今年下半年以来，中央有关部门相继出台举措，调控楼市。8月7日，国务院办公厅发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求各地加大住房需求调节力度；9月27日，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对第二套(含)以上住房的贷款首付款比例和贷款利率作出新的规定；10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确要求自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。

　　最近，从一些城市传来房产成交量萎缩的消息，有舆论认为，这说明调控正在显效。是“短期效应”还是“市场拐点”？这一问题引人关注。

　　深圳：楼市成交量急剧下跌

　　央视《经济信息联播》报道，国家对房地产市场调控政策的效果已经开始显现。深圳二手房交易量从今年8月份以来持续萎缩，大批房地产中介门店关门歇业，深圳的二手房中介行业正经历着近年来最大规模的洗牌过程。

　　据统计，今年第三季度，深圳二手房交易量比二季度下降了六成多。进入十月份交易量继续下滑，各中介公司的日成交量已从上半年的500套以上下降到目前的一百套左右，业务量只有原来五分之一。据统计，目前深圳已经有20%的房产中介门店关门歇业，而这种洗牌过程还将持续。

　　《南方日报》报道，世联行地产市场分析师杨璐接受记者采访时表示，虽然当前深圳楼市成交量急剧下跌，但是房价整体下降的趋势并不明显。

　　美联物业深圳市场研究部研究员冯永恒认为，当前房地产市场卖方的强势地位只是相对弱化而已，并没有崩溃，深圳的房产市场依然是卖方市场，考虑到未来几年深圳住宅用地供应逐年减少以及大量自住需求的释放，供求矛盾会进一步趋于紧张，价格依然有上涨空间。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕接受记者采访时却表示，目前深圳楼市观望期已经结束，如果说还有观望，那一定是开发商在观望，而不是消费者在观望。“宏观调控的拐点已经到了，我认为当市场格局出现新的变化、当价格改变过去的走向，这就是拐点。过去的调控重点放在规范市场秩序、对开发商的管理上，而这一轮经过银行的银根紧缩等措施，直接导致购买力的下降，投资者离开一手房市场，因此成交量和成交价格将逐步回归理性。”高海燕说。

　　北京：投资者神经紧绷

　　新一期《楼市》报道，有奥运利好支撑的北京楼市虽未因此发生重大“震荡”，却也令投资者在对新盘保守观望的同时，纷纷抛售持有物业。

　　记者从“我爱我家”了解到，根据该经纪机构提供的北京市9月份二手房报告数据显示，“本月二手房整体交易均价为8089元/平方米。其中，从两种房屋交易权属细分可知，二手已购公房的交易均价为9322元/平方米，环比涨幅为0.73%；而二手商品房的交易均价则为7347元/平方米，环比上月降了1.39%。另一方面，从总体成交状况来看，本月二手房市场整体交易量环比收缩了7.60%。”

　　我爱我家负责人在报告中分析指出：“从综合数据分析，尽管市场总体交易状况并未出现明显‘震荡’，但仍难逃量价齐跌的交易态势。由此我们发现，以往季节性因素对于房地产市场的影响效力开始逐渐被宏观环境等政策性因素取而代之。”

　　10月20日，《楼市》记者在走访包括清河、望京、百子湾、亚奥区域在内的几个北京楼市热点区域后发现，在这些“领涨区域”内，一些楼盘已经出现了明显的退房迹象。根据北京市房地产交易管理网站的工作人员统计，10月以来，CBD区域某楼盘退房率已经高达40%，主要是因为这类高档住宅以满足提升生活品质需求为主，因此，购买者多为二次置业或多次置业人群。随着央行新政的颁布，这类原本总价就高的商品房，自然成为买房人率先放弃的房产类型。

