●记者对上海超跌前10位的楼盘询问一遍后,发现各媒体炒作的大幅降价的楼盘少之又少,即使降价也多由于其房屋自身存在一定劣势
●11月上海楼市总体价格并未出现实质性下调,大部分楼盘成交寥寥,同时配套商品房的成交量一路攀升,这种楼市成交结构的改变,使上海一手住宅市场的成交均价降幅达20.3%
●在多重压力下,开发商选择降价促销回笼资金是近阶段及未来一个时期的营销策略
上海楼市的降价狂潮一直在延续,超跌的楼盘越来越多。然而,当众多开发商纷纷打出不断折扣的招牌时,真正希望等待降价买房的消费者却发觉,他们似乎有点失望。
那么,上海楼市的价格大战,真实的一面是什么？
降价：满足消费者幻想的童话
水岸蓝桥,是一度被宣传成历史报价为13000元/平方米、而目前销售价格仅8000-10000元/平方米,即降价幅度达30%的明星下跌楼盘。而当记者咨询该售楼处时得到的报价是：目前的销售价格在9000-14000元/平方米。由于这一楼盘最近牵扯入退差价事件,记者特意询问该售楼处,如果这一楼盘价格继续走低,开发商是否会采取补价措施？回答是：水岸蓝桥马上就要交房了,目前剩余的空房不是很多,因此也不会存在下跌的可能性。
另一此前盛传跌价的著名楼盘盛大金磐公寓,有媒体称其历史报价达10万元/平方米,而目前仅为35000-60000元/平方米,其跌价力度不可谓不大。而记者从该售楼处得到解释是：“目前我们公寓的售价为35000-60000元/平方米,这个价格自开盘一直在上涨。10万元/平方米的价格是因为特定的几套景观房,朝向和楼层都很好。”
曾被宣传为上海滩跌价力度最大(达54%)的滨江兰庭,据说其历史报价为37000元/平方米,而销售价格现在仅17000/平方米。其销售处对记者的解释是：目前的房价22000-30000元/平方米,房价的高低则取决于各套房屋自身的特点。
在记者询问完上海超跌前10位的楼盘后,发现果真如宣传所言大幅降价的楼盘少之又少,即使降价也多由于其房屋自身存在一定劣势。
既然如此,为什么舆论一致认定上海房价已然大跌？
中原分析师认为：9-10月成交量的增长势头并未持续多久,价格的僵持又使观望气氛再度弥漫开来。这一次,开发商似乎也并不为楼盘的销售忧虑和购房者一样笃定,只有少量楼盘采取了一定优惠措施。在打出“震撼低价”广告的楼盘中,所谓的降价也不过是“低开高走”营销策略的翻版,在逐渐理性的消费者面前,热销楼盘数量的增长开始放缓。
市场：相互猜疑下的消耗战
根据中原地产研究月刊显示：11月新增住宅市场依然是大区唱主角,浦东、松江、宝山、闵行稳据排行榜前四。除浦东外,其他三区的新增供应量主要来自配套商品房,其中松江配套商品房占新增公寓比例最小,为41.8%；宝山和闵行的公寓供应量中配套商品房比例都占到70%以上。
另一方面,别墅物业也都集中在郊区,特别是松江、闵行两区的新增别墅供应占到11月别墅上市量的64.5%,大部分是联排别墅,其中闵行区的联排别墅单价在8000-10000元/平方米,松江区单价稍低,主要集中在7000-9000元/平方米的价位。花园别墅类楼盘连续第三个月保持涨多跌少的局面,特别是高档别墅最能吸引富翁买家,因为上海郊区的土地毕竟越来越稀缺了,无限期严控低容积率的别墅地根难见松动迹象。
市中心的黄浦区是三个中心城区中面积最大的区域,本月该区有两例新盘上市,主力产品是90-120平方米的二房和150平方米的三房；价格为15000-16000元/平方米。与前一阶段相比,黄浦区的住宅价格有下跌趋势。除了因为配套商品房和外环低价楼盘的区域有大量成交,11月市区仅普陀楼市表现尚可,其他区域的交易基本处于停滞状态,成交量都维持在2万平方米左右。
这就是说,11月上海楼市总体价格并未出现实质性下调,大部分楼盘成交寥寥,同时配套商品房的成交量一路攀升,这种楼市成交结构的改变,使得上海一手住宅市场的成交均价降幅达到20.3%。市区的豪宅经过上月集中登记后,价格回复到常态,整个内环线以内的成交均价应声下挫,其中卢湾、黄浦、静安的成交均价降至19448元/平方米。目前这三个区的商品住宅大都处于这个价位。郊区均价的下跌主要是配套商品房成交比例扩大引起的。内环和中环线之间区域,豪宅与配套商品房的成交量微乎其微,均价在宏观调控后已大幅回落,目前变动幅度不大。
从目前的市场行情来看,多数买方的观望心态依然存在,对选择出手的时机仍然不明确；而卖方中除少部分大幅降价抛盘外,多数卖家受前期市场逐步回暖因素的影响,对继续降价也开始呈谨慎心态,价格的小幅下调使得最近的成交陷入僵持阶段。另外某些区域(如闵行区)由于新盘放量多,一二手房价格倒挂现象比较明显,从而也影响了二手房的成交。目前的二手房市场现状表明,买卖双方之间的焦点依然集中在对价格的预期上,由于买卖双方对价格预期仍未能达到一个平衡点,因此市场缓慢调整的过程将依然持续下去。
开发商：降价是策略还是战略
从开发商资金方面分析,长达半年的资金紧张状况丝毫没有减缓,虽然银行贷款到期有“不逼”的利好,但随着年终到来,资金压力越来越重。年终财务决算、贷款还息、支付工程款等,都需巨额现金流量,哪项都不能少；银行信贷偏紧和预售供应量增加,在多重压力下,开发商选择降价促销回笼资金是近阶段及未来一个时期的营销策略。
如果仅就此而言,年末降价不过是基于目前整体不景气的市场,开发商所采取的一项应对措施。而今年的年末与往年所不同的地方在于,有了大半年前的宏观调控的广阔背景,也就有了整个市场乃至社会对于楼市降价的期望。在这样的期望中,无疑有购房需求的持币市民开始产生了房价下跌的预期,这一预期自然让他们放慢了购房的脚步———但这是开发商所不愿意看到的,对于他们而言,此刻摆出降价的姿态自然是能够迎合市场购房者的。
于是,无论有没有真正的跌价,叫嚣出或者摆出跌价的姿态,于开发商而言自然是一种策略。而所谓的“狼来了”,也正是叫多了降价以后,大家开始真的以为价格下跌了。至于开发商,年年岁末年年回收资金,也没有觉得发生了多大的变化。眼下传言明年春节房价会跌,而2005年的那个时候,房价也小跌了一把。 |
