房地产：政策调控信号明确

    继3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》和4月28日国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”后，日前，国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。可以说，这是政府最高管理层对去年以来我国各大城市房价上涨所采取的最为密集的政策调控举措。

    从调控意图来看，增加对房地产流转环节的税收和期房禁炒的措施可以抑制房地产市场中过量的个人投资以及炒房等不合理的市场需求；加强房地产开发用地供后监管将打击囤积土地的行为，这会有效增加市场供给；对城市普通住房建设给予政策优惠支持，将完善住房保障体系，进而降低城市普通老百姓的住房消费门槛，必然会分流一部分市场需求的预期。这样，在抑制需求、增加供给、调整市场结构三管齐下的有保有压政策调控下，预计房地产价格增幅将会有明显的反映。与此同时，如此明确的政策信号也会改变城市居民对住房消费的市场预期，避免普通购房者出于对未来房价上涨的恐惧而提前释放住房消费购买力。

    坦率地说，造成近两年来国内一些大城市房价快速上涨的原因大致有以下几方面：一是我国经济快速发展，城市化率有加速提升之势，加之城市居民收入的增长，使得住房消费需求大为增加；二是在房地产市场升温中，地产商为了获取更高利润，一方面放缓开发速度使市场供需失衡，另一方面加大对所谓高档房的开发，以求增加商品的附加值，不可避免地压缩了普通住房消费的满足，致使房地产市场结构相当失衡；三是目前城市居民缺乏较为理想的投资管道，当银行利率上调与物价上涨难以同步时，房产投资就成为一些人的不错的选择；四是前一时期，一些城市的商业银行比较片面侧重个人房贷业务的拓展，客观上也助长了市场的炒作之风，使得个别城市的房地产泡沫愈演愈烈，在这种财富效应的示范下，这种热度形成了向其它城市蔓延之势。此外，基础建材的价格上涨和境外资金因看好中国经济未来长远的良好发展前景而投资中国不动产，也对房价的上涨起到了推波助澜的作用。当许多城市居民看到房价在逐步攀升，使得他们对未来的住房消费预期也随之调整，相当一部分购买力于是就提前集中释放出来。

    而在城市居民为了支付昂贵的住房消费不得不向银行大举借贷时，必然会影响人们的生活质量以及其它方面的消费。根据一项对京、沪两地居民资产状况的调查显示，目前这两个城市的居民金融负债要高于发达国家普通百姓的平均负债水平。另外，还有大量城市中低收入人群，因为无力支付高企的房价而无法改善居住条件。可以说，房价问题不仅关乎银行系统的金融安全，也与国计民生以及社会稳定有着重要关联关系。

    总体而言，七部委《意见》的实施无疑会对平抑增长过快的房价起到十分重要的作用。然而，要想从根本上抑制在房价因素中占有较大权重的个人房地产投资需求，还需加快其它一些领域的改革步伐。近日，北京市统计局的一项调查显示，北京房地产市场个人投资的比例达17%，在基本上可以排除炒家短线炒作的情况下，这一比例也明显偏高。那么，如果要使这部分资金有效分流，就需要为投资人士提供更有吸引力的投资选项。

    就眼下的房地产市场总体趋势来看，我们预测在管理层强力政策调控下，全国各大主要城市会在半年内呈现房价增幅逐渐回落的态势。随着市场结构的调整和中低档普通住宅的供应增加，城市居民合理的住房消费前景可期。