房地产调控的两大致命性缺陷

    国家统计局日前发布了今年3月份"国房景气指数"。据"国房景气指数"显示,尽管该指数已低于2002年1季度时水平,但房价的持续飘升(1季度房价同比上升12.5%)、日益增长的投机性需求和银行系统对房地产业融资的快速增长等过度繁荣的市场特征并没有减弱,相反是越来越明显了。这预示了今年对房地产业的宏观调控是一项异常艰巨的任务,而房价的持续飙升更是成为调控的最大难点。迄今为止,我们对房地产市场的调控仍存在着两大致命性缺陷。

    事实上,导致本轮房地产业过热的根源之一是地方政府的投资冲动,这是引发目前房地产过热的直接原因。地方政府通过城市建设的"造城"运动,人为地抬高了土地价格和房地产价格,并不适当地鼓吹房价上升是显示城市竞争力的重要标志之一。但是,在目前调控房地产业的诸多措施中,还很少或根本没有涉及到如何遏制地方政府自利行为的有效调控,地方政府正在与中央政府大打"太极拳",以期回避追究自身责任的政治风险。如果在机制上无法真正做到管住地方政府的投资冲动,那么要想抑制目前房地产市场的过热局面是非常困难的。因而,无法触动到地方政府的利益神经,无法让地方政府正确认识到自己在市场经济中的地位与作用,这是目前调控房地产市场中所面临的深层次问题。

    而目前银行系统缺乏风险意识,对房地产业过度融资的持续快速增长,在一定程度上也成为引发目前房地产过热的重要因素之一。由于目前房地产业景气度还处于上升阶段,银行系统不仅对房地产开发商而且对购房人大量贷款,尤其是后者是目前银行系统中质量最好的一块信贷。但是,却忽视了这一轮房贷规模增长还没有经历过一个完整经济周期的考验,一旦房地产业过热的泡沫破裂,必然会导致银行系统大量坏账产生,而目前银行系统体制改革还相当滞后,对市场风险及由此延伸的信用风险缺乏防范意识。过去银行系统产生再多的坏账,也可以用国家信用还填补或注销,因而对经济周期变化导致房地产泡沫破裂可能产生的市场风险可以毫不在乎。所以,目前中国银行系统改制的滞后,已成为导致目前房地产过热越演越烈的一大病灶,这是显而易见的。如何加快推动银行系统的治理与改制,表面上看来是一个题外话,但实际上对于调控房地产市场能否有效却是至关重要的。

    所以,从目前调控房地产市场的诸多政策与措施看,我们还仅仅停留在表面的层次上,如仅仅去分析一些统计数据,争论房价为何快速飙升的各种表面原因,并在既想调控又害怕市场失控之间摇摆不定等等,还没有真正深入到导致目前房地产市场产生过热根源的深层次中。可以这么说,如果我们将规范地方政府和银行系统的行为游离于调控的视线外,那么加强对目前过热的中国房地产市场进行调控只能"是治标而不是治本"的一种短期行为,最终我们会为加速房地产泡沫的形成付出相当的代价。