本版撰稿 朱楠

　　随着2008年1月1日的临近，新的房贷利率将在许多银行开始执行。由于2007年央行5次加息，加息频率大大超过往年，因此，央行年内连续加息的累积效应将在明年元旦集中兑现，这很可能助推今年底提前还贷高峰的形成。申城多家银行房贷部门人士反映，近期上海各大银行提前还贷业务的增量各不相同，总体来说尚未形成提前还贷的风潮，但有关提前还贷的咨询和预约还是明显增多，部分支行办理业务的客户已经开始排队。

　　不过，一些理财专业提醒市民，一旦集中提前还贷高峰形成，将肯定影响银行的资金安排，届时，部分还贷申请可能被拒绝或办理周期拖长。市民最好根据自身财务状况灵活应对加息压力，勿跟风扎堆还贷。

　　银行积极应对

　　记者致电建设银行(爱股,行情,资讯)上海分行徐汇支行贷款部了解提前还贷业务情况。该部门工作人员告诉记者，目前该支行办理提前还贷业务无需提前预约，随到随还。“除了每月的15-22日是公积金冲还贷的时间，除此之外，任何一个工作日都可前来办理提前还贷。”当记者问到，目前申请提前还贷的是否增多时，该工作人员表示，目前该支行并未出现提前还贷明显增多的现象，也没发现需要排队还贷。“不过，其他支行是否有这种现象我就不太清楚了。”

　　同样，记者致电工商银行(爱股,行情,资讯)上海分行长宁支行房贷部时，工作人员告诉记者，在该行办理提前还贷业务需要提前10个工作日预约，然后根据银行还贷人数多少情况安排办理还贷的时间。当记者询问“目前提前还贷的人多不多”时，工作人员回答道：“到了年底了嘛，提前还贷的人总归是要多些的。”

　　随后，记者又致电中国银行(爱股,行情,资讯)卢湾分行业务管理部，工作人员表示，目前在该行申请提前还贷的客户很多，由于预约人数众多，因此至少需要提前1个月预约。

　　“最近提前还贷的人已经开始多起来，估计高峰将在明年元旦出现。”一位股份制银行房贷部主管这样判断。而记者采访的多数银行均反映，提前还贷者的数量近期并无快速增多迹象，不过咨询或预约的市民人数增加不少。一般来说，传统提前还贷高峰均出现在12月间。一方面年底提前部分还贷可以规避次年的加息成本；另一方面市民提前还贷的资金来源大多为年终奖金。由于今年央行加息频率大大超过往年，因此，银行估计今年的还贷高峰也要比往年来得凶猛。不过，部分银行人士则认为，近期贷款趋紧以及资本市场的火爆，可能给提前还贷带来一些变数。

　　面对可能到来的提前还贷高峰，上海有几家银行已经做好应对准备。深圳发展银行和上海银行相继开出服务窗口，随时准备为购房者开展相关咨询。针对需要提前还贷的购房者，民生银行(爱股,行情,资讯)还推出一款“无障碍提前还款”的服务产品。该银行决定，凡是在民生银行办理按揭贷款的客户可以随时提出申请，他们可在5个工作日里为客户办完提前还款手续，而且不收“违约金”。

　　哪种方式最省钱

　　有理财专家表示，对于已经决定提前还款的客户，要注意选择还贷方式。一次性提前还贷节省的利息支出最大，而部分提前还贷，有三种方式：部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后，结合经济实力来确定最佳还款方式。

　　以20年期50万元贷款为例。减少月供，还款期限不变，月供减少为2982元，贷款期限剩余19年，按目前最新利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元，等还清贷款，利息总额=31045.37+294729.63=325775元，节省利息=21115元，对于目前制定有较长远理财计划的家庭适用；

　　月供不变，缩短还款期限，仍保持之前的月供水平，即3527.57元，贷款期限则缩短为13年10个月，按目前最新利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元，共支付利息总额=31045.37+208083.63=239129元，可节省利息=107761元，这种方法适用于月收入稳定的家庭；

　　增加月供，缩短还款期限，还款期限缩短为10年，提前还款后，利息总额=31045.37+143434.63=174480元，可节省利息=172410元，这种方法最为省息，但还款期还款压力较大，如果一般的工薪家庭，在还款期内会影响其他方面的理财空间。

　　总体看，“月供不变，缩短还款期限”的方法是最划算的。

　　三类人不宜提前还贷

　　随着房贷利率连续上调，许多贷款者选择提前还贷。日前，相关专家表示，提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些，但贷款者不应盲目随大流，有三类人不适合提前还贷。

　　首先是使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。

　　其次是使用等额本金还款法，且还款期已经达到1/4的消费者。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。

　　最后是资金紧缺、经济能力有限的市民，如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。

　　提前还贷“大家谈”

