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央行房地产金融报告引疑惧：楼市会推倒重来吗 |
| www.cnfol.com 2005年08月22日 11:26 理财周刊 江南 |
提要：2005年8月15日，中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》，全文分3大部分，共计近2万字。其内容包括揭示6大地产金融风险、针对楼市调控的7大建议措施以及银行自身化解房地产相关金融风险的6大建议方案。对楼市里的每一个游戏参与者来说，其可谓拳拳到肉，字字见血。
在仔细精读该报告，并广邀各路专家商谈，同时结合央行以及政府各部门的过去10多年的政策走向脉络后，记者认为：楼市可能有“推倒重来”的风险。
神说：人啊，我爱你，所以惩罚你。——印度诗人·泰戈尔
往往只有在时隔多年，回首往事的时候，人们才能看清过去那些纷繁枝梧的确切含义。
记者的家在一个上海二级繁荣商圈里，阳台正前方是一幢正在开盘的小户型公寓楼，它的前身是1994年遗留下来的烂尾楼，如今则是经常在报纸上做广告的时尚楼盘。
居委会主任王阿姨在这片上呆了20来年了，她每次看到这幢楼都要感叹：“10年前，出门走10分钟，至少可路过5幢烂尾楼，有时候觉得这里大概完了，不会有前途了，但是今天，所有的烂尾楼又活了，繁荣度远远超越当时，新的楼盘遍布，并且看着它们的价格从5000元/平方米到了14000元/平方米，不知道该说什么好了。”
当面对《2004中国房地产金融报告》(下称《报告》)时，一位房产开发商坦言：“如果人民银行的这些建议都成为现实，全国的房产开发商面对的将是比1993~1994那轮调控更为险恶的形势。”
2001年中国A股市场最高涨的时候正是全球股市低迷不振时，有一种言论很流行：“这和中国经济与国力的发展速度吻合，股市一支独秀因为我们的经济发展一支独秀”。当开始下跌，有人抛出“千点论”与“推倒重来论”时，反对声此起彼伏，很多主流的意见认为：政府绝对不会坐视，因为它会拖垮整个经济。
那么当这一切都成为铁一样的事实；当央行拿出这样一份呼吁取消期房、严控贷款、增加税收的报告；当这份报告告诉我们楼市即使回到5年前的水平中国经济也并不会遭受不能承受的打击时；当这样的报告绝非偶然而是能看出一以贯之的逻辑和决心时；如果有人说这是楼市“推倒重来”的序幕，你能接受吗？
《报告》体现央行政策的一贯逻辑
《报告》是一份逻辑十分严谨，推理非常充分的文本，记者在解读时试图通过一条主线，以及三大值得重点关注的要点来全面理解它。
这条主线就是央行从1998年至今的政策变迁以及它的背景。
1998年是央行房产金融政策的一个重要转折点，此前的放宽也好收紧也罢，针对的是房产商，个人金融不牵涉其内，而1998年以后，银行向消费者发放按揭贷款。1998 年，当时贷款基准利率超过10%，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999 年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。
业务开展不久，有的银行按购房额全额贷款，也就是通常所说的“零首付”，于是，央行第一次开始了“风险管制”。2001 年6 月19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195 号)(以下简称《195号文》)。“零首付”从此淡出，但银行推动个人房贷的决心未变。
此后，在银行资金的推动以及中国住房改革的双重推动下，中国楼市进入了高速发展期，但也产生了一些社会不和谐因素以及争论。2003年，由于长三角等区域的房价上升极快，引发了一场关于“房价是否有泡沫”的争论，谢国忠等空方人物强劲登场。
有鉴于此，央行2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121 号)(下简称《121文件》)，这个文件对房产商获得贷款的资质提出了比较高的门槛，对“四证不全”的地产项目不给予放款，要求开发商自有资金超过项目的30%，同时对个人购买第二套或二套以上住房或者购买别墅项目的，适当降低按揭成数。
此举立刻招致了以北京开发商任志强为首的开发商利益集团的强硬反弹。任上“两万言书”极力鼓吹若《121文件》不打折扣地实施，不仅中小开发商难以为继会给中国经济造成极大损害，更会导致房产供应量大大降低而让社会大众买到房。
总体而言，当时的房价虽高，但即使在上海等最高的地区，市中心区域依然以万元单价的房源为主流，外环内中低价房源仍较多，矛盾并不突出。加之当时媒体频传“外资机构
用言论做空中国暗地里大肆进军房产”，矛头直指空方大将别有用心，那场争论以房产商为首的多方大获全胜告终。
于是，随后的一年多时间里成了房地产成交量和价格均突飞猛进的局面。《报告》显示随着这个突进的过程，房地产贷款增速也急剧增加：2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元，比上年同比增长22.8%，而2005年一季度房地产贷款余额达到27650.亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。
正是由于2003年下半年~2005年初的这一波房产暴涨引发了今年开始的大规模调控房价的风暴。政府层面出台了“国八条”和“七部委联合通知”，税务总局也频繁提及长期未征收的“房产个税”以及多次酝酿始终无结论的“物业税”方案。而在央行这个资金龙头的层面，除了3月17日的上调房贷以及公积金利率以外，就以本次出笼的《报告》为最大规模的风暴。
综观这个“房地产市场繁荣程度VS央行对土地开发贷款以及个人按揭贷款收紧程度”的双重演进过程，我们不难看出两者是成天然的正比关系的。当1998年的房地产市场因上一轮调控而极度萧条时，信贷政策的宽松程度到达了极点，“零首付”都得以通行，而随着房产市场的繁荣，银行先是关停“零首付”之类的略带违轨的业务，再慢慢提高土地开发贷款门槛，最终将矛头指向了个人按揭贷款业务。
从这个角度来讲，不管“取消期房”等比较激烈的建议能否短期内实施，央行抽紧开发商及个人房贷链条的步伐已经不可逆转。有不少开发商和中介拿2003年的反抗《121文件》成功出来说事，认为今度调控仍不足为惧，但事实是量变已经积累成为质变，以2003年的犹豫来揣度2005年的果断绝不恰当！ |
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