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任志强：中国房地产可能远虑比较多一点，大家更多关心的可能2006房地产的情况，也许后年你就不是地产商了，所以我们研究眼前的问题比较多，这几年我们连续强调还有相当一部分是正在建设的住宅，这个比例占到很大，因此中国的房地产绝不是国际上通用的房地产的概念，我们的市场化的概念还没有完全完成，差距还很大，05年我们的竣工面积占到60%，今年我们略有增长，也就是说非房地产开发的仍然占到40%或者是更多的一些的比重，在这样一个比重关系中房地产业并不能代表整个中国的经济状况，不管是它的投资起来它的竣工面积，投资额情况看04年我们是80.3%，05年是81.93%，我们为什么我们有80多的投资，只有60多个竣工，这里面因为有巨大的地价差，大部分非房地产开发的住宅建设是不缴纳土地出让金，用60的竣工量计算中国房地产投资的增速和他的增长情况和它对中国整体经济的影响是不完全的，从城市住宅的投资情况看，我个人认为05年如果没有任何宏观调控它仍然是下降的，因为在04年我们就已经感觉出来04年以前宏观调控主要是针对供给，那个时候投资已经开始下滑了。
我们从98-2004年房价的涨幅是3.3%，人均收入的增长是8.6%，今年一到九月份房价增长是6.1%，那么一到九月的收入增长是9.8%，远远超于了房价的增长比例，这是房价稳步增长而不是快速增长。中间阶段时间，房地产投入的增速是高于固定资产投资增速，因此引起了经济学界很的多担忧，认为房地产增速太快，但是调控之后已经出现的情况是房地产投资增速已经大大低于了固定资产投资增长速度，我说的现在的房地产投资增速不是全部的建设增速，而只是房产开发的增速，这也是我们宏观调控要达到的目标，就是降低我们房地产的投资。可是真正的情况看，房地产投资增速是不是很高呢，04年以后固定资产投资增速随着宏观调控的同时房地产开发是大副的下滑，城镇投资增速是比较平稳的，绿的线可以明显的看出来是一个很迅速的下滑，这是全国05年一到九月份各个行业的增速情况，这里增长最高都是和居民消费有直接的关系，比如住宿、餐饮、服务等等都是和居民消费有关系的是投资增长最快，房地产投资增长表现得并不是最突出，房地产增速是在所有的投资增速中处于中流。平时大家在讨论投资增速的时候只看到国家除了对固定资产投资调整，重点就是打击房地产，因为房地产的投资增速带动了其他行业的投资增速，从每个行业发现，房地产投资增速的增加带动的是消费，像住宿、零售都是
和房地产投资增长和住房改善密切相关的，如果没有房地产投资增速的增长这些投资增速也是不会出现的，这次调控的重点是发达地区，特别是长三角地区，从全国情况看受影响最大的是长三角地区，长三角地区占到中国房地产投资总量的40%，所以这40%可能会引起更多的波动。
长三角地区的投资增速是下降了20%，增幅下降的一倍，这个下降对全国的影响是非常巨大的。从面积情况看，东部地区的增速很慢，低于全国的平均增速，04年以前基本上是东部地区拉动中部和西部地区，中部地区占投资总量也解决13%，也就相当于上海或北京，西部地区也就13点几的样子，西部的增长拉动了总的增长超过了12%，比去年略高一点，就是说今年实际上新开工面积几乎为零。
10月份全国房地产市场的供应指标可以说是全部下降的，其中新开工面积下降了，土地供应的下降幅度之大，影响之巨大，完成土开发面积也在增长过程中，房地产开发下降了7个百分点，由此而引起的价格的回落，房地产销售价格也出现了巨大的回落，从04年11月份是房价是最高的一年，从12月份以后就开始出现下滑。今年指数下降最多的是二手房，我们发现二手房的变化远远大于一手房的变化，一手房70个城市只有15个城市下降了，剩余的城市都是增长，下降最大的不超过2，由于整个交易量的下降，个人消费信贷的余额都是大副的下降，个人按揭贷款在全部购房叩谋壤兄徽?4%，那么按揭的成数在全部的购房中只占60%，这个比例是比较低的，即使这样在宏观调控政策下，提前还贷很明显，去年放贷的比例很高，7大银行都出现了提前还贷的情况，这就让我们的个人按揭的贷款大副下降，从还到贷，从去年的1.64，到今年已经下降了。
