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新招又见新招：6年后1.6倍价格回购房屋 |
| www.cnfol.com 2005年12月16日 14:59 青年时报 谭晓锋 |
—— 开发商此举是为保证投资者信心还是集资？
日前，位于临安的杭州大地
房地产集团在媒体上打出“续写六年稳升60％”的广告，开发商承诺，六年后将以160％的价格回购业主手中的房子。该广告刊出后，便引起了临安城内乃至杭州等地投资者的广泛关注。六年60％的回报率确实诱人，但六年后这个承诺能否兑现？这会不会是开发商给购房者画的一个饼？对购房者的种种疑惑，不少业内人士提醒，高回报背后存在高风险，购房者投资需谨慎。
开发商承诺以160%的价格回购
该广告称，“大地·春天二标段营业房本月18日盛大开盘”，开发商“以六年稳升60％的回购合同承诺确保客户的投资收益。”也就是说，购房者只要投资了其营业房，六年后再卖给开发商，就可以“高枕无忧”地得到每年10％的回报。
记者从该楼盘售楼处了解到，该楼盘本次销售的营业房价格从5000元/平方米到10000元/平方米不等，面积从20平方米到100平方米不等，土地使用年限为40年。
销售人员称，购房者在签订《购房合同》的同时，开发商还会和其签订一份《回购合同》。该《回购合同》承诺，在购房者自愿的前提下，开发商愿意在购房者按揭款到位六年后，以购房款160％的价格回购投资者所购买的营业房。
但销售人员同时表示，该《回购合同》仅以大地集团品牌声誉作为保障，没有专业的担保机构进行担保。他解释道：“投资总是有风险的，大地集团在临安也算是最大的房产公司之一，购房者根本不用担心大地集团在六年内是否会倒闭。”
同时，记者还了解到，该楼盘12月10日开盘的一标段营业房也是以相同的手法操作的，开发商自称，在开盘当天，销售就近90％。
一份《回购合同》保障有多大？
尽管开发商开出了极其诱人的高额回报率，但不少购房者还是对开发商的承诺表示了疑虑。一位临安的购房者还给记者传真了一份该楼盘的广告，他表示，看到广告后十分心动，但思前想后，有所顾虑，不敢轻易下单。
这位购房者担心的是，假设开发商愿意履行合同，兑现其承诺，那承诺的160％的回购资金是否有保障？该资金从何而来？记者随后采访了大地集团总裁助理王安全，他承认，这份《回购合同》并没有专业担保机构担保。这不禁让人疑虑，如果六年后，开发商资金出现问题，无力履行回购承诺，那么对于购房者而言，这份《回购合同》岂不是成为一纸空文？
其次，开发商承诺六年后回购投资者手头的房子，并有《回购合同》为据。问题是，六年后，这个《回购合同》由谁来执行？目前楼市采取的常规方法是项目公司操作，项目结束，这个项目公司可以随时从工商局注销。即使以集团名义开发，它也完全有可能在房屋交付后进行注销。那么，到时候谁来为这长达六年的变数负责担保？同时，这份《回购合同》又将由哪个管理部门或机构备案，谁来保证这份合同的公信力？
是投资信心的保证还是集资？
根据《房地产广告发布暂行规定》第十六条的规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。浙联律师事务所戴和平律师表示，大地·春天所做的160％价格回购广告有违规之嫌，但开发商的广告违规，不影响其对购房者的承诺。也就是说，《回购合同》中“开发商以160％价格回购”的条款是有法律效应的。
但仅凭这一点，远远不能打消购房者心头的顾虑。数位业内人士提醒，这个看似“毫无风险的高回报”背后，其实隐藏着巨大的变数，购房者投资这样的房产必须慎之又慎。
对于六年后如何回购的问题，王安全解释说，购房者的投资风险始终会存在，这一点购房者的购买房屋时应该考虑到，而大地集团只能以11年的开发经历，在信誉上予以担保。“我们认为这些营业房六年后的增值额肯定会超过60％，因此，回购后，我们还可以继续销售。但我们相信，绝大多数购房者会保留房屋，因为这样的收益会更大。”
一位业内人士表示，在杭州，开发商在销售时承诺回租的比较普遍，但承诺回购的还没有先例。这样的销售方式在南京等地曾经出现过，但采取这样销售方式的开发商都意在集资，缓解暂时的资金压力。这位业内人士称：“这种销售方式，实际上就是将房产品证券化了，把房子当债券出让，有集资之嫌。”
但开发商对此予以否认。大地集团负责人向记者解释，这实际上是开发商的一种经营行为。“公司出售的营业房是以市场的价格销售，没有因为企图集资而做出价格上的调整。而公司承诺的回购，也只是对购房者投资信心的保证。”他说，“这与集资行为有本质的区别。” |
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