房地产调控能否实现"软着陆"至关重要

    日前出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,可能会成为中国房地产市场出现转折点的标志。

    中国经济失衡的根源之一是房地产市场的过度繁荣,这一认识主导了我去年观察中国经济问题的宏观思路。首先,去年导致中国经济过热的主因之一是投资需求增长过快,而地方政府超前发展房地产业,如城市建设的造城运动,直接或间接地引发了投资需求膨胀；其次,经济活动中最活跃的部分是工业生产,工业生产的快速增长往往又与房地产市场的快速膨胀密切相关,这一点从过热行业如钢铁、水泥和建筑等的快速增长中可见一斑；再次,房地产业的过度发展,激发了货币信贷的快速流入,房地产与土地抵押贷款要占到全部贷款总额的50%左右,由此也成为影响非常规的货币信贷刺激政策的一个不可忽视的因素；最后,中国实施宏观调控措施以遏制过快增长,过度发展的房地产业成为回避投资及资产风险的乐土,在一定程度上会刺激以财富效应(目前为房地产升值的财富效应)为导向的消费增长,并演化为一种经济增长的新推动力。总体而言,当经济增长的推动力来自房地产业时,过剩的流动资金流入和信贷规模扩展,使得房地产业作为增长动力的经济将承受资产泡沫考验的巨大风险。

    以往的经验和宏观理论告诉我们,房地产业需求的快速增长,必然伴随着大量流动资金涌入和信贷持续扩张,最终会以加速通胀的形式体现出来。尽管目前以CPI作为衡量通胀的基本标准,但如果把房地产价格上涨因素纳入到观察通胀压力的指标体系中,那么,目前中国通胀压力依然不小。如果再延伸开来,遏制房地产业的过度发展,对于目前中国实现宏观调控的目标就是至关重要的了。

    如同股市有周期性波动一样,房地产业的过度发展也必然会产生周期性过剩。房地产业的财富效应必然导致对房地产资产价值高估,而随着美联储采取紧缩性的货币政策(中国也在紧随其后),利率风险的上升,将使得过度发展的房地产业受到前所未有的考验。当然,目前中国房地产市场对利率变化的反应还不那么敏感,我认为这主要是由于地方政府的非理性行为和存在房地产超额利润两大因素造成的。这里,就引出了为何政府要出手调控房地产市场,目标之一就是要管住地方政府的非理性行为。至于房地产业的超额利润则会随着房价调整而自动减少。房地产泡沫的破裂对经济的影响是非常深远的,尤其是对将房地产业作为推动经济增长动力之一的中国来说更是如此。现在,我们正在寻求一个平衡点,既想遏制目前房地产市场发展的过热趋势,又希望房地产市场的调整只是一种速度的放缓。这种愿望能否如愿以偿呢?从宏观调控的效果看,调控并没有导致经济增长速度大幅回落,但却通过调整总需求结构部分地达到了调控目标。如果是这样的话,我相信这一愿望是可以实现的。这一点从政府对房地产市场的调控始终是小心翼翼之中可以看到。但是,与实体经济不同,具有资产经济特征的房地产业一旦形成周期性趋势后,是否能止住或轻易扭转,这是个问题。就目前而言,房产调控的结果仍然是难以确定的。