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央行建议禁止预售 房地产商高呼“8.31”又来了! |
| www.cnfol.com 2005年08月17日 14:29 北京现代商报 赖大臣 |
取消期房？难！
中国人民银行１５日表示，将考虑取消房屋预售制度。
央行提出取消房屋预售制度，主要是基于《２００４中国房地产金融报告》，该报告认为：很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
同时该报告还指出：中国房地产商获得的银行资金占其资产比例７０％以上，其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产企业资金链条将日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
开发商：政策要“流产”
央行公布消息后，一些房地产商高呼“８·３１”又来了。去年“８·３１”之后地价上涨已在全国范围蔓延，高额地价正在不断推高房价。地产开发商不得不用有限的资金孤注一掷，希望通过一些不错的土地带来日后的盈利，其结果就是地产业真的成为大资本者的游戏。如果说“８·３１”是在土地上对开发商实力的一个考验的话，那么取消期房销售将是在资金上对开发商实力的又一轮筛选。
“又要洗牌了，但是这个政策实施的可能性不大。”国美置业北京有限公司副总经理吴坤岭在接受采访时对记者说，并列出了三个原因。首先，取消期房销售，就意味着央行鼓励商品房涨价。房屋预售制对平易房价起到了很大的作用，地产项目在开发到一定的程度，取得商品房预售许可证后就开始向社会公开出售这个称为期房，这个时候的房子销售价格要比现房便宜。
其次，取消期房销售，将会导致房地产市场竞争的不公平性。取消期房销售将导致许多中小开发商资金无法回笼，即使是大的开发商在资金运转上也要出现困难。但是一些有背景的国有地产开发商可以通过其他渠道贷款。
最后，现在中国房地产市场供求基本处于平衡的状态，取消期房的销售可能导致大批地产商资金周转困难、新项目开发乏力，造成供不应求的现象，导致房价“虚高”。
购房者：更喜欢期房
北京金色空间房地产经纪公司董事长程巨斌向记者介绍说：目前，北京房地产市场上期房销售占到了５０％—７０％，这主要是由于期房相对于现房来说要便宜很多，同一个项目的房子期房要比现房便宜１５—２０％左右。
期房即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。
对于购房者而言，期房提供的选择空间要比现房大得多。特别是全新开盘的房源，由于订的是未竣工的房子，房型、面积、朝向、楼层等都可以有较多比较和选择。其次，从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，监督施工质量。
当然期房相对于现房来说还有一定风险性，购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。“但是由于价格上的优势，７０％的购房者愿意选择期房。”程巨斌说。
地产专家：银行单方面规避风险
央行１５日公布的报告指出，２００４年中国出现了“地区性的房地产热”，如上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格增长达２７．５％，房价的快速上涨容易造成房地产泡沫，而一旦泡沫破灭，必然带来房价下跌、房屋贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失，而造成这些风险的罪魁祸首就是房屋预售制度。
记者就这个问题采访了戴得粱行助理董事岳峰钢。岳峰钢指出：银行把风险全归罪到房屋预售制度，显然是在单方面规避风险，把责任全推给了开发商。银行可以通过更好的方式来规避这种风险，比如：降低贷款额度、加大对开发商还贷能力的评定。 |
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