吴晓波

    “在香港,像我们这种规模的新成立房地产投资基金有五六十家。每个拥有QFII托管资格名下的银行,手头都有不少这类基金。我们在寻找更多的投资机会,因此方式也不得不有所灵活变通。”KS这样表示。

    KS是一家刚成立的房地产投资基金中国区董事,近日正在广州寻找适宜投资的开发商对象。

    做中型房企的“保姆”

    该基金据称首期规模约5亿美元。而投资方式与以往外资基金在境内收购物业不同,是直接投资给境内正处于发展中的中型企业,帮助其扩大土地储备,丰富开发种类,然后在三年后境外上市套现。

    “我们的目标,主要是那些总资产在10亿元以上的房企,有一定的土地储备,要求业绩年增长最低15%以上,利润在5000万元以上,而收购后,一定要控股。”KS解释,大型房企不缺钱。倒是正处于尴尬地位的中型房企,现在因为内地银行政策收紧,土地价格上升,正处于两难境地,而且谈判的余地更大。至于“控股”只会是象征性控股,因为按照香港会计准则,如果不是控股公司,其营业收入无法入账,所以“控股比例达到51%就已经足够”。

    这类基金的新做法是：选准了投资对象后,先放款给该企业,贷款年息约在9%~12%左右,贷款的附带条件主要是在谈判期间,确保对该房企的唯一收购权。而后成立合资公司,再收购合资公司的股份,成为控股方。其后派驻财务人员进入这一合资企业,并协助原投资的房企合并业务重叠的公司、分拆业务分散的公司,以达到更佳的税务安排,及保留部分业务,交由私人公司管理。

    在开发方向上,普通的住宅开发外,将适当增加商业地产的比重,加大现金流收入。经过一段时间的扩充及公司架构、财务盘整后,基金会代为物色上市配套的班底如境内外的律师事务所、会计师事务所、上市保荐人等,然后申请排期上市。

    “根据联交所的条例,申请在主板上市的公司的预计市值最少须达到2亿港元,必须具备最少三个财政年度的营业记录。在该段期间内,最近一年的股东应占溢利不得少于2000万港元,而较早两年累计的股东应占溢利不得少于3000万港元。所以,我们基金所设定的投资回报周期,大概是在3年左右,最长不会超过5年。而在合资公司上市之后,我们持有的股票将视公司的经营状况决定会否长期持有。”KS表示,如果企业无法上市,则会把手头物业卖出套现。

    300亿美元酝酿入市

    另一方面,香港才汇集团的中国区董事陈国诚表示,近期已经有越来越多专注于投资中国内地的私募基金成立,他们多由大中型的会计师及投行牵头成立,规模从5亿~10亿美元不等,近期活跃在香港的这类基金总数可能达300亿美元。它们有的是专门收购连锁酒店、有的会收购不良房地产资产包,但是更多的是类似上述的投资于有增长潜力的中型房企,通过盘整资产结构及辅助后期上市等,收取稳定而可观的利润。“比如说,如果财务架构比较混乱的,光是重新盘整的费用,可能就要1000万元左右。”

    此外,瑞银集团中国证券部负责人表示,现在的市场环境发生了变化,过去对冲基金很少,所以一旦有目标,群起冲击,有很多故事发生,市场上对对冲基金的不良印象也大都来自那个时段。但现在世界上至少有将近10000只对冲基金,管理着超过1万亿美元以上的资产。而且,全球资本市场也发生了变化,相对稳定,因此,在现今很多情况下,对冲基金充当的是一个长期投资者的角色,和共同基金在某些地方几乎没有任何差异。