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宏观调控到头了？ 寻找下半年楼市支撑点 |
| www.cnfol.com 2005年08月18日 09:07 北京青年报 杨晓 庄明 郑杉杉 |
老百姓关注房价，政府希望平抑房价，而北京商品住宅期房平均买卖价格也出现了5月高点7136元/平方米，以及6月的回落6899元/平方米。下半年市场每两天就推一个新盘，下半年市场将向何处去，北京楼市的支撑点在哪里？本报举办了第五次半年会，到会的SOHO中国董事长潘石屹、北京中原总经理李文杰以及北京协成房地产董事长王晓航对下半年楼市热点进行了总结和预测。
热点一：宏观调控到头了？
国八条和七部委新政究竟会对市场造成什么样的影响？8月4日本报终于从市建委拿到官方统计数字：《2005年1-6月北京房地产市场信息》。对照该《信息》和之前每月发布的数字，我们明确看到了政策对北京楼市产生了相当大的作用。比如，4月的新房成交量为4.12万套，而5、6月成交量萎缩接近50%；同时全市期房批准销售面积却在3-6月期间出现150万、241万、247万和350万平方米的递增格局。
为什么成交量萎缩的同时开发量仍然大涨？潘石屹却补充了一个技术性的问题。他说，北京市3月15日实施网上交易，但当时系统并不是很稳定，到了4月15日集中登记，3、4月的成交量集中显示在4月，所以4月的成交量不能真实反映市场的成交情况。去年北京共成交23万套新房，分到每月来看，2万套的成交量是与去年基本持平的。
潘石屹也承认，包括自己的SOHO尚都在内的高档楼盘受政策冲击显著，尤其是高档住宅，成交量甚至下跌了80%左右。4月15日SOHO尚都一天的成交量就是5000万元，而受国八条的影响，后半月总共的成交量还不到5000万元。5月又出了七部委意见，5、6月的成交量更是只相当于4月的30％，到了7月才恢复到4月的40%。而中低档住宅的成交量受政策影响不大，没有萎缩的情况。“中低档的房子是给急着要结婚、生孩子、分家的人，这种需求的弹性更小、刚性更强一些。”潘石屹说。
宏观调控政策是否还继续影响下半年北京楼市这一话题，潘石屹、王晓航和李文杰都觉得影响接近尾声，而9月可能就是反弹的时机。这是因为政策所提到的明确土地供应计划以及开征营业税都已被市场接受并消化，而且信号显示国家宏观调控政策也将有所调整。几位市场人士都提到了近日登载在《人民日报》的一篇文章，文章主题是提醒目前重视房地产市场，最后结论是房地产是国民经济的支柱产业，要让它平稳、健康地发展。所以潘石屹估计下一步出台的政策不会像上半年那样。王晓航说,市场过热表现最强的是房地产，《人民日报》文章提出的二十个字的意思是：不能一刀切，政策不能反复，要有针对地调整。
热点二：土地市场供应够吗？
记者在海淀区山后一带获知，该处尚有一块土地将要挂牌，目前万科等大的开发商已经表现出了极大兴趣。业内普遍认为，西北旺的这块地由于地理位置较好、地块完整，所以很有可能叫出楼面价4500元的高价。而目前该地区周边的在售项目也不过卖到每平方米6000到7000元，如果照这样竞拍下去的话，似乎房价上涨成为一个不可避免的趋势。
潘石屹分析说，之所以出现当下开发商大手笔拿地的现象，主要缘于两个因素：
第一，七部委新政本身对土地政策的宏观调控有两个要求，一是要求各地方公布土地供应计划，二是要求贯彻两年不开工的项目收回、一年不开工的项目交土地占用费。但目前北京楼市的土地供应仍不能满足需求。尽管北京市土地整理储备中心公布将在近期有260万平方米的土地推出来。但北京每年大约需要2000-3000万平方米的开发量，即使加上今年上半年供应的500多万平方米土地，土地供应仍是不够的，况且很多土地集中在昌平、平谷等地。“整个上半年和去年公开出让的土地比较少，现在一部分开发商是有钱没地，一部分开发商是有地没钱，‘鸡蛋换粮票’凑到一起就很可能要惹出官司。所以开发商想拿地还是要从政府招牌挂方式拿。” |
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