------2004年房地产市场和房地产金融形势
2004年,房屋销售价格较快上涨,但土地价格增幅下降,房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快,部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让,但开发进度较慢。
房地产投资到位资金增幅下降,但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看,虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长,但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落,造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看,增幅虽缓慢下降,但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征:一是集中于少数重点城市和热点地区,二是个人住房公积金贷款快速增长,三是个人购房贷款的不良率较低。
在党中央、国务院的正确领导下,中国人民银行依据宏观经济形势的变化,为支持房地产业的持续健康发展,充分发挥信贷政策的作用,灵活调整房地产贷款利率水平,加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理,推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。
房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为:一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险,二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险,三是"假按揭"凸显道德风险,四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险,五是土地开发贷款有较大信用风险,六是房地产贷款法律风险加大。
为支持房地产业健康发展,发挥其支柱产业的作用,应坚持突出重点、区别对待的原则,利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。
要提倡节约使用住房的消费理念,鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路,提倡节地、节能、节水、节电,在房地产开发和消费过程中注重环境保护。
为及时防范和化解房地产金融风险,商业银行应加强对房地产开发企业的审查,规避房贷操作风险,防范"假按揭"风险,完善惩戒机制,加强利率风险管理。完善住房置业担保制度,进一步研究制定房贷保险制度。
2004年房地产市场的基本情况
一、房地产开发建设增幅回落
投资增幅回落。2004年, 全国共完成房地产投资13158.3亿元,比2003年增长28.1%,增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度,房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元,同期比增长26.7%,增幅比上年1季度回落14.4个百分点。
新购置土地增幅下降较多。2005年1季度,全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米,同比增长3.9%,增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年,房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米,年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元,年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前,快速增长,增长率最高达91%,2000年至2004年初保持45%以上的增长,2004年6月份以后,土地购置面积的增长速度降到7%以下。
新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米,同比增长9.3%,增幅同比下降13.2个百分点。
二、房地产市场的供求关系得到改善
供给增速减缓。2003年2月份以来,商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降,2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1％和2.3％。
需求增长较快。2004年全年商品房累计销售3.8亿平方米,销售面积较2003年增长13.7％,其中商品住宅销售3.4亿平方米,增长13.9％。
供给与需求趋于均衡,出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1,供求之间的差距持续下降。
商品房空置面积得到消化。2000年至2003年,全国商品房空置面积逐年增加,2003年时达到1.28亿平方米,2004年该趋势出现了逆转,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,比2003年下降了3.8％。
三、房屋销售价格上涨较快
全国商品房和商品住宅价格稳中趋升,但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期(1997年4季度＝100),可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数。从价格指数走向可以看出,全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升,且上升幅度逐年加快。
2005年1季度,全国商品房平均销售价格同比增长12.5%,增幅同比提高5.8个百分点,其中住宅售价增长13.5%,增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格,1季度同比上涨10.5%,环比上涨2.8%,其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%,分别是上海19.9%,厦门16.5%,成都14.7%,青岛13.7%,杭州12.4%,济南11.9%,宁波11.4%,南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。 |
