广州楼盘合同撤销率"惊人"自导自演？

　　合同撤销率高企以及成交价落差巨大的背后，是开发商抬高楼价，制造热销势头促使消费者尽快入市的需求。这在广州已经成为不少楼盘心照不宣的营销技巧

　　继6月中旬《第一财经日报》报道广州网上签约楼盘与未纳入网络管理系统的楼盘成交价出现同一区域单价落差达5000元/平方米之后，广州市国土房管局要求广州楼盘全部网上签约，以保证楼市成交数据的真实披露。但是，近日广州楼市的成交数据又出现了合同撤销率高企的疑云。

　　网民发现反常撤销率

　　最近，有网民在对官方房屋管理系统阳光家缘网上签约的一手商品住宅成交套数与房管局公布的统计数据进行比较后，发现了不少区域出现楼盘合同撤销率惊人的现象。阳光家缘是按签约数统计，而房管局是以实际交割数统计，这中间存在一个落差。于是在网络上发帖提出质疑。而广州房地产专家韩世同也就此呼吁政府对这一数据疑云作出解释，并号召网民们探究其中奥秘。

　　记者在新浪论坛上看到，网名为"小子"的网民表示，据阳光家缘的统计，5月广州海珠区的签约套数为1642套。而广州国土房管局本身的统计显示，1~5月海珠区成交为1001套(根据房管局在阳光家缘上公布的1~5月的住宅交易登记累计信息减去1~4月的累计信息)。这意味着"阳光家缘"网上即时签约的一手住宅中，1642套单元里最少有641套单元的合同被撤销，撤销率达39%。而当记者就这一数据的玄机请教行内人士时，有不愿意透露姓名的一手代理资深人士表示，实际的撤销率应当不止这个数。目前阳光家缘有225个楼盘已纳入网上签约，但是全市还有47个楼盘仍未纳入即时监控的签约系统。因此从理论而言，若5月份没有合同撤销，房管局统计的签约数应比阳光家缘的数据多出20%左右，但是前者比后者还少四成。"这说明合同撤销率绝对不止四成，有楼盘会达到六七成，或者还要高，特别是一些为了开盘而造势的楼盘。"

　　该网民同时又指出，据阳光家缘统计，5月广州市荔湾区新建商品房成交套数为570套，而根据房管局的统计，该区住宅成交套数为169套，两者相差401套,撤销率达70%。而且签约均价方面，房管局统计的5090元/平方米，比网上即时成交所统计的均价少3106元/平方米。

　　价格与签约数的托市玄机

　　有业内人士指出，无论是越秀区还是荔湾区的价格落差，又或是荔湾区海珠区的惊人撤销率，都与开发商在现阶段下托市的手法有关。"在开盘前后，发展商让员工或代理机构提前购买一批房子，或以此拉高价格促使观望的消费者入市，或者以'特价'让利给员工减轻他们托市的负担。这是造成阳光家缘的即时数据与政府统计数据出现缺口的原因。"

　　"一边让员工买自己的楼，一边撤销合同。这样，销售数据总能保持高位，以达到'热销'的假象。因为政府无从监管，因此只能暂时先取消个盘成交数据。"这是一名政府人士解释为何阳光家缘在前段时间取消个盘成交数据的原因。

　　在广州某楼盘，记者了解到，该盘"五一"期间仅卖出数十套，老板正在为了开盘时定价过高而烦恼。而在调控的敏感时期又害怕降价会进一步打击买家信心。于是开始"以观望对观望"，此期间发动员工自购物业。"开盘时，每个员工必须找到5个'友情客串'的亲友到楼盘现场捧场。等到'合同鉴证'时，第一批员工合同陆续撤销，再一批'员工'则陆续'入市'，继续'自产自销'。"一位销售人员对记者透露了个中操作的巧妙。

　　合同撤销率高企以及成交价落差巨大的背后，是开发商抬高楼价，制造热销势头促使消费者尽快入市的需求。这在广州已经成为不少楼盘心照不宣的营销技巧。而在上海，从去年开始多个通过反复撤销合同来抬高价格的楼盘已经遭到政府的严厉处罚，其中包括世贸滨江花园等名盘。而在广州这一托市现象近期日益明显，在政府严厉查处违规预售的政策背景下，业内人士相信不久后政府将对此采取行动。而要求从7月1日起全市所有楼盘都必须纳入网上签约系统，可以视为整顿的第一步。(记者 亦吾)