连三出现。在新政新形势下，投资房地产还能获得丰厚回报吗？答案是肯定的，只不过回报率和回报周期都将回到较为理性的水平，半年涨一倍、二个月赚回首期的神话不会再现。

　　只买最好的："豪客"一度横行

　　从2006年开始，广州楼市迎来了一批豪爽的买家，从珠江新城到花都，从番禺到从化，足迹遍布整个广州各个区域，此风一直延续到2007年"十一"黄金周。这些客人身上都贴着一个隐形但又显眼的标签：深圳购房团，出手大方是统一风格：一买就是二三套而且不关心价位只买最好的。据称，在深圳人"大举"进军广州的全盛时期，深圳客源占了广州不少新盘买家的1／5左右。在最靠近深圳的广园东区域，新塘某楼盘有超过20%的买家是深圳客，某盘新开组团推售200套单位，深圳客占了买家总数的50%以上。在去年年中，不少楼盘更是推出"深圳人购房特惠月"或者"深圳客专场"。

　　一时间，认为广州房价"超级实惠"的深圳客受到广州买家的"口诛笔伐"，深圳客更成为广州楼价过度飚升的"罪魁祸首"之一。

　　与此同时，广州楼市连续几年只涨不跌，刚性需求有增无减，调控政策每每成为"空调"，炒楼者赚得盆满钵满，买楼投资成为大家公认的最安全、最快速的投资方式，于是投资客的队伍迅速扩充，从专业炒家扩大到殷实家庭再到收入不错的工薪族。市场上到处都是挥着钞票要买楼的人，买者当中十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。一时间，待价而沽坐地起价的风气在整个市场弥漫开来，更从一手市场快速传播到二手市场。

　　市场转向：投资客"中场休息"

　　然而，到了去年最后两个月，房贷新政使风向突然逆转，深圳购房团在广州楼市迅速绝迹。

　　首先是广州房价开始出现每月过千元的跌幅，接着广州市场成交量锐减。于是曾企硬"价格没得淡、税费买家包"的强势业主地位出现动摇，不仅价格可以谈，税费开始各付各税。更有传闻有投资客大批抛售手中的物业。今年以来，投资客撤场的消息更是不绝于耳。而经历了三个多月的低迷，不少业主的房产都缩水了。投资客刘先生的一套三房单位，已经由9月份的80万元降到了65万元，缩水15万元不说，问津者也甚少。而最严重的问题是，当房产缩水到一定程度，很多通过按揭购房的投资者可能面临负首期的情况。

　　更有最新言论认为，未来五年中国住宅不具备任何投资价值。理由是央行日前公布将在公开市场发行三期共计1950亿元央行票据，创下近一年以来单次央票发行的最高纪录。虽然央行发行长期票据不是针对楼市来的，但影响最大的是楼市，因为楼市最需要的是长期资金。

　　政策的调控组合拳改变了大家的预期。加上市场涨了三年，刚刚开始打点"折"，给点优惠，这对于擅长"抄底"的投资客而言，这点"调整"还远远不到位，由此，不少人选择"中场休息"观望一阵，因为广州楼市也曾让香港炒家折戟沉沙。

　　"拐点"难测：基本格局未改

　　人行广州分行公布的最新数据显示，1月份广东新增贷款达到了1010亿，创下了月均增量的历史纪录，但房地产相关贷款增速持续放缓，其中开发性贷款有一定的增长，但个人房贷继续放缓，这直接反映了成交量的下降趋势。但一个不可改变的事实是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，导致供不应求局面出现流动性过剩和政府垄断性的土地制度同样没有任何改变，所谓"拐点论"更多是表明社会公众对拐点的期待。

　　首先，国际热钱流入中国市场的预期还是很大程度上存在。统计资料显示，中国1月份实际外商直接投资(FDI)较上年同期大幅增长109.78%，增速惊人。虽然目前全球金融市场处于剧烈波动状况，美国等一些发达国家甚至出现了流动性不足。但我国依然保持充足的流动性。流动性过剩势必会对股市和楼市产生重大影响。而近期伴随着建设银行、中国石油等大盘蓝筹股的回归增加了股票市场的供应，使股票市场的流动性得到初步缓解。在这样的态势下，房地产市场很有可能成为我国过剩流动性宣泄的重要场所。

