利率预期与房产泡沫

    未来人民币利率上升压力明显减弱,这一预期将对中国房地产市场产生难以预见的影响。低利率政策的延续,将加快或助长日益高涨的房地产市场的泡沫增长,这是我们不得不面临的一个经济问题。

    我们在媒体上读到的或在银行窗口贴出来的不同类型存款利率,实际上是一种名义利率。但是,了解名义利率与实际利率之间的区别是相当重要的。从理论上讲,实际利率是名义利率减去通货膨胀率。与成熟市场经济国家不同,在尚未完全利率市场化的条件下,中国的实际利率并不能完全反映通货膨胀率,往往更能反映出体制性因素形成的风险水平,例如地方政府为抬高GDP而大力发展房地产业,使得中国的实际利率水平远远高于其名义利率水平。低水平的名义利率与较高的实际利率之间的差距,使得廉价的银行贷款资金通过体制性因素的漏洞,源源不断地流向了投资领域(包括房地产市场),由此导致了银行系统对房地产业融资的快速增长和投机性需求的大量增加,并导致房地产价格快速上涨。

    按理说,我们可以通过调整利率水平,使名义利率水平逐步接近于实际利率水平,但种种条件制约了我们无法有效地运用这一手段来调控房地产市场。现在,根据日前国家统计局发布的CPI和PPI数据看,今年1月份CPI同比上涨了1.9%,CPI已连续5个月大幅下降。同样,PPI也开始显著回落,今年1月份PPI同比上涨5.8%。这表明,随着CPI和PPI逐月回落,目前物价上涨压力已明显减缓,人民币利率上升压力也显著减轻。就目前而言,人民币名义利率上升的可能性非常小,名义利率与实际利率之间差距也难以在短期内得到平衡。

    当市场预期央行近期不会调整名义利率时,利率调整的滞后性在客观上将继续刺激中国房地产市场维持目前过度繁荣的基本格局。但是,随着房价的持续劲升,人们越来越抱怨自己买不起房子了,房价上涨水平已明显超出了一般城镇居民的平均购买力。那么,又是谁在购买住房?谁在房地产市场过度繁荣中获得了巨额资本利得?当然,这些涉及社会公平的问题不在我们的讨论范围内。但是,人民币低利率政策必然会导致越来越多的资金涌入房地产市场中,况且房价持续上涨是一个更好的理由。

    现在,我们需要思考的问题是房地产市场过度繁荣会引发怎样的潜在金融风险?目前,房地产业各个环节所需资金有相当部分来自于银行系统,土地价格和房地产价格快速上涨所引发的市场风险,极易转化为银行系统的金融风险。因为,土地价格和房地产价格上涨过快,必然会面临周期性调整,由此可能将房地产市场风险转化为潜在的金融风险。

    因此,在维持人民币低利率情况下,采取什么手段来化解目前房地产市场过度繁荣可能产生的市场风险,将是今年中国宏观调控所面临的一个重大经济问题。既然市场化调控的利率手段无法使用,当有鉴于中国房地产市场过度繁荣主要是由非市场因素引起时,我们应该尽早采取以行政手段为主、经济手段和法律手段为辅的调控方式,对房地产市场进行适度调控。这是我们化解低利率政策刺激房地产市场过度繁荣可能引发潜在金融风险的唯一方式,或许也是中国特殊经济环境下的一种有效调控手段。