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房贷冲击波来得很猛烈泡沫有轻有重影响各异 |
| www.cnfol.com 2005年03月18日 10:23 证券时报 张媛媛 |
央行日前推出收紧个人房贷政策，并明确表示个人住房公积金贷款利率也上调０.１８个百分点。受此影响，地产股昨日纷纷跳水，板块跌幅达到3.34%。
业内人士评价，从商业银行房贷门槛自行提高，到上海市政府出手整顿当地投机商，再到央行出重拳，可以看出，房地产业是宏观调控的重中之重。毫无疑问，受到影响的不仅仅是地产商，上下游行业也将连带受到冲击。
深、沪、京楼市影响各异
“住房贷款利率调整是回归常态而不是遭遇寒流。”万科董事总经理郁亮说。他认为，住房贷款采用低于贷款基准利率的优惠利率，主要是由于历史原因，现在情况已经发生变化，房贷利率向基准利率回归是完全正常的。此次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此认为房地产市场遭遇寒流，则是严重夸大了问题的性质。
上海房价交易市场的反映较为直观———前天的上海房地产市场成交价高到9800元/平米，而昨天上午一开始便回落为7200元/平米。
“这次上调房贷利率比前一次加息来得更猛烈，”上海世茂股份董秘葛卫东坦言。他认为，二级市场的强烈反应体现出投资者不安的心理效应，不过上海商业银行的具体细则还没有出来，鉴于房贷在银行的质量一直比较好，相信银行会考虑推出个人、地产商、银行三方都能接受的贷款平台来。“公司今年在上海开发的楼盘已全部销售完毕，而且从2003年起，发展战略已逐步转移至福州、南京等地。”他说。
北京金融街证券事务代表于蓉较为乐观：“我们欢迎这样的调控政策，这对一些能够发挥自己优势的上市公司是件好事，”于蓉说，该公司目前推出“土地开发+物业经营”的新模式，并以商务楼盘为重。这次央行的个贷调整方案，对公司的机构客户影响极为有限。
平安证券分析师姜培正评价，虽然北京的地产类上市公司昨日也跟随板块“沉重走一回”，不过这次调控并不会给其带来长期阴影。鉴于北京的历史楼价一直较高，再加上“奥运”概念的逐步升温，北京地产可能还会有反弹。
哪里的泡沫最严重
此次政策调整中，“不搞一刀切”的规定无疑给人们留下最多悬念。
“当然，对地产业进行致命性打压的情况不会出现，全国GDP8%的增长中，有1.8%来自房地产业的贡献，再加上给当地政府的税收贡献以及给资本市场投资者和实际居住者带来的商机和热情，房地产的位置没有哪个商品可以取代。”国泰君安资深分析师张宇说。他认为，该行业可以历经调整而不衰。
那么，哪些地区属于此次调控范围？据统计，上海地产需求旺盛，住宅市场租金收益率仅在4%-5%左右，投机成分确实不可低估。以100平方米，3口之家来计算，上海房价收入比约为11.55倍，北京为9.85倍，全国水平为8.70倍。从住宅均价和人均可支配收入比值来看，上海的数据已处于历史高位，而北京则处于历史较低位置。
对于北京、深圳房地产是否存在泡沫这一问题，姜培正认为，这两个城市房价涨幅一直控制在5%以内，远低于上海等地的10%以上，所以，泡沫不是很重。
上游行业受冲击较大
去年的调控政策主要针对房地产的上游产业，即钢铁、水泥、玻璃和有色金属等，但目前这些行业产品价格仍然居高不下，这也是迫使央行直接出台针对房地产的信贷政策的一个重要原因。
据预测，新的贷款政策也会间接对上游行业带来冲击，水泥、钢铁、有色金属和化工等行业对下游的价格转嫁能力会因此受到抑制。同时，地产的下游行业———地产中介交易行业，短期交易会比较频繁，代表公司为金丰投资旗下的金丰易居。
业内人士认为，从每月多还金额来看，新政策对于自住需求的购买者影响不大，但是新政表明了政府抑制房价的决心，从而改变了人们对房价的预期，因此，过热地区房价有可能出现较大幅度的调整。对于业务集中在长江三角洲区域的地产公司而言，业绩影响可能较大，如中华企业、栖霞建设和金地集团等；而对项目较为分散或者项目位于泡沫不明显区域的房地产公司来说，影响相对较小，如万科。 |
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