不管是“回报客户”还是降价促销，上海万科房地产公司昨天在虹桥万豪酒店举行的元宵节房产特卖会还是成为楼市淡季里的一道风景。

　　一天之内，上海万科参与活动的10个楼盘240多套房源最终成交170套，销售资金就达到了2.57亿元。在最近楼市成交量整体萎靡的情况下，昨天创下的业绩几乎顶了近日上海楼市一天成交的半壁江山。

　　万科领头促销所带来的火爆销售成绩已经引来其他开发商的关注，不少人准备积极作出应对措施。分析人士预测，万科此次促销由于效果明显，极有可能引发更多开发商跟进，3月或将迎来上海楼市促销高峰。

　　“实在太好卖了”

　　春节前夕，上海万科发布信息称，公司将在元宵节对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到５％，这也是该公司在上海促销力度最大的一次。但销售只针对加入万客会的会员进行。参与此次促销活动的主要是万科在上海已发售楼盘的房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。昨天的特卖会上午9点准时开始，从9点半起，人流就逐渐增加，大批万科业主拿着万客会会员卡排队盖章入场。而在之后的一天时间里，各个楼盘销售人员愉悦的成交声音就一直没有停止过。

　　上午首先拥有选房权的是金卡会员。一名金卡会员对于现场的销售速度印象深刻，“实在太好卖了，现场买房子就像菜场买菜一样”。到上午10点，首批只针对万科新里程的蓝卡会员允许进入的时候，5套假日风景蚂蚁工房的房源已经全部售完。

　　在特卖会的出口处，不时看到有客户拿着代表有成交的大信封走出特卖会。一位买到一套白马花园的业主表示，据他估计，排在前10号的客户至少成交了六七套房子。

　　到上午10：30分，参加特卖的10个公寓、别墅项目已经销售掉近50套。由于此次万科特卖会总共只推出了240余套房源，这意味着仅开场一个半小时就已经去化了四分之一。上午11点半，现场传来了销售过亿元的消息。入场金卡会员170多人，蓝卡会员140多人。

　　这种火爆场面在一天之内没有丝毫停歇，现场万科工作人员忙到只能以汉堡稍微果腹又立即开始接待。“就好像打仗一样，”一个工作人员说。

　　最高优惠达8％

　　据上海万科办公室主任许青川介绍，此次上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85%，别墅类房源占10%，另外还有5%的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有9.5折的优惠。

　　事实上，万科客户实际买房折扣还要更高，此次万科特卖活动还保留了春节前已经推出的一些优惠，在昨天的登记现场，一次性付款的客户还将有2%的折扣，而金卡会员则可以进一步享受1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。另外，凡是现场购房的客户，还可以参与抽奖环节，可以获得10000-40000元不等的大奖，在购房的时候用于抵扣房款或者车库款。

　　与此同时，万科各个楼盘本身也有自身的促销措施。比如万科新里程对于购买一房的客户还额外赠送价值5万元的宜家代金券。对于优惠幅度一向不多的万科来说，这样的促销确实吸引力不小，实际上，此次参与签约的众多客户都是此前已经准备购房的意向客户，一旦遇到如此大幅度的折扣，就立即决定下定签约。

　　而昨天的火爆情景甚至吸引了一些并非急切买房者出手，一位订下一套房源的购房者表示，难得遇到这么多优惠，虽然暂时没有买房的计划，但昨天还是订了一套，“反正有3天时间可以无条件退房，我先订下来，如果不想买了再退也可以。”

　  境外机构再次唱空中国楼市

　　最近一段时间以来，2004年曾经一度引发全国性大讨论的中国楼市衰退论又开始盛行。此次唱空对象已经从当年的上海扩大至全国范围，包括著名投资大师吉姆·罗杰斯，全球最大的银行集团花旗集团等境外机构人士纷纷放出言论唱空中国楼市。

　　花旗：地产商倒闭潮到来

　　全球最大的银行集团花旗集团亚洲房地产业主管何艾文昨日宣称，由于受到压制银行借贷的影响，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。

　　何艾文宣称，有40家非上市中国开发商已经进行了结构化投资，包括可转换债券，投资者正将去香港上市作为他们的退出策略。

　　但是如果这些公司没能很快上市的话，他们将不得不再次融资，因为投资可转换债券预计需要15%到20%的内部收益率才能补偿更高的风险，一年前这一收益率在12%到15%之间。

