房地产：政策与市场的博弈

    5月12日，国务院转发建设部等七部委制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，将政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为全额征收营业税；“炒地”行为、转让“期房”行为都将被禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。我们认为，这是政府宏观调控一年来在房地产政策方面做出的最具体同时也是力度相对最大的政策。

    全额征收营业税的政策公布后，二手房市场立刻出现了大面积抛盘，我们从上海市二手房市场了解到，不少投资者在致电中介公司，称只要能够在6月1日前转让手中物业，在价格方面可以作较大的让步。在政策与市场的博弈中，政策目前看来占了上风。

    调控一年来房价仍然上升

    国家统计局4月25日发布的最新统计数据显示，3月份，“国房景气指数”为102.19,比2月份下降0.61点，比去年同月下降3.33点。

    国家统计局用“国房景气指数”反映全国房地产开发市场即期的景气状况。从今年2月份起发布的国房景气指数的计算方法与之前发布的有所不同，新国房景气指数更能体现市场的走势，并具有一定的预警功能。

    统计显示，3月份，在参与“国房景气指数”计算的6项分类指数中，包括房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、商品房空置面积和房屋施工面积等5项指数都比去年同期有所下降。只有商品房销售价格分类指数为111.20,比2月份上升0.89点，比去年同月上升8.26点。

    统计显示，一季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计为4521亿元，同比增长25.5％，增幅同比回落27.7个百分点。全国累计完成房屋施工面积8.36亿平方米，同比增长19.2％，增幅同比回落13.6个百分点。全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7％，增幅同比下降14.4个百分点。全国完成开发土地面积3446万平方米，同比下降7.5％，增幅同比回落36.3个百分点。 3月底，全国商品房空置面积为9220万平方米，同比增长5.5％。

    但是，尤其要引起我们重视的是，统计显示，一季度全国商品房平均销售价格同比上升12.5％，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。

    中央地方出台政策平抑房价

    虽然中央和地方此前已连续出台了一系列有针对性的措施，但是调控的效果仍不明显。

    为控制房地产投资规模偏大，中央采取“管严土地，看紧信贷”的措施，调控房地产业。然而，在控制住投资规模的同时，房价却还在攀升。 我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，造成房地产投机成本过低。财政部有关负责人提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。如果推出这一新税种，将使拥有多套房产者背上沉重的课税负担，有利于抑制房地产投机。

    在中央对房地产进行宏观调控的同时，各地纷纷采取针对性措施。目前，上海市房价平均水平居全国之首，因此上海的房地产市场状况对于全国而言具有“风向标”意义。在房地产调控过程中，上海从财政、金融、税收、产业等方面，出台了一系列政策措施。同时，上海工商部门出台多项措施对上海房地产市场进行专项整治。其他各地调控本地房地产市场的政策措施与上海大同小异。

    从长远和全局来看，在拉动经济增长的“三驾马车”中，我国过度依赖于投资的增长，消费对经济增长的拉动作用一直不如人意。虽然扩大内需，增加居民消费是经济发展中的共识，但市场中的消费点却少之又少。现在，住房需求正在成为人们新的消费热点，我们应该从满足需求出发，对这一消费点进行保护，而这也是平抑房价对于经济发展全局的意义所在。

    从温家宝政府工作报告中指出“重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨”以后，国务院各个部委出台了一系列旨在抑制房地产价格和投资规模过快增长的措施，例如中国央行调整了住房信贷政策，部分地方政府也对房地产交易加强了税收征管。总的来看，“老国八条”的提出，对房地产市场确实产生了重大的影响，因为对地方政府产生了很强的约束作用，意见的第二条就是：切实负起稳定住房价格的责任；房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。这一条意见的提出打破了房地产各个利益主体博弈的僵局。

    在房地产市场中，大体可以划分为主要的几个利益主体：中央政府和国家部委、地方政府、开发商、投机者、需要买房自住的普通大众。这五个利益主体在房价的涨跌中奋力拼杀，但是，两会以前，希望房价下跌的普通大众是弱势群体，其他四个利益主体都是希望房价上涨的，并且一些利益主体不光是希望房价上涨，而且希望能够快速上涨。当然也有一些部委采取了比较谨慎的措施，如银监会提高了开发商的自由资金比例，央行从去年10月29日加息，国土资源部和建设部也采取了一些措施，这些措施与其说是为了调控房价和投资规模，还不如说是为了规范房地产市场。舆论的导向也表明了看涨的声音一片，除了部分专家和海外的一些投行有些“泡沫”的声音外，政府大部分官员或者专家学者认为房地产市场仍在理性通道中。

