本报实习记者 费杨生

    记者 申屠青南

    建设部近期在房地产宏观调控上连连出手,继“九部委细则”的配套意见和规范房地产交易秩序的通知之后,又一个新文件也将破壳而出。

    有消息人士称,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见已由建设部会同其他相关部门起草完毕,各部门会签基本结束,正在报批,文件发布只是时间问题。

    温柔一刀

    有专家认为,从目前已知晓的文件内容来看,“限外”新政颇为温和,只是给了“热情高涨”的外国投资者们“温柔一刀”,有关部门或将根据市场反映采用下一步措施。

    有媒体报道,“限外”新政在市场准入、开发经营以及境外机构、个人购买房产等三大领域做了明确规定。在市场准入方面,要求外资投资购买非自用房产,应遵循商业存在原则,按规定申请设立外商投资企业；其中投资总额超过(含)1000万美元的,注册资本金不得低于投资总额的50%。在购房方面,规定只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人,具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；购买必须采取实名制。

    中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,对于资本实力雄厚的投资基金而言,这些措施的实际效果非常有限。他说,这些政策都相当温和,可以理解为是政府的试探性举措,如果市场反应超出了预期,政府部门或将出台下一步措施。他认为,这些温和政策传递出的信号是,外国投资者必须充分考虑到政策风险。

    中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭同样认为这些举措的意义在于“有胜于无”。他认为,外汇局应当加强对外汇流入的监管,并通过持有房产时间等标准来判断外资是否是短线投机的热钱。不过,他一直主张的针对冲着人民币升值而来的炒房行为征收“人民币汇率调节税”,近期并无实现的可能。

    商务部研究院研究院梅新育认为,这些政策对于光明正大进入的外资是有效的,但对于以伪装方式流入的外资未必完全有效。他建议,应对进入房地产市场的外资进行分类管理；对在母国就是从事房地产开发和专业服务的外资企业可以监管宽松一些,而对于投资基金等投机性较强的投资主体则要严格监管。另外,要从限制外资的杠杆融资和快速套现渠道等途径来遏制外资炒房。

    松紧之间

    实际上,政府在拿捏“限外”新政的松紧时也有诸多考虑,最主要的还是取决于外资到底对我国房地产过热“贡献”了多少。

    建设部在向国务院汇报近期工作时指出,外资通过收购在建项目或企业股权,在市场上直接购房,直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场,目的是赚取人民币升值、房价上涨等超值收益,削弱了我国信贷政策调控效果,加大了国际收支不平衡。这被不少人理解为外资监管将加强的信号。

    易宪容认为,外资炒房已成我国房地产市场的重大祸害。他说,在资本账户没有完全开放的情况下,除了直接投资,外国资本进入应该是严格管制的。但事实上,目前外商大肆进入我国房地产市场的资金并不是通过直接投资方式进入,而是通过其他方式进入来炒作国内房地产的资金。既然国外资金是直接奔炒作房地产而来,政府就得出台制度来严厉遏制与打击。

    与其观点向左的是,哈继铭认为,房地产投资过热的主要原因还在于国内,外资只是起到了催化的作用。不少专家也指出,在货币流动性过剩的情况下,银行放贷冲动和其他资金的投资动机使得大量的资金涌入房地产；再加上地方政府的“土地财政”模式带来的巨大利益,房地产开发在各地是浪潮涌动。所以,房地产投资过热的根源还在于国内。