９月和１０月一向是楼市的销售高峰期，素有“金九银十”之称，楼盘销售一年的兴衰成败，倒有一半要看“金九银十”的表现。
去年的“金九银十”，可能是京城楼市有史以来最惨淡的一个“金九银十”，正好卡在两个“大限”之间，８月３１日的“土地大限”，到１０月３１日的资金大限。虽然京城楼市在两个大限面前表现出了一个日趋成熟稳健的市场所应有的“抗跌性”，但一年一度的“金九银十”多少还是“赔”了进去，无论是开盘数量还是成交金额，都乏善可陈，好在有一些大盘和“老项目”的后期开发扛起了大局，使得２００４年的“金九银十”别有一番滋味在心头。
从那个时候起，人们就把希望寄托在了今年下半年，而作为下半年重头戏的“金九银十”，则当仁不让地成为希望的核心所在。
然而２００５年上半年，一整套宏观调控的“组合拳”过后，楼市进入“观望期”，购房者持币待购、静观其变；各开发商调整销售政策、使许多已经取得销售许可证的项目延缓了开盘时间，进行长时间的内部认购，很多楼盘的销售出现了明显的“断档”。
在这种大环境下到来的“金九银十”，还扛得起从去年积累到今年的殷切希望吗？
乐观是主流
日前，北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布北京市２００５年１－６月房地产市场运行情况。从数据分析可以看出，１－７月，北京住宅供地为２９７．３公顷，同比去年下降７８．２５％。
北京是一个开放性的大都市，每年都吸引着大批的外地人进京谋职，再加上每年毕业的大学生，这就构成了一个庞大的人群，要在这个城市生活、定居。这种对购房的需求是实实在在的，也是成自然规律逐年上升的。
但从今年上半年北京住宅供地同比下降７８．２５％来看，今年上半年的土地供应面积明显减少，而对于呈自然上升的购房需求量来说，显然会出现供求矛盾。从经济学角度来看，这种矛盾只能通过价格手段来调节。
因此１－７月，全市商品期房买卖平均价格７２２０元／平方米，同比上涨了１１１２元／平方米，涨幅为１８．２％。
但还有一组数据：１－７月，全市商品房施工面积为８０１８万平方米，而全市商品房买卖成交１４．１５万套，施工面积８０１８万平方米，而成交仅２０００．７万平方米。
那差额的６０１７．３万平方米去哪里了？理论上来说，七部委的政策出台后，会有相当一部分购房者选择持币观望的态度，他们要看一看房价是不是真的会跌，北京楼市会朝什么方向发展。同时据记者了解到，确实有一些在售楼盘的销售，在新政策出台后出现了“断档”的现象。
编者按
在现实生活中人们除了对实物的预期外，还有一个心理的预期，尤其是对未来。前几年在政府的大力鼓励下许多人纷纷把资金投入到股票市场当中进行投资，实际情况是，股市前期的高额回报使人们坚定了投资股票市场的信心。
于是中国的股民大量增加，中国的股市资金大量涌入，各地的股票交易大厅也常常是人满为患。深发展、长虹等一系列绩优股的确也创造了一个个投资的奇迹。
但从２００２年起，股市的行情就开始急转直下，政府开始控制、调整、加强管理、暗箱操作开始增多、股民的投资在短期内被套牢、不再有新的资金注入股市。使得原有的这一很成功的融资渠道开始受阻，上市企业陷入了困境，更严重的是使股民受到了严重的打击，使其投资心理受到了伤害。
就像现在，国家也好、企业本身也好想尽办法想改变股票市场一蹶不振的境地，但广大股民们并没有“买账”，因为其投资心理已经受到了伤害，对未来的市场谁也不会再抱太大的信心了。
楼市也是一样！
房地产业是我国拉动经济增长的“支柱产业”，其产业链条长，在促进经济全面发展方面起着重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费。２００５年上半年我国经济增长保持９．５％的增速，而上半年房地产投资增速是２３．５％，远远高于其他行业的平均总值。购房不仅仅是一个单纯的寻求居住的行为，从某种意义上说更是一种带着投资意识的行为。
如果国家的政策一直在限制甚至打压房地产市场的话，整个行业肯定不会得到好的发展，更可怕的是它会严重影响广大老百姓对这个行业的信心。如果大家都认为这个行业不好了，恐怕这个行业发展就真的会不好起来了。人心要是散了，到时恐怕是任何力量都挽救不了的了。
然而，从７部委联合下发政策至今已有３个月的时间，“断档”和“观望”并没有阻断京城楼市一路走旺的步伐。
事实上，较之其他城市，如上海、杭州，“开发商与购房者的博弈”从来就没有真正成为京城楼市的大势，更多的是在网上和媒体上打打“嘴巴官司”。开发商楼照盖、盘照开、马照跑、舞照跳，土地照拍天价，京城楼市有力量！
尤其是进入７月，８·３１土地大限后存量项目开始大批量入市，新开楼盘基本就是两三天一个，没有出现大家预期的那样“房价大跌”、“楼市崩盘”。
与此同时，所谓“持币观望”并不等于持币不购，这些人是有着实实在在购房需求的人，在结束观望期后这部分人必然还是要实现他们购房的要求。因此业界普遍认为，前段时间受压制的购买力必然在接下来的这个“金九银十”显现出来。
虽然高唱九月楼市走出观望的代表人物潘石屹，被认为是“别有用心”；探讨楼市会否在九月出现“拐点”的媒体，在网上被骂作“房托”，但是我们还是相信来自楼市“基层”的声音，在采访中，不止一个项目的销售员对即将到来的“金九银十”表现出乐观的态度，有人告诉记者：“但进入８月中旬以后，售楼处的人开始多了起来，相信这个“金九银十”我们的销售能有个较大的进展。”央行新信号
中国人民银行本月１５日发布了房地产金融报告，一时成为业界关注的焦点，报告中肯定房地产业是拉动经济增长的“支柱产业”，表示会继续支持房地产业的健康发展。尤其值得注意的是，报告前一段时间宏观调控针对房地产市场，抑制固定资产投资过快增长之势予以反驳。
报告指出，房地产业的产业链条长，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。
这份报告无疑是在今年多个压制市场的举措之后，出现的一个完全不同的新信号。
因为此前会采取持币观望态度的购房者，往往对楼市有一定了解和研究，因此不可低估这个信号对楼市的“转机作用”，再加上“金九银十”，开发商们的积极推盘，更多的选择机会也会促使购房意向转化为行动。
房价要走高？
北京金时代置业有限公司销售总监慕林告诉记者：“９、１０月之前所受的压制会在这个销售旺季出现一个明显的反弹。前段时间销售量压制的越多，这两个月回头反弹的力量就越大。到时供求关系出现了明显的变化，价格一定会走高。”
慕总向记者透露了一个“独家小消息”，东一时区项目，准备在１０月初左右开盘的１、３期工程在没有进行任何宣传的情况下，已经有１０００多人主动上门进行登记。窥一斑而见全豹，足见这段时间的“压制”在“金九银十”会有怎样一个爆发。
北京鸿基世业房地产开发有限公司副总经理王振平则表示：“进入九月份北京楼市的价格肯定要涨，但是不是都会涨？不一定！那些面积大、单价总价较高的大户型不一定会有什么变化。而那些定位与市场需求吻合的项目，只是由于前一段时间受政策的影响而被压制的这段时间肯定要涨！”
同时市发改委方面也进行了类似的预测，认为下半年北京市房地产投资开发可能随着国家调控政策的“日趋稳定”出现反弹，商品房价格将稳中有升，继续保持在一个相对稳定的区间内。 |