　　其次，虽然各地政府大多不愿承认，但在国家GDP里，房地产的贡献率相当高。在某些房地产开发的热门区域，房地产税收占当时税收总收入的过半甚至更多。另外，投资型购房在国内才刚刚兴起，加上近期股市退烧数万金资金等待出路；还有CPI今年以来的高涨也使得老百姓不得不考虑将多余的钱投入到素有抗通胀美名的不动产中。

　　银根紧缩：投资风险加大

　　不过，近期无论来自政策层面还是资金层面的消息都是阴晴不定，去年底开始的银根紧缩、利率上调都加剧了"房东"们的成本投资。因此业内普遍认为，房地产的投资风险加大，尤其是短期投资行为。

　　近期股市大幅震荡,无可避免地会对楼市带来冲击。尽管有部分开发商认为,股市流出来的钱会进入楼市,促进住宅销售,但更多业内人士则认为,以前中国楼市和股市之间的"跷跷板"效应,在楼市从自住为主的市场转变为投资为主的市场后,已基本消失。现在股市和楼市都属投资性质,因为买卖主要看预期,两者更多表现为"同上同落"。在前景不看好的情况下,楼市、股市的资金都会逃离,不会出现资金从股市回流楼市的状况。

　　商用物业："抄底"正当时

　　从去年开始，刘先生对多年来自己一直乐此不疲的买楼收租模式有了新看法。近年住宅价格变动过于频繁，投资利润空间日益缩小，再将手头资金全部投在住宅上，风险肯定很大。而宏观调控政策针对的主要是住宅楼、写字楼和商铺都不在调控之列，不少写字楼项目比同区的住宅还要便宜，现在入市也许正是时候。

　　于是，刘先生近期开始积极地在城中各处看起写字楼来，目前已将目标锁定在投资额不太高的中档商务式写字楼。事实上，近年这种从住宅地产转战商业地产的投资客不在少数。

　　某中介人士表示，客户手中的富余资金肯定是要找出路的。住宅市场在国家频繁的宏观调控政策下，已打击了部分投资者信心；而今年股市的起落以及长期的震荡调整，也让这部分资金游离出来，因此选择合适的投资产品也是这部分资金的需要。二是现在市场冷清，大家都在喊楼市"寒冬来临"时，部分投资者却认为这正是入市的好机会，一如股市的"抄底"。三是这个时候的商铺投资者多为大手买家，对市场冲击的抵抗力更强。

　　[记者观察]："5元追1元"现象或将延续

　　投资和投机，似乎一直以来都是以贬意词的概念出现在我们的词典里。直到近两年，由于更多人因投资行为获利以及国家鼓励增加财产性收入，投资才与投机拉开了距离。、

　　但实质上，任何的一种投资都是投机行为，都是要对不确定的未来作出判断。

　　新的房贷政策对二次购房行业设置高一级的门槛，美其名是打击投资客。但实质上，投资客与改善住房需求根本就是无法分清的。很多被视作板上钉钉的"刚需"，其实是投资和改善住房水平的需求。

　　房屋属于不动产，保质期长，一般不会出现血本无归的局面，因此在近期楼市处于相对低价之时入市不失为明智之举。而对于长期投资客来讲，只要中国经济不出现大的波动，还是会有长期稳定收益出现。

　　仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江表示，目前国外市场已基本放弃有关纯投资者或自住需求者，更关注银行的财政数据，如贷款的比例。

　　刘表示，按照他们的统计数字，去年房地产市场曾出现5元资金追逐1元的现象，这一现象今年有可能持续。刘称，大量资金涌入房市，这是一个正面的消息，有利于房地产市场的总体提高，调控措施无损房地产发展的基础，这几个月可能是进入的好时机，目前就有多家香港的投资机构及基金公司考虑大幅增加投入。 (胡雪军)