　　上海：潜在购房者底线价下调

　　《房地产时报》报道，上海潜在购房者对入市的信心没有动摇，但是对预期能够接受的房价底线却出现下调。这是市场对第四季度楼市走向的一种心理写照。

　　绝大多数潜在购房者表示，将在未来半年至一年内购房，只是这种以改善居住为目的的购房需求可急可缓。10月初，上海中原研究咨询部对两年之内有购房意向的人进行随机问卷调查，调查结果显示，在半年内打算购房的被访者占48%，较年初34%的比例有较大幅度提升；而1-2年的比例由年初的28%减少到13%。可见，近期出台的调控政策并没有影响购房者信心。其中，以改善居住为目的的被访者占57%，位居购房目的之首，超过结婚购房一倍之多；婚房所占比例为25%，较年初减少3%；动迁、添置人口和其他三种购房目的的比例分别为9%、7%和2%，与年初基本持平。分析发现，以改善居住为目的的被访者准备在半年内或1-2年内买房的比例较多，说明改善居住的潜在购房者，一部分较急，一部分较缓。在连续的政策调控下，他们更希望的是找到合适的房源。

　　但是，他们对价格走向却出现了明显的下调意向。“321”价格体系形成后，潜在购房者的抗高房价能力提高。上海中原的随机调查中，过半数被访者被迫承受万元以上单价，这是心理价位首次突破万元大关。而短短数周，在国家发出新一轮调控房价信号之后，大部分购房者认为，这是抑制房价继续走高的一个时间点。记者近日对中介门店5位上门客随机采访，皆表示感觉第四季度房价会下调，预期幅度少则5%，多则10%，因此对目前的挂牌房价抱着“看看”的心态。这种“看看”心态已经间接影响了二手房成交量。10月上半月，在汉宇地产门店分布的14个区域80家门店中，几乎没有一个区域成交量出现大幅增长。除宝山、杨浦、虹口、闸北、普陀、浦东大三林等自住型区域有部分成交外，浦东世纪、徐汇、黄浦、卢湾等区域则几乎为零成交。 

　　广州：楼市出现有价无市局面

　　《南方日报》报道，10月份，广州市国土房管局阳光家缘网站统计的十区新建商品住宅均价攀上历史最高点———11970元／平方米。在房价高企的同时，成交量却大幅缩水。数据显示，10月份广州十区成交量仅为55万平方米、4491套，环比和同比都下降了近两成，楼市出现有价无市的局面。业内人士达成共识：目前的楼市需要一个高位上的调整期，将近期非理性上涨的价格调低，将其被过高估值的价格还原，以符合市场规律。

　　梅建平：结构性下跌可能还要过十年

　　《21世纪经济报道》专访美国普林斯顿大学经济学博士、长江商学院和纽约大学斯特恩商学院金融学教授梅建平。梅建平说， 房价和股价的上涨在短期里都受到投资者心理因素的影响。如果价格和基本面背离太多，就会出现泡沫，就像日本1985年以后的确出现了一个泡沫。但另一方面，我们看数据会发现，日本1986年到1995年地价每年的平均增长率仅有2.7%，而1986年到1990年地价的上涨速度是很快的，所以地价在这十年呈现出先上涨、后下跌的局面。我们从中也可以看出，如果土地价格的增速远远高于名义GDP的增长，那么过一段时间地价会自动回调。这种情况在中国是不是有可能出现？梅建平认为是可能的。

　　衡量地价和房价是否合理的标准是什么？梅建平觉得比较合理的标杆就是名义GDP的增长率，地价和房价的上涨幅度应该略高于名义GDP的增长率。按照近几年的经济发展状况来说，地价每年上涨15%~20%应该是合理的。同样，房价每年上涨10%~15%也应该是合理的。

　　梅建平认为日本后来地价的下跌有两方面的原因，一是对上世纪80年代末期泡沫的调整；一是人口负债期的开始，这也是更重要的因素。当经济发展进入人口负债期以后，会出现工资增长的速度远高于地价增长速度的现象。因为届时人口减少，劳动力供应不足，工资相应会上升，而名义GDP的增长几乎是停滞的，所以在国民经济的分配中，土地开始处于劣势，于是就出现了土地价格下降的现象。

　　梅建平认为中国的地价出现日本在2000年以后的那种结构性的下跌可能还要过十年、二十年。如果从一个比较宏观的定位上来说，中国现在的地价还处在日本1965年到1975年的发展阶段。如果日本可以提供一些借鉴的话，那么下一个十年中国的地价上涨速度就会大幅下降。例如日本从1976年到1985年，地价的增长速度就回落到了6.3%。届时，中国地价增幅的回落，可能会使得房价对老百姓的压力变得小一些。