地价大涨，日后房价怎么办

　　和近期火爆的杭州楼市销售形势相映照的，是高价频现的土地市场。5月30日，钱江新城内一块126亩的宅地以1.17万元/平方米左右的楼面价成交；6月25日，原杭州金松洗衣机厂地块拍出了1.22万元/平方米的楼面价；7月2日，九堡宅地又拍出4600元/平方米的新地价。让市场惊叹的不仅是这些开发商志在必得的豪气，更是其后意味着的楼价新高--

　　高价土地是否有抬价之嫌

　　但凡绿城集团董事长宋卫平亲自出马的土地拍卖会，绿城都会是绝对的第一主角；宋卫平身着红衣坐镇现场，绿城看中的宝地往往不会旁落他人。这似乎已成为近年来杭州土地市场上不成文的惯例。

　　然而这个惯例在2007年6月25日下午忽然被打破。在杭政储出[2007]20号地块的角逐中，经过12轮你来我往的角逐，最后关头，面对旅游房产的16.01亿报价，此前打出15.999亿元报价的绿城，居然"投枪缴械"，认输了。

　　"仅仅差100万元，绿城又不是出不起！"局外人对于这场竞拍，直呼看不懂，毕竟以区区8元/平方米楼面价的差距而放弃，怎么看都不像是一贯以拿地"快、狠、准"著称的绿城的风格。更有好事者认为，这是一场"绿城设套，旅游入局"的"游戏"，理由是去年绿城已经联手滨江拿下了杭汽发地块，这次的原金松洗衣机厂地块与之相隔不远，如果楼面价能维持在一定的高度，则可确保杭汽发地块的项目日后卖出好价钱。

　　绿城最后的低姿态真是让市场猜测多多。

　　"事实上，我也很纳闷。"成功竞得原金松洗衣机厂地块的旅游房产董事长叶健说，"据我自己的分析，绿城在市中心已经有杭汽发这样的宝地，从这点来说，他们在20号地块拿地的迫切性上不如我们。"

　　而绿城的一位内部人士在解释20号地块之争时，言简意赅："跟杭汽发相比，这块地的标杆性意义有所不及。"虽然绿城对原金松洗衣机厂这块地很有兴趣，但是它的竞拍楼面价已超过了杭汽发地块和前不久的钱江新城地块，与周边楼盘的房价基本持平，这样的地价显然也蕴积了不小的投资风险。

　　在其他一些开发商看来，绿城对于这块地，应该是竞价的热情高过抬价。"绿城如果能拿下当然好，这块地与杭汽发几乎就会成为日后杭州市中心最具标杆意义的高端楼盘，在杭州房产界的老大地位将更加巩固；即使拿不下，有这块地做陪衬，杭汽发项目也不愁卖。"一位房产公司高管说道。

　　要看到的是，在已有的项目边上再拿一些地块，这是当前不少在杭开发商的拿地策略。一来对地块已经比较熟悉；二来可以连片开发，降低成本；三来在一定程度上确实可以通过参与竞价保护自己原来地块的价值。在4月份的西溪地块之争中，坤和与华元争夺多轮，坤和在西溪有大体量的和家园项目，而华元则刚刚在3月份拿到西溪武警指挥学校地块。

　　高价背后，资金力量有多强

　　杭汽发地块，36.3亿元；钱江新城望江地块，34.9亿；金松地块，16.01亿，西溪两块宅地，12.21亿……杭州近期土地市场上颇出风头的高价地块，资金量都颇为巨大。这些重量级的数字背后，开发商的资金信心究竟来自哪里？是来自今年回收的销售款？是上市融资的底气？还是合作的蓝图？

　　不可否认，高价地块的背后，聚集的基本上是杭州地产界的"强龙"，但强龙也不会以一己之力去支付高额的土地成本。

　　绿城敢于屡屡高价拿地的原因，更大程度上是来自上市。据有关资料显示，上市一年间，绿城从资本市场上融到了超过100亿元的"热钱"。

　　此外，绿城和他人的合作频现。杭汽发地块，绿城和滨江联合拿下；钱江新城望江地块，由绿城房产联手杭州葛洲坝实业投资有限公司及杭州康居投资管理有限公司竞得。杭汽发地块，绿城和滨江各出一半资金，而望江地块，据悉绿城最后出的也是约50%左右的资金量。

