未来两年将是地产公司淘汰年

    地产公司行业代表性增强未来两年将是地产公司淘汰年

    一、2004年房地产上市公司呈现的经营特点

    目前，深沪证券市场房地产上市公司有90余家，除世纪中天、ST昌源、海鸟发展、新黄浦、中远发展等少数几家未公布2004年年报外，其余均公布了2004年报，从2004年年报看，房地产板块上市公司经营呈现如下特点：

    1、主营收入同比增长22.6%，主营利润同比增长21%，利润总额同比增长24.6%，净利润同比增长18.8%，增幅低于房地产行业增长速度(房地产行业2004年投资增长30%、商品房销售金额增长35.3%)；利润总额增长超过主营业务收入增长幅度，净利润增长低于利润总额和主营收入的增长。

    主营收入增长较大的有金地集团、亿城股份等公司。主营收入前10名依次是万科Ａ(76.67亿元)、深长城Ａ(34.9亿元)、招商地产(34.8亿元)、金地集团(31.8亿元)、三木集团(30亿元)、中华企业(21亿元)、陆家嘴(21亿元)、深振业(18亿元)、北京城建(18亿元)。

    利润总额增长较大的有金地集团、亿城股份、新城B等公司。利润总额前10名依次是万科Ａ(12.6亿元)、陆家嘴(7.5亿元)、招商地产(4.7亿元)、金融街(4.7亿元)、中华企业(4.3亿元)、金地集团(4.2亿元)、世贸股份(3.55亿元)、中国国贸(3.2亿元)、广汇股份(3.1亿元)。

    净利润增长较大的有亿城股份、新城B、阳光股份等公司。净利润前10名依次是万科Ａ(8.78亿元)、陆家嘴(5.36亿元)、招商地产(3.6亿元)、金融街(3.1亿元)、金地集团(2.46亿元)、广汇股份(2.25亿元)、中华企业(2.16亿元)、中国国贸(2.11亿元)、世贸股份(1.65亿元)。

    2、板块平均每股收益0.175元，同比增长9.7%

    房地产上市公司平均每股收益0.175元，同比增长9.7% ,剔除股本增加因素(2004年房地产板块股本增长8.3%),实际增长18.8%，与我们的预计基本一致。每股收益较高的地产公司有栖霞建设、金融街等，见表1。

    3、行业集中度提高,房地产板块盈利的80%来源于20%左右的地产上市公司

    主营收入前20名收入总额占房地产板块主营收入总额(684亿元)的66.2%，同比提高2.6个百分点；从利润总额和净利润角度看,行业集中度提高更快,2004年利润总额前20名利润总额合计占房地产板块利润总额(84亿元)的81%,同比提高4个百分点,净利润前20名净利润合计占房地产板块净利润总额(53.8亿元)的83%,同比提高3个百分点。

    二、产生上述特点的原因

    产生上述特点的原因是多方面的，主要原因有以下几个方面:

    1、经过几年的发展,产生了像万科之类的行业代表性比较强的房地产上市公司，而且这类公司的数量在逐年增加，从而改变了过去行业高速增长而房地产上市公司整体增长较差的局面。

    2、由于“房地产新政”的影响，开发成本上升，从而导致上市主营成本上升，产生主营利润增长幅度跟不上主营业务收入增长幅度的现象。

    3、上市公司管理能力提高，三项费用下降，导致利润总额增长幅度高于主营业务收入增长幅度。

    4、净利润增长幅度低于利润总额增长幅度的主要原因是企业所得税和少数股东权益增长较快所致。

    三、政策将对房地产行业持续高压，未来两年将是房地产公司的“淘汰年”