　　由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。在香港上市的中国地产股已经大幅下滑，从去年10月以来的3个月时间里已经下跌了50%。

　　最近，中国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动。许多开发商都在通过销售现有楼盘来为新项目融资，分析人士相信已经有数千家开发商倒闭。

　　罗杰斯：调整就在今年

　　罗杰斯是量子基金的共同发起人之一，继去年“建议不要到上海买房”之后，著名投资大师吉姆·罗杰斯再度对中国楼市发布悲观公告。其在19日在新加坡召开的IMAS投资会议上预计，中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。

　　他还称：“中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，他们对此非常认真。因此，我预计，今年有些中国房地产投机客将会破产。”

　　去年9月，罗杰斯就在北京表示，中国央行出台的加息、上调存款准备金率等紧缩政策，可以看出监管层已经意识到楼市中存有泡沫。

　　这种境外机构唱空中国楼市的现象并非首次出现。2004年，全国房价飞涨，政府开始启动一系列宏观调控措施。当时担任摩根士丹利首席经济学家的谢国忠预言楼市聚集泡沫，而这一泡沫将在短期内破裂，不过大摩却在这一背景下投下数亿美元收购了多个上海地标性物业，时至今日，其资金回报率超过100％以上。

　　市场反应 沪上开发商开始跟风

　　过去几个月中，万科几乎是全国每个城市降价的先锋，由于其拥有的全国地产老大地位，万科降价之后基本都引起当地房价的全面下调。

　　虽然昨天元宵节房产特卖会优惠幅度达到5%以上，但万科方面昨天依然否认了降价一说。上海万科办公室主任许青川表示，万科对于楼盘的定价一向采取遵循市场的原则，而这次元宵特卖仅是针对万客会成员进行的一次回馈活动，并且仅此一天，今年暂定也不会有类似的促销，所以上海万科并没有降价，也不存在公司为了加快回笼资金而进行特卖的说法。

　　其他开发商打探行情

　　沪上一家大型开发公司负责人早前就向记者表示，此次万科促销有着一定的标志性意义。作为业内地产老大，万科此次促销活动一旦取得成功，就可能引发后续开发商的跟风效应。一些需要回融资金的开发商就将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更加坚定“观望”。昨天的万科特卖吸引了不少其他开发商、代理商的相关人员前来打探行情，他们多以购房者身份拿着万客会会员卡进入。

　　而他们看到的火爆场面已经开始让不少人心里打起算盘。不少代理商表示，从这个局面来看，目前楼市滞销并非由于购房需求减退，“看来市场还是在的，只是怎么去启动了。”

　　一家即将开盘的房地产公司负责人表示，他们公司将视万科此次促销效果，来考量公司推出楼盘的定价问题。由于之前已经积累了一批意向客户，并报出估计开盘价格，因此公司很可能采取的策略是，虽然定价不会比前期已经向意向购房者公布的价格做大幅度调整，但有可能在这一价格的基础上以活动形式进行一定幅度的折扣优惠，优惠幅度最大可以达到10％甚至15％。

　　实际上，在万科之前，已经有楼盘进行价格调整。2005年就成为上海降价先锋的大型楼盘上海康城，1月时就打出价格优惠，上海康城四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米，优惠期间有100多人登记购房。

　　而几乎在万科促销同时，本市另一家龙头企业绿地集团也向客户以短信形式通知推出部分房源优惠，其优惠幅度达到6万元，接近总房价的10％。

　　3月或出现打折高峰

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于目前楼市还没有出现大面积的降价现象，反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格，所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看，市场并未出现大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下，购房者并不情愿出手。

　　近一轮的楼市调整始于去年的10月份，4个月以来市场交易持续平淡，从春节后前5个交易日来看，5天只成交了198套商品房(剔除动迁配套房)，不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。预计4月份之后，楼市有望回暖，届时促销也可能会减少，估计今年楼市总体不会再像去年那样红火。

　　目前新上市的楼盘相对同区域内其他楼盘均降低了报价，估计这一现象将维持一段时间，其原因主要是市场行情相对低迷，开发商只能采用稳健的“低开高走”策略，先以相对低价试探市场，待行情好转再逐步提高价格。