　　为了了解普通市民对提前还贷的态度，近日记者还采访了四位不同年龄段、不同职业的“房贷族”，听听他们讲述自己的“理财观”。

　　“早还早了”

　　“中央政府已经明确明年的货币政策了，开始执行‘从紧’的货币政策，就意味着明年还会继续加息！还是早点还了轻松，免得今后加息压力越来越大。”

　　徐先生是一家文化企业的部门主管，上有老下有小。当初结婚时，他在闸北区购买了一套2室2厅90多平方米的新房，当时房价低，总价不过60万元左右。不过考虑到今后结婚生子用钱的日子在后面，况且，颇有投资头脑的徐先生亦想多留钱作为投资，因此首付只付了十几万元，剩下的钱全部贷款，20年还清。

　　随后的7年，徐先生和太太收入稳定，每月还款不过千元，并享受优惠利率，感觉毫无压力。“不过，今年已连续5次加息，贷款利率越来越高，而且根据中央最新的货币政策，明年肯定还会继续加息。从明年一开始，我每月要还的钱大概会增加100块左右，一年多付1000元，这个钱为什么要白白损失掉呢？反正自己经济条件还不错，和家里人商量了一下，准备今年年底就将所有贷款全部还上。”徐先生说，早还早轻松，免得今后又加息。

　　先还部分

　　“算来算去，部分提前还款最划算。”

　　徐小姐是一名新上海人，和男朋友感情稳定已经谈婚论嫁，去年年中在闸北某知名楼盘购买了一套2室2厅建筑面积在80多平方米的新房，总价在百万元左右。“双方父母帮我们付了首付，大概70万元左右，剩下的30万元我们自己贷款。每个月还款大概2000元左右。”

　　当时也没想太多，父母拿了大头，自己也不想太累，30万元分20年还清。可后来，徐小姐越来越觉得这样很不划算，贷款时间越长，需要付给银行的利息就越多。“我问了一下身边的朋友，像我这样贷款数额并不是很大的，完全没必要贷那么久。”

　　“因为首付是父母支付的，我跟我男朋友手里还有点存款，加上今年上半年股市里投资收益不错，就琢磨着提前还款。算来算去，每月还款额不变，还款期限缩短这种方式最划算。”

　　不提前还

　　“还不如转投其他理财产品。”

　　袁先生于去年年底在徐汇核心地段买了套建筑面积为160平方米的大户型住宅，总价200多万。“买这套房我纯粹为了投资，现在市中心房源那么紧缺，今后升值潜力一定非常可观。”对于自己开办加工企业的袁先生来说，资金实力非常雄厚，不过考虑到做生意需要预留资金以防不时之需，因此当初买房时也没有一次性付款，而是首付100多万元，剩下的70万元左右从银行贷款。

　　时值年底，考虑到银行屡次加息，袁先生也想提前还款了。“虽然还贷对于我来说不成问题，但加息以后每个月都要多还好几百块，一年也要好几千块，为什么要让银行把钱赚去？”一而再、再而三的加息，让袁先生有点沉不住气了，加上目前手头资金充裕，他开始考虑提前把剩余的贷款全部还了。

　　就在袁先生和家人商量，准备提前还贷时，袁先生已经工作了的女儿提出了反对意见。“还好我女儿脑袋转得快，她说，贷款利率增加也不过就提高了一个百分点，而用这些钱去买股票、买基金的投资收益都远远不止1％的回报率。我女儿年纪不大，投资理财的水平却是不低，今年上半年她用自己的积蓄大概5、6万元炒股、买基金，现在资本早就翻倍了。”

　　经过女儿多方咨询，袁先生准备把提前还贷的钱投入一项专门购买港股的理财产品。“我跟女儿说好了，投资的回报跟她平分，年轻人嘛，应该有投资理财的意识。”袁先生笑着对记者说。

　　股市所累

　　虽然有投资理财的意识是好的，不过投资毕竟是有风险的。2007年提前还款至今并没有出现预料中的热潮，与目前股市的形势也有关系。

　　“我是挺想提前还贷的，毕竟五次加息累积起来月供增加不是小数目。但钱都被股市套住了，想还也还不了。”20万元房贷在身的市民刘小姐无奈地说。由于2006年以来股市火爆，她把80％的存款都投入了股市。上半年股市的收益远高于房贷利息，本想年底再赚点，就将股市的钱提出大部分提前还款，但10月份以后，股市不但没有赚钱，反而快把2007年赚的钱亏光了，她又不想从股市“割肉”，所以只好放弃提前还款的念头。

　　多位银行业内人士证实，目前股市从6000多点跌破5000点，大量散户被套，刘小姐的情况在上海并不在少数。“上海市民的理财意识在全国比较领先，股市的参与比例相当高，不少白领将大部分存款投入股市或者购买基金，在当前行情下，资金无法从股市抽出提前还贷。”