2008奥运年，是令人期待的一年，然而2008年的福州楼市将会是怎样的呢？

　　在经历了2007年前三个季度一片火爆之后，从10月开始，福州楼市由于受到"二套房"等一系列金融新政的影响，产生严重的观望状态。市场出现了"看涨"与"看跌"两种观点。房价究竟是持续"飞涨"，还是就此"下行"。值此年终岁末之际，我们特别推出《期待2008》特刊，特别邀请易居中国共同对2008年福州房地产的走势进行预测。

　　易居中国根据相关数据预测，2008年福州供应结构整体上将处于供大于求的状态，其中供应量主要受土地资源的获取影响，呈现不确定性的因素较大。以项目现有的进度，预计项目入市应在2008年年底之际，结合2006、2007年的整体供需结构，易居中国对2008年在市场宏观走势做出初步预判，认为2008年将经历三个大的重要历程：

　　第一阶段：在小涨幅中趋于稳定

　　(1)供求关系

　　就2008年一、二季度的总体供求结构而言，形式较为乐观。在2007年底供应量减少的前提下，2008年初外加传统节日春节的影响，供应量势必有所下滑，造成供求结构的再度失衡，价格会有一定的释放空间，但很快地在第二季度将有所回暖，因为2007年部分获取较早、开工较快的新拍土地面临上市，同时也考虑到部分地产商急于回笼资金，开发商必将发起新一轮攻势。所以预期第一阶段的供求关系将维持一段时间小幅的供不应求的状态，但整体形势趋势于稳定。

　　(2)价格走势

　　2008年福州一、二季度的房价将继续保持上涨的态势。一方面由于供求关系的收缩，而市场在2007年涨幅的作用下不理性因素加剧、透支消费在这个周期中需求旺盛，市场博弈的双方仍偏向于卖方市场，从而进一步拉动价格上涨空间。另一方面，2007年土地的高价竞拍势必为新一年房价的继续走高深埋下有力的伏笔。前期的高成本投入无疑将迫使开发商在理性看待市场的同时做出新的战略调整，以谋求更高的发展。预计在一、二季度金山、五四北将率先在新区中突破万元大关。鼓楼中心区整体均价达到每平方米15000元。

　　(3)产品走势

　　周期内的产品特征表现的较为多元化，一方面是2006、2007年的旧盘新推量(以金山为主)；另一方面为2007、2008年新增项目(以中心区为主)；在同样经历高价地基础上，项目各自在规划及定位上不断创新以实现其高端价值形成，金山有价格及景观资源的利好，中心区有交通及配套上的优势，在2008年初期竞争的两极分化也将使区域将各自优势发挥极致，预计在一、二季度仍然是大户型为主流。

　　(4)消费变化趋势

　　价格及产品的变化趋使消费往多极发展，由于价格的短期上扬，消费被迫形成单一特征。传统的高端消费群体将被分化，形成高端群体中的塔尖、中端、末端群体。在第一、二季度中原有的中低端客户群在经历2007年的透支及分化，形成观望群体。

　　(5)市场机会

　　结合客户群体及产品的变化特征，在2008年一、二季度中，90平方户型有较大的市场生存空间。此外沿江豪宅与中心区豪宅成为2008年价格涨幅的价值杠杆。第二阶段：调整中实现平衡

　　(1)供求关系

　　调控政策将有可能直接落实，在宏观环境及供应量减少的双重压力下，涨幅空间受到抑制，市场的观望心里加剧。供求关系短期失衡，但需求量逐步放大。

　　(2)价格走势

　　第三季度，在供应及价格的作用下，市场反应缓慢，供应较为集中的金山、鼓楼，价格将趋于平稳；市场此时重心偏移至后期市场的经营空间的提升上，以在调整周期后实现新一轮涨幅。同期，限价房、经济适用房等与宏观政策接轨的项目，将陆续放量，对房价抑制作用也逐步加大。

　　(3)产品走势

　　伴随整体市场节奏放缓的影响，三季度较为活跃的产品面积趋小。在2007年的部分项目不同程度地受90、70政策的影响，均有相当存量的小面积公寓。在市场反应低迷状态下，小面积产品市场接受能力较高，在不同程度上催生各阶层消费群体。

　　(4)消费变化趋势

　　随着涨幅以及消费的多极化形成，消费特征进入相对理性周期，将在全新的豪宅理念及价格涨幅中寻求平衡，原有的中端客户群逐步更改置业的第一需求，弱化交通及配套的价值；而高端客户群也将改变对原有高端住宅的价值取向，更加注重品质及细节体现。

　　(5)市场机会

　　市场将重新审视小面积居家公寓在项目或在市场中的意义。适度创新，优化小面积产品内部空间及细节营造将成为新课题。

　　在消费逐步单一多极化发展的同时，如何重新获取或催生多元化客户群，以达到大体量项目的整体去化，意义重大。

　　第三阶段：在稳定中实现新涨幅

　　(1)供求关系

　　2008年第四季度，供求关系在一度平衡后发生波动。到下半年，阳光地产的五一路地块、融侨集团六一路地块以及华辰集团茶亭地块都即将推出。随着中心区精品楼盘的上市，将激发消费者的购房热情，各种有效需求得到正常释放，外加传统销售旺季"金九银十"市场预期的带动下，供应量与成交量回升，市场逐渐活跃。

