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潘石屹:下一步我的两个目标地块 |
| www.cnfol.com 2005年08月17日 14:24 人民网 |
我认为“清河地块”拍卖得太贵了，不值！
【蓝妹妹-在水一方：】现在已到8月份，请问潘总，您年初提到要在今年拿到一块地的计划啥时候能实现？是否已经有目标了？
【潘石屹：】我们下一步的目标主要是化工厂和北京吉普车厂这两块地。但如果这两块地的拍卖如同清河土地的拍卖一样，房地产商失去理智，我们绝对不会和他们硬拼，我们会出与房地产市场价格相应的价钱来参与这块土地的竞拍。任何市场需要的都是理智而不仅是狂热。
【娃哈哈：】华润地产以巨资拍下北京“地王”，您估计华润现在的购买价格升值空间大吗？
【潘石屹：】拍卖清河地块的时候，我正在法国，不过我一直用手机在听拍卖现场的进展情况。最后华润以25.65亿的高价拍得这块地。给我的第一感觉是这个价格太高了，不符合当今房地产市场的实际情况。因为清河在北五环了，我计算了一下，这块地单土地价格每平方米可销售面积就达3700多元。不用详细的测算，按经验来推算，房地产市场中一般边远地区(如北五环边上)的土地价格不能超过总成本的40％，城市中心区土地价格不能超过总成本的50％，而像CBD繁华地区也不能超过60％。
我的观点不像一些经济学家这么悲观。天天杞人忧天，天天说房地产要崩盘了，泡沫吹大了。但也没有像华润、顺驰这样的狂热，认为未来几年时间，房价还会像“非典”之后一样暴涨。“非典”之后，北京甚至全中国房价的暴涨是有许多原因组成的，其中一个原因就是政府接连下发了好几次“冻结”土地的政策，对土地真正的供应量和人们对土地的预期都产生了非常大的影响。但我想通过这次宏观调控，主要是对市场上供求关系的调控，这种房价的日子在未来的几年时间不会再来了。所以，我认为这块地太贵了，不值。
【有余：】近期华润置地以25.65亿元拍得清河一块土地，此次高价拿地的真实心思是——华润置地在北京缺地(缺粮票)。潘总，朝外卖完了您是不是也没粮票了？近期宏观政策对财务状况的影响，加上手中缺少粮票，潘总您觉得压力大吗？
【潘石屹：】清河这块土地的拍卖，我个人的观点是价格高得离谱，是什么原因呢？我想有以下几点，第一是北京今年以来公开出让的土地非常少，只有几百万平方米，与每年几千万平方米的销售面积相比来说悬殊很大。现在北京的房地产市场上有一些矛盾现象，有土地的房地产公司是地太多，没有钱去开发，也没有钱去交政府的地价款。而有钱的房地产发展商又找不到土地。第二个原因就是一些上市公司、国有企业没有土地就没有当年的业绩，无法向股东和上级交代，这两年这些企业没有地，饿极了，饥不择食。这些企业往往从短期考虑，从他们当年的业绩来考虑。如果从真正的市场效益考虑，我想不会出这样高的价格。第三，一些房地产公司对北京未来房地产形势看得太好，太乐观了。未来再不可能有过去两三年时间里房价那么高的增长幅度。
【风语者：】日前，新希望集团董事长刘永好亦公开表示，由于房地产行业耗资巨大，新希望现有的土地储备开发完后，将不再购置开发用地。7月初，中远集团宣布，正在为旗下上海中远三林置业55%的股权，以及上海国际航运大厦有限公司53.53%的股权寻找新东家。请问你将来是否也会考虑转业发展呢？
【潘石屹：】对于购置土地是否也标志着一个房地产公司的发展方向的问题也有很多说法，最近我看到许多公司纷纷在对土地问题表态，有一些房地产商势在必得一定要拿大量的土地。一些理智的房地产发展商，像万科已经看到土地价格太高的危险，在媒体上宣布最近不考虑拿土地。
【有余：】近期北京市政府出台供地计划和政策后，有业内人士认为土地市场出现新趋势：地价越来越高；开发商拿地越来越难；进行土地一级市场开发成为行业迫切需求。潘总怎么看政策出台后的土地市场新趋势？
【潘石屹：】我想目前房地产发展商拿土地越来越难，房价越来越高。在过去，特别是今年以来，北京公开交易的土地量非常少，在四环内的量就更少了，所以一部分房地产发展商没有土地，憋了好长时间，有地的房地产发展商又没有钱，政府还在催促他们交地价款，否则就收回土地。这是目前的一个矛盾。
【风语者：】一直处于“饥渴”状态的北京土地公开交易市场，迎来开市以来最大一次土地集中放量。北京市土地储备中心近期将推出30余宗共260公顷土地公开入市交易，规划建筑面积约420万平方米。此次集中放量，将对平抑土地价格和商品房价格起到积极作用吗？
【潘石屹：】会有所缓解，但也不是很大的量，建筑面积也只有几百万平方米。因为这几年一些房地产公司没有土地了，着急了，有点饥不择食。 |
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