11日国务院办公厅转发建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。昨日沪、深两市地产股集体应声回落，其中，金地集团报收跌停板，上证地产指数日跌幅达3.32％。
意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”、“加大土地供应调控力度，严格土地管理”、“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”、“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”、“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”、“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。政策的核心是多方面调控房地产市场，以抑制房地产价格过快上涨。
大力度、组合拳调控房地产市场
这次政策涉及到房地产从土地供给、规划设计、销售信贷、税收、二手房转让等诸多方面，政策力度非常大。
在土地方面，《意见》要求制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。这实际是对原有土地政策的重申，但因为可操作性较差，基本上没有约束力。
在供给方面，要求地方政府在供应土地前，将符合房地产主管部门提出的住房销售价位、套型面积等控制要求作为先决条件。希望以此来保证中低价位、中小套型住房的有效供应。这条政策有可能会改变市场供给结构，使中小户型的住宅供应增加。但同时由于开发商的利润空间将因此被压缩，可能导致一些开发商认为无利可图或利润过薄而退出住宅市场。从而使有效供给减少，并给予有实力的开发企业更大的发展空间。
税收政策会有效抑制投资和投机性购房。《意见》规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。这次对短期内转让住房的征税是比较严厉的。这是继今年上海市提出对短期内住房转让征税后，一个全国性的更严厉的措施。首先是税基由转让差额变为了转让全额；其次征税由购买后不满1年增加到不满2年转让。5％的营业税再加上转让契税和其他费用，使得转让成本增加到原购房额的10％左右甚至更高。投资和投机性的购房活动将因为高额的转让成本而迅速下降，从而使市场上的整体需求下降。
在这些政策以外，还通过加强房地产信贷管理防范金融风险；通过完善廉租住房制度和明确享受优惠政策普通住房标准，来保证中低收入家庭的住房需求。
本次政策的出台，主要是针对持续上涨的房价，希望通过政策的调控使房价停止上涨或下跌。而这一次采用的主要手段是通过对房地产投资和投机者征收比较高的营业税，提高炒房成本，从而减少投资和投机性需求。同时，供给结构的变化，和人为限价也将有助于房价下降。
步入下降周期 行业整合加剧
在政策的明确指引下，我国的房地产行业的景气周期将进入明显的下降阶段，并且将持续一段时间。
由于需求量的减少和政策以“有形之手”对房价进行控制，使得房价下降、房地产企业的利润空间缩小。2004年房地产企业收入大增，且利润率普遍提高的好日子将不会再来，房地产业的利润水平可能出现较大幅度的下降。
在市场下降和萎缩的情况下，房地产业的整合将加剧，预计会有一批实力弱小的企业退出行业，而优势企业将有望趁机获得更大的市场份额。同时弱肉强食的现象将会越来越多，优势企业将有机会在行业调整期通过收购兼并迅速壮大。
投资者在投资房地产股时，应根据变化了的行业景气预期及时调整投资策略，要将注意力重点放在行业中的优势企业上。 |
首页 >> 新闻 >> 行业新闻 >> 正文