　　(2)价格走势

　　2007年市区的高价地的放量在四季度基本完成，市区可能迎来供应高峰，在挟着豪宅的的居住理念、地处市中心成熟居住区的地理优势、企业品牌的开发实力，地块的附加值得到有效彰显，2008年中心区房价新涨幅形成。同时高成本项目的强势入市，也必将形成新一轮高价地，并带动新区房价走势，最终在稳步中实现整体涨幅。预计城区内二环的均价将超过10000元/平方米。

　　(3)产品走势

　　产品架构初步实现良性架构。高端住宅区依据各自优势，以大三房大户型占据中心区，限价房、经济适用房开发也初步形成，90平方小面积居家公寓逐步被市场接受，成为中端客群主导需求。产品整体价值排序初步完成。

　　(4)消费变化趋势

　　消费阶层需求空间得到改善，高端消费群成为市场较为活跃群体，消费较为理性。中端群体依据需求适度做部分透支，价格仍然是首先要素，但仍对于后期市场持怀疑，消费较为不理性。原有高端消费群体中的塔尖消费群成为市场角逐的关键。

　　(5)市场机会

　　确立项目的优质属性，并强化项目内部产品品质将是市场竞争的重要条件，细节的营造成功不仅迎合高端主流更刺激中低消费的透支能力。

　　市场篇风险与机遇并存

　　2008年，福州房地产市场风险可能存在于以下几个方面：

　　供求风险

　　供求关系形势严峻，结构非理性因素加剧

　　2007年，土地一次又一次的高价竟拍，外加土地增值税的征收，必将造成开发商的高风险投入。另外，短期内价格涨幅过高过快，消费的提前透支加剧整体供应结构与需求结构的非理性运作，将使楼市的发展面临失衡的风险。

　　2007年土地的放量约为128.33万平方米，很大部分集中在市中心和较为偏远的新城区。在楼市调控的主旋律的前提下，新区的抗风险能力差，中心区的高成本运作均有较大的不稳定因素。此外在城市化进程中，虽能不断催生各级消费市场，但供应的结构受行政、价格的非理性因素影响过多，消费多极分化过快，市场有效需求受限较大。

　　价格风险

　　短期内的价格涨幅过高过快

　　2006年商品住宅均价3976元/平方米，比2005年相比涨幅为17.32%，2007年1月至9月成交的价格达到近6000元/平方米，到10月份整体的价格涨幅依旧强势，预计到2007年年底，整体涨幅将超过50%，在现有城市发展及经济条件下，涨幅过高过快将加剧市场供需的良性运载，并直接作用于体量较大项目。

　　竞争风险

　　城郊与市中心区域将面临"供应集中，同质化竞争剧烈"的严厉考验。从2007年出让土地分布可以看出，金山、五四北与鼓楼两区分布尤为密集。2008年万科、融侨、阳光、华辰、同时挺进中心区，且由于同一区域，产品的大体趋同，构成品牌开发商直接竞争。在优势一致前提下，高端消费群单一角逐，相互竞争不可避免短兵相接。

　　易居中国提示：

　　对此局面，开发商应当采取积极措施，以市场有效的客户需求为立项点，全面提升楼盘品质，增加产品附加值，提高产品性价比，辅以企业的品牌效应和精准的营销手法来占领有限的市场。

　　产品篇"产品营销"时代将回归

　　经历几年的"理念营销"后，福州在2008年将逐步回归"产品营销"时代，从2007年可以看出，市场整体形象良好的项目，更多是展示了产品在硬件上的自我完善的过程。同时由于高价将在2008年形成一定的消费抗性，产品多元化的附加值提升也将成为必然。其中以中心区表现的产品变化更为明显。

　　中心区受土地成本约束，小户型公寓产品占据半壁江山，茶亭华辰、世茂地块规模均具备开发规模社区的要求，出于品牌开发及自身定位差异化的需求，大户型供应量将改变传统中心区小户型为主流的产品格局。

　　由于江景、别墅豪宅的优势己初步形成于市场，现有产品需从中延伸中心区豪宅的竞争力，因此未来诸如保姆房、空中花园、智能化等高附加值将伴随新营销而融入到中心区产品居住空间。

　　此时随着革新的不可预见性，使得市场不可避免地出现两极分化：一方面2007年年底入市项目为迎合未来涨值，或多或少的都将在价格上与2008年接轨。一方面由于处在"革新"之前，项目在自身产品规划、面积、配套、定位上存在一定滞后性，未能有效满足市场需求。在这种两极影响力之下，这些项目后期销售竞争力受市场抗性较大。