　　有一些看似独家拿地的地块，在后期也进入联合阶段。像5月底出让的下沙东部沿江区块的杭政储出[2007]18号地块经过33轮的书面竞价，最终被66号买家北京金隅嘉业房产以12.4亿元竞得。其实，金隅在竞价前便有一家本地开发商的合作意向，拿地时双方老总在一起商定了最后的竞标价格。另一块总资金量数一数二的地块在拿地后合作伙伴也发生了变动，本地一家知名开发商加入其中，成为控股股东。

　　"众人拾柴火焰高。"品牌开发商对于高价地块所持的资金策略应证了这一点。

　　市场会支撑开发商的信心吗

　　钱江新城地块的楼面价为11759元/平方米，原金松洗衣机厂地块的楼面价为12245元/平方米，在这个星期一出让的九堡地块，最后的楼面价达到了4600元/平方米。按照这些地块的拿地成本，它们今后的房价要远超现有水平。开发商们的高价拿地行为，无疑反映了他们对未来市场充满信心。关键是，未来的市场会支撑他们的信心吗？

　　在叶健看来，土地市场现在之所以竞争激烈，是因为现在的土地市场已经进入大鳄年代，"强者愈强，弱者愈弱"的马太效应日益明显。"在这一轮发展中，房产企业要么迅速壮大，要么日渐式微。一旦有一些中小面积的地块出让，一些久不露面的房产公司都来了，说明再不发展就要断炊，被市场淘汰了。"

　　但关键是，如果没有对未来市场的良好预期，那么这一个个高价是不可能被创下的。"现在的利好因素比较多，杭州的房地产市场前景还是很被看好的。"一位不愿意透露姓名的专家认为。他表示，从今年的楼市看，市场已开始全面复苏和回暖，这也让一些在2005年、2006年的土地市场中采取保守策略的开发商大感后悔。

　　事实上，今年的市场确实让人对未来充满憧憬。无论是首次置业还是二次置业者的需求都被全面激起，而"人口红利"更让楼市充满想象空间：城镇化、居住条件改善、人口增加及家庭结构变动带动了住宅需求的快速增长。很多资料表明，目前住房消费还处于高速增长期。

　　但不利的消息面也不是没有。市场是否会再次出现调控？高端住宅的消费人群到底有多少？这些恐怕开发商也是没底的，一切只能让市场来回答。

　　谁为疯狂地价埋单

　　当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时，上海、杭州、南京等地近来又"地王"频出。地价之于房价，犹如"面粉"之于"馒头"。"馒头"降价已成社会性渴望，而"面粉"却日贵一日。"扬汤不能止沸，烈火岂能加油。"业内专家指出，最终为疯狂地价埋单的，除了购房人还能有谁!

　　开发商为疯狂地价付账，但房价一浪高过一浪的事实表明，最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示，5月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，同比上涨6.6%，涨幅比上月高出1.3个百分点。而前4个月，全国房价月均涨幅一直在6%高位波动。

　　在房价大幅普涨的背景下，纠缠于高地价之于高房价，是"鸡生蛋还是蛋生鸡"的关系，已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高企相互勾连交织的图景。

　　房地产研究者顾海波指出，但凡地价高的城市，房价无一不高。虽然房价取决于供求，但高地价增大了商品房成本，客观上推高了房价，是毋庸置疑的事实。

　　"一边放任面粉飞涨，一边想要馒头跌价，是否南辕北辙？"顾海波说，土地成本最终是要打入房价的，"羊毛出在羊身上"，到头来为疯狂地价埋单的还是购房人。

　　地价为何疯涨？开发商说政府供地过少，地价猛涨，大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账，认为绝对供地量并不少。像上海，现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发。

　　历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的"时空"矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置"待价而沽"形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的"土地闲置"回收政策。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。而从远期来看，还必须改革土地出让制度，弱化地方在房地产领域的利益驱动。