去年贷款的比例是18.4，到现在不超过1个百分点的增长。现在从银行的坏帐的比重看是7.4%，实际上房价下降了30%会对银行产生什么样的影响呢，这会使银行与房地产的坏帐剥离，如果接10%或者5%，这对银行可能没有任何影响及换句话说中国的银行业并不会因为房价下降10%、20%、30%，受到巨大的损失。在分析中土地可能成为了制约条件了，这个制约条件就是土地供应的总量，在人们的需求中我们认为如果我们供应量加大，就会使房价下跌，供求关系得到平衡，如果需求不变的情况下，土地供应减少就会造成价格的暴涨，这种价格暴涨可能会偏离资产的价格，现在宏观调控结果恰恰在通过了土地后使市场的供应量大副下降，控制需求的过程中，我们需求从今年看仍然了增长的，这就增长了一些地区房屋价格增长很快，今年有11个地区价格增长包括北京。
土地在统计的情况下，土地开发的投资都是回落的，而且回落得比较严重，总体来说下降22%。我们认为明年供应量会大副下降，今年很典型的，在其他价格增长下滑的时候，房价下滑的时候，我们的土地价格并没有随着房价的降低而降低，房价在继续增长，在2002年我们实行了土地的招标，在02年土地只占百分之10点，现在已经涨到了700多，也就是说土地价格过去的10%，这个比重变成了房价25%以上的比重，比重在大幅度提高，所有比重中居民的住房价格增长幅度是最高的，北京的情况看，也是如此。
在所有的居住价格的拍卖过程中，是从40%到230%的增长，230%也就是说翻了两倍多，公共产品价格从0-40%，最高的增长40%，平均下来北京市挂牌价和实际成交价相差0.7%，土地的投资一块是建房的投资，一块是土地的投资。也就意味着明年的供应量土地的供应量会大副的减少，供应量主要是来自于政府、开发商。9月份按照国土资源部的分析看，我们全国一共供应了22500多公顷的土地，新增的土地是7368，这个供应预算应该是1.5万平方米的建筑能量，实际上我们新增的建筑总量有60000平米左右，这个数据中我们可以看到住宅供应的总量是极低的，比重只占到19.7%，大部分是商业用地和其他用地，尤其是工业和其他用地远远超过了住宅用地。明年可能在住宅上的比重会大副下降，很多
人认为我们房地产是暴利。经济学家可能都认为中国的整体投资也会出现下降，房地产业可能同样出现一个增长率下降的趋势，但是十一五规划中要求扩大内需，这和投资增长下降以及扩大消费之间是矛盾的，尤其是十十一五规划把改善居住放在首位，认为改善居住条件是建立小康社会的重要指标，但实际我们指标在土地供应上是不可能今天加大土地供应，明天就建房子，这期间要有15个月的时间，而这个周围不可能在短期内形成。从04年政府出台了相应的措施，希望加大经济适用房的比例，05年和06年都在提出这样的措施，可是市场并没有接受这样的意见，而是在不断的下滑，06年政府有可能会出现一些强制性的措施，加大经济适用房的投资比重。
个人消费信贷的证券化可能会减轻银行的风险，建行已经开始试点了，有可能在今后的发展中扩大。这个政策出台全国或者其他地区也会陆续开放，去年海外基金和境外上市都出现了一个高潮，海外基金上市6年，去年增长的120%，它的增长比例是非常高的，直接投资和消费信贷都会对明年产生一个作用，国家的宏观政策会变成一个长期的政策，最后的结论，可能所有人都不愿意听到，我们得出的结论是房价会继续上涨，我们觉得这可能会来源于市场化的趋势，而房地产作为支柱型产业，拉动各个行业的增长也是一个历史的必然规律，我们常常可以听到各种各样的经济学家对房地产的问题提出警告和预示，但是我们所有的数据可以看到，我们得出的结论仍然是我们的需求增长会很强劲，价格增长会是必然的，谢谢！
