深圳国际信托投资总公司(以下简称“深国投”)是经中国人民银行、深圳市人民政府批准正式成立的金融机构。1995年8月,深国投与美国沃尔玛公司合资成立深圳沃尔玛珠江百货有限公司(2003年更名为沃尔玛深国投百货有限公司,以下简称沃尔玛深国投百货),共同经营商业零售业务。然而,一直到2002年,深国投并没有从与沃尔玛的合作中获得可观的经济效益,甚至是亏损的。
2003年深国投与其下属公司、相关公司管理人员等自然人共同出资成立了深国投商用置业有限公司(以下简称“深国投商置”),自然人持股占到48.6%。深国投从此利用深国投商置为沃尔玛开发配套商业物业,又引入海外房地产基金打通其融资链条,并将产业链与金融链贯通形成了独特的商业模式。
深国投商置成立的第二年,就表现出惊人的盈利增长和盈利能力,突破了商业地产投资回收期长的特性。成立当年它即实现税后利润 1211.17万元,2004年实现税后利润32418万元,较上年猛增近27倍;净资产收益率也从2003年的10.81%猛升到2004年的76.05%。
深国投商业地产模式的成功之处在于:形成了寡头性质的合作伙伴关系,在商业地产开发产业链上与沃尔玛紧密合作,打造了一条“订单商业地产”开发链条,并合理利用沃尔玛全球500强首位、全球商业第一品牌的影响力,在拿地等环节实现自己的商业利益;在金融链上引入亚太区最大的上市房地产商新加坡嘉德置地集团、美国最大的商业地产投资管理公司美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金,创造了一系列的“金融产品”,使得其金融链可源源不断地吸引外部投资,而且几乎很少受到国内房地产信贷政策的影响。
通过这一系列运作,形成了一种多赢的局面,沃尔玛、海外房地产基金以及深国投都在这一模式的运转中各有所得。另外,通过合法的股权及企业架构安排,使得深国投商置处在一个低风险高盈利的有利地位,保证了深国投商置的全体股东包括自然人股东们尽享丰厚收益。
本刊主笔 李凌
2003年4月,为配合沃尔玛购物广场在中国的发展,深国投联合深圳深国投房地产开发有限公司(以下简称“深国投房地产”)及一些自然人股东发起设立了深国投商置。成立之初,深国投商置的使命便很明确:为沃尔玛在中国开发建设购物广场。
深国投是沃尔玛在中国的第一个合作伙伴,早在1995年就与沃尔玛合资成立沃尔玛深国投百货,截至2005年在中国共同开了40多家沃尔玛商场。但少为人知的是,从1996年至2003年的8年间,深国投在这一合资项目里所赚无多,这从持有中国内地7家沃尔玛百货公司(包括沃尔玛深国投百货)的沃尔玛(中国)投资有限公司2004年末未弥补亏损高达7.48亿元可见一斑。
然而深国投商置的成立改写了这一结果,并在短短的两年时间里创造了商业地产的盈利增长奇迹。据深国投和沃尔玛官方网站的相关资料,深国投商置在各地开发的大部分商业物业在2004年才全面开工,截至2005年12月,已开业的仅有重庆、长沙雨花亭分店等几家商业中心。但其在成立当年就实现盈利,而且以惊人的速度实现盈利增长:2003年成立当年实现税后利润 1211.17万元,2004年实现税后利润32418万元,猛增近27倍;资产总额也从2003年的92197.39万元增长到2004年的264629万元,增长2.87倍(表1)。
之所以说深国投商置创造了盈利奇迹,是因为商业地产行业并非到处是黄金。事实上,因商业地产高投入、投资回收期长等特性使之成为一个高风险行业。商务部及国家统计局的数据显示,2004年全国闲置的商业地产达200多万平方米,2005年上半年全国一些城市商业营业用房空置面积增长超过了新开发面积。
与此同时，中国人民银行统调司提供的数据显示,2005年上半年商业用房开发贷款同比增长46%,是同期住宅开发贷款增幅的3倍还多。因此银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎。据银行业人士透露,一些银行对下属机构规定对于纯商业项目不予贷款。中国人民银行上海分行在其6月份发布的《2005年信贷投向指引》中就明文规定,适当控制对办公楼、商业用房等非住房和非普通商品住房建设项目的贷款投放。
因此,任何一家商业房地产开发公司能否介入商业房地产市场,除了取决于其技术能力、管理经验等,还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。
那么,深国投于高风险、高投入、投资回收期长的商业地产领域是如何在短期内获得高收益的?
产业链:以沃尔玛为核心的订单生产
通过分析深国投商置在商业地产开发各环节的操作,我们发现其紧紧依托全球500强之首的沃尔玛,构建了一条结构完整的订单商业地产开发产业链,并在拿地环节巧妙借助“沃尔玛”全球第一的商业品牌,合理地实现自己的商业利益,节约巨额拿地成本,并树立起了商业地产领域的“深国投”品牌。
由于深国投商置开发的商业中心建成后均是以沃尔玛为主力租户,因此其开发链是典型的“订单商业地产”开发链。与传统的房地产开发从土地开始不同,深国投的订单商业地产是从依照沃尔玛的要求选择建店地址开始的,并依循选址—拿地—融资—规划设计—施工的顺序进行。
选址
在项目前期选址环节,深国投商置与沃尔玛联合对沃尔玛欲进入的目标城市进行全方位、多角度的市场调研,并确定选址方案。据了解,在全球拥有5311家店的沃尔玛,形成了一套较科学、严谨的选址策略,在建店前都会对建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等做出定量分析,比如卖场方圆1.5平方公里内要有15万左右的常住人口等,而且相关数据还需要经过严格的论证。深国投商置自2003年4月成立至今,已配合沃尔玛在北京、深圳、重庆、成都、长沙、南昌、青岛、杭州等30多个大城市完成了市场调研、前期选址等工作,并确定了约50个项目。 |