    今年3、4月份，中央和地方政府出台了一系列政策(央行调整房贷政策、上海征收住房买卖营业税、国务院《关于切实稳定住房价格的通知》、上海深圳打击炒楼措施等)，意在打压房地产投机行为、稳定房地产价格，虽然效果尚未显现，但显见决策层对房地产市场的判断已发生方向性的变化。与以往就调控房地产行业意见分歧较大不同的是，今年在“稳定房价、促进房地产市场健康发展”的问题上，中央各部委以及中央和地方政府之间表现出高度的协同性，在央行宣布从3月17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策后，银监会表示将对北京、上海等房价上涨过快的城市进行彻查，国务院也在随后发出《关于切实稳定住房价格的通知》，把稳定房价提高到政治高度，并将房价控制情况与相关领导人员的升迁相联系，深圳、上海等地立即出台打击炒楼的措施，可见稳定房价、促进房地产市场健康发展已成为各方共识，可以预见，未来一段时期，决策层可能进一步“踩刹车”，中国房地产业因此可能发生更为重大的变化，行业“洗牌”加速，房地产公司优胜劣汰加快，未来几年将是房地产公司的“淘汰年”，优势企业将会获得超常的发展。

    四、房地产板块投资策略

    虽然2005年房地产板块整体业绩预计仍将保持较快增长，但在目前政策环境下，政策预期降低地产板块整体估值，我们给予地产板块 “中性”的投资评级。在沪深证券市场90余家房地产上市公司中，我们仍看好土地储备较多、跨地域开发经营管理能力较强的地产上市公司的发展，如万科、金地集团、金融街、华侨城、招商地产等。

    金地集团后起之秀前景看好

    金地集团  （600383 行情,资料,咨询,更多） 2004 年公司主营收入和净利润分别同比增长110%和48.7%，每股收益为0.666 元，净资产收益率9.67%(全面摊薄)，每股经营活动产生的现金流量净额3.1 元。收入主要来自房地产开发业务，且呈逐年上升之势。

    从收入及利润的地区分布看，北京、上海地区的贡献逐年上升，而深圳的贡献同比逐年下降。2004 年7 个楼盘实现销售面积同比增长140%，有5 个楼盘参与结算，结算面积增长49%。净利润增长赶不上收入增长的原因是公司结算项目毛利率下降所致，2004 年结算项目毛利率为21.2%，同比下降8.3 个百分点，毛利下降的原因是北京格林小镇结算毛利较低，且结算面积占比较大，另一方面，少数股东损益也大幅增长8000 万元。

    万科仍将实现稳步增长

    万科  （000002 行情,资料,咨询,更多）2004年业绩：净利润87810万元，每股收益0.39元，每股净资产2.73元，净资产收益率14.16%，拟每10股转增5股派1.5元(含税)。2004年共销售163.8万平方米，同比增长24％。珠江三角洲地区仍是其最大的利润来源，其次是长江三角洲地区。

    从未来发展看，公司新设17家子公司、对7家地产公司2家物业公司进行增资等项目均已经完工，预期良好，目前尚未体现收益，预计它们将为公司的业绩增长做出一定贡献。2004年底万科的项目储备资源高达844万平方米，再加上在建项目和新受让的南都股权，项目资源面积共有1300万平方米。2005年公司计划开发43个项目，开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米，仍将实现稳步增长。

    华侨城独特模式确保竞争优势

    华侨城  （000069 行情,资料,咨询,更多）2004年报每股收益0.32元，净利润3.36亿。主题公园业务是2004年增长主要源泉：2004年净利润3.36亿，较2003年的2.30亿增长了1.06亿。增长部分几乎全部来自主题公园。主题公园继续保持充沛增长动能：2005年春节期间，华侨城三大景区共接待52.18万人次，同比增长33%，收入同比增长27%。预期2005年主题公园业务贡献的利润将至少增长1500万(或20%以上)，达到1亿左右(含本部费用)。

    2005、2006年房地产业务将全面开花，大幅增长：预计2005年房地产贡献的投资收益将达到5.3~5.4亿，同比增长1倍多。2006年预计还会有6个项目结算，预计房地产投资收益将大幅增长至7亿以上。华侨城目前正在上海松江、成都、西安等城市积极展开谈判，谋划新的旅游房地产项目。以华侨城品牌优势和独特模式，争取到新的项目可能很大。

    华侨城目前土地储备成本较低,数量充足。主要旅游用地包括深圳三洲田项目(东部华侨城)达到6.89平方公里,上海青浦意大利城200万平方米,北京世纪华侨城50万平方米。但是在北京、上海等地旅游地产项目的盈利状况将考验其“旅游+地产”模式是否具有在异地的可复制能力。