    两会期间，中央政府率先提起了“抑制房价过快上涨”，国务院的部委也对房价的过快上涨引起了高度重视。而后“老国八条”对地方政府行为进行了约束。总的来说，房地产市场中的五个利益主体中，普通大众仍然是希望房价下跌，中央政府已经要“抑制房价的快速上涨了”，地方政府不得不考虑“负起稳定房价的责任”，当然开发商和投机者当然还是不希望房价下跌的。原来房地产市场中普通大众势单力薄的局面已然打破，新的利益均衡中政府的“稳”占据了主导地位。

    调控能解决房价上涨吗？

    首先，调控措施不会带来全国性的房价暴跌。

    国家在土地新政策执行后，新开工面积的增幅下降意味着未来两三年后商品房供应量的释放有限，这就决定了即使房价下跌带来需求量的大幅度萎缩，也会由于供应量的规模有限把波动控制在较小的幅度内。当前是一个供小于求的市场，供求的逆转需要一段时间。合理的市场应该是供给略大于需求的市场，这样购房者将处于一个主动选择的地位，房价、地价、开发商利润都会回归到一个理性的程度，商品房的品质和性能也将会不断改进，另外房价的稳定可以挤压不真实的需求，从而使得市场供求关系长期内保持合理的增长。

    其次，调控措施也不应该带来全国性的房价暴跌。

    此前，全国住宅销售中，普通大众购房大多采取的是首付两成的按揭形式。如果房价的跌幅达到或超过20％，将会使得购房者成为负资产群体。如果他们放弃原购房产，对整个银行系统都可能构成一定的威胁。这种情况早在1997年后香港金融危机中得到过实证。政府是会考虑到这个可能结果的。

    我们认为当前的调控会局部抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性，不会从根本上解决价格上扬的问题。

    第三，数据证明调控措施存在错位。

    从近两个季度的情况来看，尽管房地产调控措施接连不断，但是房价并未完全体现出政策制订者期望的效果，我们分析认为这是由于政策制定与市场表现两方面的错位引起的。

    一是政策制订者期望控制房屋需求与市场需求扩张的矛盾。今年一季度商品房完成销售面积仍然增长20.3%，增幅比去年全年高6.6个百分点，比同期商品房竣工面积高7.2个百分点。普遍的观点都认为房屋需求扩张主要原因有三：即城市化加速的推动；居民将购房作为主要投资手段和地方政府主导的城市拆迁。

    二是政策制订者试图引导房地产供给结构与市场利润追求机制的矛盾。国家对房屋结构调整的政策指向一直十分清楚，即增加低价位房和降低高价位房比重，以推动房价增长总水平的稳定。但由于市场低价位房利润较低，而高价位房利润丰厚，房屋结构的变化与宏观政策预期不相统一。今年一季度，在房地产开发投资中，经济适用房占2.6%，比去年全年不仅没有提高，反而大幅降低2.0个百分点；增长-13.8%，增幅比去年全年低11.3个百分点，比同期房地产和商品住宅分别低40.5和40.4个百分点。

    有关资料显示，今年一季度，土地交易价格增长7.8%，增幅比去年同期高0.3个百分点。这使得目前房产主要成本的土地市场环境较去年同期相比没有发生紧缩的迹象，对2005年住宅价格仍将起到较大的支撑作用。

    同时，钢材、建材等高度相关产品价格的高涨对房价上涨也会有推进作用。今年一季度与房价等高度相关的黑色金属购进价格增长11.8%，增幅比今年2月高0.8个百分点，比同期房价高2.0个百分点；黑色金属冶炼及压延加工业出厂价增长8.3%，其中普通大型和小型钢材增长3.1%和5%，中厚钢板和薄钢板分别增长18.4%和16.3。

    我们认为，未来房价调控仍然任重道远。