|
中国地产上市公司土地暴利释放 |
| www.cnfol.com 2006年04月08日 08:25 中金在线/财经编辑部 河西 |
前言：买房不如买房地产企业，而且不仅要买房地产企业的股票，还要买房地产上市公司的控制权。自1970年代开始东亚各国相继出现了以房地产价格上涨为代表的资产价值重估：土地成为财富的吸铁石，而房地产市场则变成了资金的蓄水池。中国房地产业正在经历这一时刻。
房地产热至今仍未消退，房价始终保持着高增长率。在人民币升值的整体预期下，摩根士丹利等外资企业纷纷在北京、上海大肆购买核心地段的房产。但显然对于金融资本来说，买房不如买房地产企业，而且不仅要买房地产企业的股票，还要买房地产上市公司的控制权。买房地产企业不仅可以分享房价上涨的利润，还能享受政策转变过程中地价释放的收益--土地储备重估价值后的部分房地产企业，真实市净率在0.5倍以下，有100%以上的升值套利空间。
土地暴利释放
地价一直在加速上涨，尤其北京、上海等地的土地价格涨势更猛。据北京市土地储备中心公布的数据，2004年北京市共拍卖455万平方米土地，每平方米成交均价2479元，但2005年上半年拍卖的117万平方米土地成交均价已达到6027元/米，涨势不可小视。
而在刚刚结束的全国土地资源厅局长会议上也传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应闸门，使农用地转用计划指标继续控制在从紧水平。预计2006年乃至今后更长一段时期，土地市场供求关系仍将偏紧。
面对房市和地市的持续高温，境外企业纷纷开始圈地中国，正是看中了地价上涨过程中的暴利机会。但是与境外企业的标购成本相比，境内房地产企业在2004年8月31日之前以协议转让方式获取的土地成本要低得多。根据测算，协议转让地价还不到标购地价的一半。因此，境内企业土地储备套利空间巨大。
8·31大限究竟意味着什么？首先，低价拿地的协议转让时代结束了，这显然会对企业未来经营产生一定的负面影响。随着全面招拍挂的实施，土地成本在总成本中的比例将大幅上升，达到40％-50%水平。但即使如此，根据我们的测算，房地产开发企业仍有丰厚的利润空间，因为只要房价上涨10%，在保持毛利润率不变的情况下，地价就有40%的上涨空间。
事实上，8·31大限对于土地储备丰富的房地产企业来说，不仅不是一件坏事，还是一件好事--拍卖地价与协议转让地价之间的差额给了房地产企业一个巨大的升值机会。
自2003年北京市土地储备中心成立以来，两年共拍卖101块土地，总成交量760万平方米(规划建筑面积933万平方米)，总成交额215亿元，成交均价2831元/平方米。(奥运巨大商机造就暴利机会，相关受益个股必将引发大资金围抢。编辑短信：YXGB，移动至2911600，联通至9901600。资费仅为0.3元(不包月)。您就能获得大资金围抢的暴利奥运概念股！)
与以上数据相比，房地产企业的土地入账价格却要低得多：万科的土地入账均价仅为1038元/平方米，金地集团958元/平方米，招商地产605元/平方米。而且除招商地产在福建漳州有一块500平方米权益的土地外，其他几家公司的土地储备大多集中在京、沪和深圳等地，保守估计，储备土地的市场交易价格也在2000元-3000元之间。即使不考虑企业的持续经营价值，上述企业也有100%以上的升值空间。
并购价值凸现
房地产上市公司的土地储备通常按成本法计价，或按成本与市价孰低法计价，但在协议转让时代，这就等同于按成本法计价。而其真实成本只是当前市价的1/3到1/2。因此，房地产上市公司普遍存在着资产账面值严重低于可交易市场值的现象，重新计算后的房地产上市公司真实净资产要比当前总市值高出一倍。房地产企业并购价值凸现。
如果再考虑全球美元过剩、人民币预期升值的背景，大量资本涌向中国市场，而这些货币必将转化为实际的购买力，沉淀在房地产和其他有中国特色的实业领域，从而推动中国资产的价值重估和基于重估的参股并购。同时，协议转让时代结束意味着储备土地暴利释放，而这些超额收益尚未完全体现在房地产上市公司的市场价值之中。不到0.5倍的真实市净率提示我们：买房不如买房地产上市公司。
T全球视野：从“盛世华章”看中国文化情怀
FT全球视野：人民币布什如何说服胡锦涛 |
| 共 7 页 1 [ 2 ][ 3 ][ 4 ][ 5 ][ 6 ][ 7 ] |
|
|
【设为首页】【加入收藏夹】【收藏到 网摘 博采】【评论】【推荐】【打印】【大 中 小】【关闭】
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
