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万科年报彰显新思路：重组组织架构 力推合作开发 |
| www.cnfol.com 2006年03月25日 05:15 中国经营报 张鹏 |
3月21日，万科企业股份有限公司(以下简称万科)向业界公布了一份销售收入139.5亿元、净利润13.5亿元，增长双双超5成的年报。万科随之向外界传达了一个信息：公司今年的发展策略将由2005年“谨慎进取”变为“快速扩张”。随之而来的则是合作开发获取土地和公司管理架构的重组。
与此同时，之前备受业内关注的其股权激励方案也终于揭开了面纱。如果该股权激励方案最终获得证监会和股东大会的通过，万科将出现一批因股票激励而产生的富翁。王石将分得激励基金1000万元，郁亮将分得激励基金700万元。
准确判断去年市场
2005年，由于一系列调控政策的相继出台，整个房地产行业的发展经历了一个“多事之秋”。不少2004年销售额过百亿大关行业大佬如天津顺驰、上海绿地等，在经历“调控年”之后，2005年度销售收入都不同程度地出现了下降。天津顺驰因战线收缩，2005年完成销售额80亿元，上海绿地2005年的销售额目标则一再下调，由年初的70亿元下调至50亿元。
但经历“调控年”万科仍保持了业绩的快速增长，如在受调控影响最大的上海市场，万科销售收入仍实现了83.6％的增长。万科董事总经理郁亮把这归功于万科对经营环境变化的预先察觉与及时应对。
郁亮表示，2004年房地产市场一片繁荣景象，业界心态多有乐观，较为激进的扩张战略成为一时之选。但万科却及时做出判断，认为过于亢奋的市场中潜伏危机，尤其当时最为活跃的上海市场，包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，万科在2004年年末便对即将来临的行业调控做出了预计，并在2005年初针对长三角市场潜在的风险进行了经营调整。尤其是2005年第一季度，明显加快长三角市场的推盘速度，保证了该区域在调控期内仍然取得了良好业绩。
在万科以长三角、珠三角及环渤海地区为核心，其他重点城市如武汉、成都等为辅的“3+X”布局中，珠三角与长三角历来是万科最大的两个区域市场。据了解，2005年1～4月，万科在长三角市场实现销售面积21万平方米，销售收入15.5亿元，明显高于珠三角市场的销售面积9.1万平方米、销售收入6亿元。而到下半年，珠三角及其他区域为公司经营业绩做出了主要贡献。
力推合作开发
而随着这份业绩的公布，万科也向外界传达了一个信息：公司今年的发展策略将由2005年“谨慎进取”变为“快速扩张”。
王石表示，今年随着金融、土地、税收、销售等方面调控措施的深入实施，市场对开发商资金实力、运作经验、管理水平等都将进一步提高要求，房地产行业也将迎来一个新的发展格局。未来房地产企业的分化将更加明显，行业整合的趋势也将更清晰地展现出来，这也为万科等优秀企业提供了难得的发展机遇。
据郁亮透露，今年万科计划新增土地储备1000万平方米左右，2006年万科计划开发项目71个，计划开工面积和竣工面积分别为399万平方米和332万平方米，比2005年分别同比增长54％和53％。其中深圳、广州、上海、天津、北京五大核心城市仍是发力重点。
据悉，在今年万科计划进军的浙江、山东等地区以及在上海市场计划新增5~10个项目，通过合作、股权收购获得项目仍是主要的方向。
重组公司架构
从2005年的“谨慎进取”到2006年的“快速扩张”，万科无疑需要更多的资金支撑。据了解，万科2006年用于土地和工程建设的资金需求将达到200亿元。
郁亮表示，为了满足未来的资金需求，公司将继续实施快速的项目发展策略，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践，探索房地产金融市场的创新模式。据其透露，万科计划年内还将进行一次股权融资。
据悉，为了适应未来三年年均增长30％的快速扩张策略，万科从今年开始，将打造全新的组织架构，由现有“集团总部－市级公司”的二级架构调整为“战略总部－专业区域－执行一线”为主线的三级组织架构。新设深圳、上海和北京三大区域中心公司，通过部分人事、财务、决策等权力的下放，使其能够更灵活地各自应对珠三角、长三角和环渤海的具体业务市场，以实现“深谋远虑与灵活应变的并重、充分授权与规范管理的统一”。 |
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