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易宪容：集体退房有什么社会性风险 |
| www.cnfol.com 2005年12月14日 15:36 南方都市报 |
据新华网昨日报道，最近上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取集体行动，或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个:退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
从这则消息来看，看上去事件十分紧急，但民众退房本来是市场经济中一种最基本的商业行为，为什么会成为一种社会性风险呢？如果是因为事件的集体性，那么买房卖房本来都是个体行为，为什么购房者要集体行动？这样不会增加他们的行动成本吗？这其中有什么蹊跷？
购房者为什么要退房？肯定经过充分考虑。因为要退房，首先就得看合同中有没有约定可以退房。如果没有约定可以退房，那么开发商肯定不会让退房，特别是房地产市场出现周期性下降时更是如此。即使开发商同意退房，也肯定会把退房的风险全部转嫁给购房者；如果合同约定可以退房，那么合同肯定会规定购房者在退房时要承担多少违约风险，比如说3%的违约金。如果购房者愿意承担违约金，那么开发商就得按照合同的约定给购买者退房了。这是最基本的商业行为。
至于本来是很简单的商业行为，为什么会引起购房者的集体行动呢？我的推测是:开发商预期房价会进一步下跌，或不看好未来的房地产市场，希望借助于方方面面的力量来阻止退房，即开发商不准备履行合同。开发商之所以敢于这样做，肯定是做好了准备的。在这种情况下，分散的购房者只好联合起来显示其退房之决心与力量了。如果购房者能够按合同约定顺利退房，还需要集体行动吗？
面对这种集体行为，有关部门请不要将其渲染为会带来什么社会性风险，而要明白何以会出现这种集体行为。有关部门应该把购房者的退房行为看做是一种最基本的商业行为。既然是最基本的商业行为，有关部门的责任就是如何来保证这种商业行为的合同得以履行，而不是来干预商业行为的合同履行，特别是不能以冠冕堂皇的理由来破坏这种商业行为的合同履行。在合同范围内，收益与风险由当事人各自承担。无论是开发商或购房者都是如此。如果有关部门要干预这种合同的履行，那么由此引发的风险谁也不愿意承担。在这种情况下，任何受到损失的当事人都会想方设法来改变这种干预。当当事人一方不愿意承担这种强制性或有关部门干预下带来的风险，购房者的集体行为就自然出现了。可以说，集体退房行为的出现，乃是商业合同不能够得到认真履行或有关部门不能保证合同履行的结果。如果说退房行为有社会性风险也不是退房行为本身，而是其他因素导致的结果。
至于退房行为会引发房地产市场的连锁反应，导致民众对房地产市场失去信心，这根本就不是要由退房者来承担的。人们为什么会对房地产市场没有信心？肯定是这个市场有问题，肯定是这个问题早就应该解决而一直未能解决。为什么市场早就有的问题要退房者来承担？如果要这样做肯定是通过非市场的方式来达到，在这种情况下，弱势的购房者也只好通过集体行动来维护和争取自己的利益了。
因此，集体退房事件根本就不是什么社会性风险，如果说其中有社会性风险，只能说是有关部门不能保证合同有效履行的结果。 |
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