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2006年上海楼市预言：降价仍将继续 |
| www.cnfol.com 2005年12月10日 23:11 国际金融报 |
2005年的楼市聚集了人们太多的目光。进入12月以后，市场开始习惯了降价，开发商也开始习惯了市场的平淡。数据和价格不再激起社会太大的关注，这个市场已经开始习惯逐渐的降价了。
根据汉宇地产市场研究中心的分析，目前闵行、浦东、宝山等外环区域部分楼盘均价下调至5000元/平方米以下，取得了良好的市场反应；而内环以内也有极个别楼盘出现了8000元/平方米以内的报价，也引起市场的热度。
汉宇分析师认为，这说明了两个问题：第一，随着楼价的降低，市场的购买力完全能够被释放；第二，大部分的卖方还没有意识到这一点———尤其是中环线周边楼盘，虽然在市场良好阶段，中环线楼盘可以被看作既具备离市中心较近的地段，又比内环楼盘价格低的优势，但这一优势现在反而转化成，既没有内环的地段、又没有外环的价格的劣势。这两点综合起来，就是造成目前上海房地产市场还未能出现显著变动的原因。
近日，宜山路上的九歌上郡继7月底明确地大幅打折降价，单价下调3000元(降价幅度在15%以上)后，11月上旬开发商又拿出一幢11层的小高层进行促销，优惠幅度更大，售价为 6990-8990元/平方米。这次优惠的房源均为小户型，面积从50-65平方米，二梯六户，共54套房。10月17日，“第九城市”以低于周边均价近 3000元/平方米的价格神秘开盘。联洋社区素有“浦东的古北”之称，在“第九城市”降价之前，该区域价格基本保持在12000－15000元/平方米，而此次“第九城市”一举降到7480元/平方米起、均价在8000－9000元/平方米，较前期大幅下跌了30%左右。但有人指出，这是纯粹的炒作。金杨板块浦兴路轨道沿线，证大家园等准现房的价格均从4月的10000-11000元/平方米回落到了现在的7500-8500元/平方米左右，降幅亦有 25%。
纵观这些打折楼盘，很明显，开发商都针对自住者，以真正打开市场的刚性需求。而开发商在成本与售价之间的利润空间究竟有多大，虽然业界说法不一，但大致可以判断，其中的跨度还是较大。年关将近，在各种资金压力下，打折的深度和广度一定还会加剧。
据汉宇地产市场研究中心数据显示：2005年底，新楼盘供应量占全年供应量的1/3，这里面有相当多的楼盘是本想期待年末价格回升的时候再开盘销售的，而令那些开发商措手不及的是，在目前这样的市场状况下，这些楼盘将不得不低价上市，给市场带来新的价格竞争；此外，2006年新盘供应量又将比2005年提高1/4。随着市场供应的不断增加，投资、投机需求被极大遏制；市场不可避免地出现供大于求的情况，降价，将会是开发商必然的选择。而购房者们也会盼来几年不见的买方市场。明年一季度见底？
今年的楼市已经结束，而来年又会如何？业内普遍认为：降价将持续到明年的第一季度。而此后的2006年市场，将在不断的震荡调整中进行。
卫明不动产营销智库负责人蔡为民对记者表示：春节前后一直都是楼市的淡季，开发商惟有用降价来增加销售。因此，明年的第一季度仍将继续降价。“这一阶段中，市场上会出现一些价廉物美的房源，比较适合自住者。而对于投资而言，明年一年的市场并不会有太大波动，追求短期炒作的投资者将会失望。”
“一季度以后，市场将开始进入持续的震荡调整期，开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这一现象将要持续到明年年底，2007年市场将会好转，我非常看好。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟对记者分析。
“上海楼市还是有一定基础的，所以降价幅度不是很大，价格会在明年第一季度见底。”蔡为民预测。
汉宇地产市场研究中心认为，综合来看，上海房地产市场下一步的变化有两种可能：一、投资需求再次释放，楼市重新向上发展(这种可能性目前来看很小)；二、开发商等卖方在市场的压力下被迫降价，楼市回归自住方向并渐趋理性；从上海城市发展角度看，降低投资者和人才的留沪成本，促进上海的全面发展而不是仅仅房地产业的发展，应该说是政府的理性选择。远期市场依然看好
楼市的下调，作为2005年上海房地产市场的主旋律，使得开发商、投资者不得不在心底里承认，楼市黄金时期已经告一段落，要迎来调整阶段，但上海的楼价究竟能下调多少？是否会和股市一样，一跌到底呢？无论从哪个角度来看，这种可能性都是不存在的。
事实上，上海楼市的调整在春季的政策推动下，主要还是遵循着市场自身的规律在运作。当投资需求被彻底抑制以后，整个市场的需求变得较为单一———自住需求。而市场目前下调底部，也就是平衡点，关键在于自住需求的承受能力上限在哪。经济学上所谓的有效需求，就是具有消费能力的需求。目前市场各方面探讨很多的说法是，上海的房地产市场价格应该在某一个阶段或区间稳定，因为它自身的价值就是如此水平；这种说法，以目前市场来看，只是一个方面，存在片面性。在需求能力不足的情况下，仅仅强调价值本身无济于事，所谓有价无市就是这种情况。更何况，事实上上海的大部分房产目前的价格远远超过了它的实际价值，调整是使其价格回归价值区。因而，从这一角度上来探讨上海的房地产市场下调底部，以及合理的价格区间，其实还是一种卖方市场的心理，与实际情况不相符。
但是，并非说上海的房地产市场的下调没有底部。恰恰相反，底部确实存在，而且这个底部确实会比自住需求的实际消费能力更高。国际一般惯例是，大都市房价一般在该城市中等收入人员年收入的八九倍，目前上海的这个比例超过30甚至40倍。尤其是内环以内的楼价，是大多数工薪阶层收入的人一生都无法购买的。客观分析看，所谓高档物业是为成功人士及海外人士准备的这种论点，其实是开发商们的自恋，这种在楼市迅速上涨的阶段中出现的现象，只能说明上海房地产市场确实一度存在着近乎偏执的不理智；而这种情况的扭转，只能通过一次长期的、有效的调整阶段来达成。 |
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