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境外热钱在赌什么 |
| www.cnfol.com 2005年08月18日 05:16 中华工商时报 陈雪根 |
一赌人民币继续升值二赌商业物业升值潜力
热钱在房地产领域犹如水中花镜中月，若隐若现。何为热钱？怎么进来？量有多大？在多大程度上推动了房价上涨酝酿着金融风暴？一直是个谜。日前央行公布的《2004中国房
地产金融报告》还是给人留下了不少猜想的空间。
热钱迄今没有定义
什么是热钱？尽管各方意见不一，但有一点似乎是共同的，都把它视为快进快出的投机资金，而且进出之间往往引起市场乃至金融动荡。以此为标准，业内人士认为，惟有对冲基金可当此任。对冲基金进中国房地产市场了吗？答案是否定的。因为房地产是不动产，还没有真正成为证券化的投资品，而且由于中国实行严格的外汇管制，对冲基金惟一能够进来的途径是QFII，但通过QFII进来只能进行证券投资，不买股票是不行的。除对冲基金外，其他机构投资者，如房地产信托基金、瑞思(REITS)乃至个人投资者等，有的还没进来，有的即使进来也是投在商用物业上，投资商品住宅的主要是境外个人投资者，基本上都不是靠短线炒作牟利的资金。因此，央行在其报告中也没有用热钱这个字眼，用的是境
外资金，应该说这是一个比较确切的说法，其中包括了机构投资者，个人投资者，也许还有热钱。
四条渠道并不新鲜
对境外资金如何进来的，央行的报告其实也还没说清楚。央行列举的四条渠道，业内人都知道，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
其中，第一条投资或参股，应该说是正经的投资行为(FDI)。就目前掌握的情况来看，摩根斯坦利、新加坡凯德置地、荷兰ING国际房地产集团、美林集团等是活跃在沪京两地房地产开发领域的主要投资者。他们通过投资或参股形式，先后与上海永业集团、复地集团、上海盛融公司、深圳金地集团、北京银泰中心、天津顺驰中国控股公司等国内开发商有过资本合作，开发过一些住宅项目。
长远来看，这类投资会越来越多，从央行提供的数据来看，全国才200多亿，《2004年上海市金融运行报告》提供的数据是上海150亿，但这一数据与其它行业的FDI相比实在不大，对上海的房地产投资有影响，但对住宅投资影响不会很大，对房价更不具决定性影响。
间接投资中，购买房地产开发企业债券一项，根据《2004年上海市金融运行报告》提供的数字，上海市全部企业通过债券融资，2003年只有59亿多，2004年为零。既然还轮不到房地产企业发行债券，境外资金也就无计可施。包销方式倒是比较常见的方式。目前有很多外资中介机构在沪京两地市场，其中主要是港台中介，比较著名的有戴德梁行、中原、仲量联行等，主要从事高端一手二手房以及商业物业的租售业务，也为境外投资者提供投资咨询等业务。包销时，房价一般由开发商制定，他们收取固定的佣金，或者开发商提出一个底价，底价以上的收益双方分成，后者有可能鼓励中介卖高价，对拉动房价会有影响。如果我们确定房价是因为炒卖抬高的，那么主要问题应该在炒家身上，如果没有炒家陆续进场，中介想卖高价是很难的，而且这些中介在内地市场已有很多年。
《2004年上海市金融运行报告》显示，外资银行在上海本外币贷款中的分量正在加重，已占2004年末上海本外币贷款额增加值的四分之一，贷款余额同比增长也比中资银行高出44个百分点，其中有多少是贷给房地产开发企业的，央行报告也没提供具体的数据。相比中资银行，外资银行对贷款审查要严格得多。但对房地产市场的作用与中资银行并无二致，如果中资银行更多担心金融风险的话，外资银行应该没有太大的问题。就像房价高涨板子不能打在中资银行身上一样，同样外资银行也不应该受指责。
境外非居民结汇购买房产，不知非居民指的是境外机构还是不在国内居住的个人，如果是后者，《2004年上海市金融运行报告》提供的数字是外地和境外人士在上海房地产市场已占购买人群的约20％，其中大多数应该是外地人，2004年1月－11月境外人士用于购房的资金约70亿，这也不是一个很大的数字，如果按照每平方米单价1万元计算，70亿购房资金仅能购买70万平方米的商品房，尚不及160万平方米建筑面积的“中远两湾城”规模的一半，只能在上海市场翻点小浪花。 |
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