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易宪容:房地产市场怎样走向平民？ |
| www.cnfol.com 2005年12月16日 08:34 每日经济新闻 易宪容 |
由于目前国内房地产市场的生产要素(如土地、资金、房地产规划)基本上为政府所控制，房地产市场规则由政府来提供，因此，政府就有理由通过税收来遏制房地产市场的炒作。
“商品房为富人造”的谬论，尽管遭到大多数民众的唾弃，但是为其辩护者也不少，甚至于美其名曰真话”、“实话”，还以每个人有表达意见的自由为之开道。持此论者的代表以国企管理者、北京市政协委员的身份，如此信口开河，实有利用国家资源为少数人谋利之嫌。
笔者赞成“中国的房地产市场应该走向平民化”，并且认为，随着房地产市场消费者的成熟，2006年房地产市场的博弈将以消费者为主导。
首先，住房作为现代文明社会民众得以生存的基本条件、民众的最为切身的利益之一，作为一个以科学发展观为主旨、希望建立和谐社会的政府，民众居住权得到保证应该是政府的主要任务之一。
在市场条件下，民众的基本居住条件不可能如计划经济时代那样完全由政府提供。但是，由于房地产市场十分特殊，其产品具有唯一性、不可移动性及垄断性，再加上房地产市场的生产要素由政府垄断，因此，就不能任由信息及生产要素的优势占有者利用优势操纵市场、抬高房价，把普通民众排斥在房地产市场之外。为了保证广大民众的切身利益，政府有责任与义务利用其掌握房地产市场的要素等各种优势，来遏制对房地产市场的操纵，调整房地产的供求关系，以保证大多数民众的居住权利不受到侵害。
其次，以市场的法则来看，目前世界上最有竞争力、最强的企业，都在生产大众化、平民化的产品，微软、沃尔玛、宜家家居等都是如此。中国的房地产商如果将产品仅仅卖给少数人，那么市场无法真正繁荣。因为一家市场占有率低的企业，无法达到规模经济。国内房地产之所以价高，垄断与炒作是一个方面，企业规模不经济也是重要原因。
经过今年的宏观调控，不少房地产企业已经意识到这方面的问题，开发商开始转变观念。有调查发现，不少房产商为了消化积压房地产、回笼资金，纷纷把大中户型及商业地产改建为小户型；此外，为了迎合市场需求，一些新上马的楼盘把目光瞄准城市中数量最大、急需用房的中低收入的年轻消费群体———小户型项目相继出现并持续热销。如果这一势头能够持续，国内房地产市场转向平民化可期。
第三，国内房地产市场走向平民化，政府可以大有作为。由于目前国内房地产市场的生产要素(如土地、资金、房地产规划)基本上为政府所控制，房地产市场规则由政府来提供，因此，政府就有理由通过税收来遏制房地产市场的炒作。在美国的房地产市场，遏制市场炒作有严格规则，如一套房子如果在买入后1年之内交易，需要缴纳高达30%的交易税；1年后进行交易的，也需缴纳15%的交易税。美国土地那样多，市场那样发达，都对房地产炒作进行严格限制，我国为什么不能呢？只要国内房地产市场的炒作得到遏制，对房地产的需求一定会调整，房价也会随之变化。
由于中国的土地与住房建筑规划基本上控制在政府手上，因此，政府一方面可以根据市场需求的变化来控制土地拍卖进度，另一方面可以把所拍卖土地大致设定在生产某种产品上。房地产市场的大众化产品多了，其价格要飙升是不可能的。
一个真正繁荣的国内房地产市场，应该是一个完全平民化的市场；反过来说，只有国内大多数民众都有能力进入的市场，才能够保证房地产业的持续发展与繁荣。 |
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