业主委员会本来是用来维护小区广大业主利益的，但一些物业管理企业为了给企业谋取利益，操纵业主委员会的选举，自己拟定《业主管理规约》，侵害业主权益。近期，记者接到投诉，郑州一家小区，业主委员会制定的《业主管理规约》——

　　□记者 余勇文 平伟图

　　3月1日，新制定的《郑州市物业管理条例》(下称《条例》)就要开始实施了。根据《条例》的规定，达到一定标准的居民小区要成立业主大会，选举业主委员会，并制定《业主管理规约》等。

　　但是，一些物业管理企业为了给企业谋取利益，操纵业主委员会的选举，自己拟定《业主管理规约》，侵害业主权益。2月23日，郑州市某小区业主代表潘先生拿着他们小区最近出台的《业主管理规约》(下称《规约》)来到报社，投诉《规约》违反《条例》有关规定，扩大物业管理企业权利，制定针对业主的不平等条款。

　　那么，潘先生提供的《规约》是否有违反《条例》的内容，哪些条款侵害了业主的权益呢？河南嘉泰律师事务所所长张红青将《条例》和《规约》对比后认为，《规约》“胳膊肘往外拐”，主要在五个方面违反《条例》，侵害了业主的权益。

　　专项维修资金的收取和管理

　　《规约》第五条第1款和第2款规定，业主应当按照规定和本《规约》约定交纳专项维修资金，专项维修资金的账务由业主委员会委托物业管理企业代管。

　　其实，业主在购买房屋时已经交纳有维修基金，目前郑州的做法是这笔资金暂由房管局代为保管。《规约》规定另外再收取的专项维修资金的账务由物业管理企业代管，这就为物业管理企业设立名目收取费用埋下了伏笔。以后物业公司可以说维修基金不够了，再向业主收取以筹集资金。根据《条例》的规定，小区的物业管理企业其实只是业主委员会聘请的服务企业，将自己的账务交给所聘请的物业管理企业代管，显然违背常理，也就是将财权交给了物业管理企业，日后物业公司可以方便地使用这笔资金。根据《条例》第五十三条规定，专项维修资金管理实行业主所有、专户储存、专款专用、政府监管的原则。专项维修资金的管理办法，由郑州市政府根据国家有关规定另行制定。但是，目前郑州市政府尚未出台管理规定，而小区的业主委员会就做主将这笔资金交由物业管理公司代管，显然有出卖业主利益之嫌。

　　公共费用的承担

　　《规约》第八条第1款规定，物业服务区域内各类公共费用由全体业主共同承担。这一点有些故意语焉不详，因为根据《条例》四十三条的规定，物业管理区域内公共部位、公共设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。也就是说，业主交纳的物业费中，已经包含了公共设施设备的维护管理。目前郑州市物业公司普遍在收取水、电等公摊费，这与《条例》第四十三条的规定是相违背的，3月1日《条例》开始实行后，原来所谓的公摊费物业公司不能再继续收取。但是，《规约》第八条第1款的规定，又为物业公司设立名目收取公摊费打开了方便之门。

　　停车费的收取

　　《规约》第八条第2款规定，在专用停车位、全体业主共有道路停放机动车辆的，应当交纳车位占用费。而《条例》第五十条规定，在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。在没有召开业主大会作出决定的情况下，《规约》直接规定了对停车费的收取，等于剥夺了业主大会的决定权，显然不太合适。

　　经营收入的使用

　　《规约》第八条第3款规定，经营收入和收取的车位占用费应当在征得相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，纳入物业维护费用的补贴。而根据《条例》第五十条规定，经营收入和收取的车位占用费，扣除经营管理成本后的业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　很显然，经营收入和收取的车位占用费，收益归全体业主所有，如何使用要根据业主大会的决定，无需再征得物业管理企业的同意。《规约》规定这部分收益纳入物业维护费用的补贴，不仅帮助物业管理企业侵占了业主的收益，而且也违反了《条例》的规定，改变了这笔资金的使用方向，成为物业维护的补贴，归物业管理公司使用，也就是原本属于业主的收益，成为物业公司使用的钱，使物业管理企业可以堂而皇之地支配这笔资金。

　　禁止性规定

　　《规约》第七条列举了12款禁止性规定，其中第4款规定，禁止业主私自封闭阳台。是否封闭阳台、怎样封闭阳台是业主的权利，这一款显然侵害了业主处置自己财产的权利，为物业管理公司指定消费留下空间。第9款规定，禁止业主随意安装防盗网，也同样侵害了业主的权利。与《条例》第五十一条列出的禁止性行为相比，扩大了禁止业主行为的范围。

　　此外，潘先生说，他们小区《规约》的起草和出台程序也违背了相关规定。据潘先生介绍，1月10日，他们小区业主委员会换届选举筹备组公布《规约》，并加盖业主委员会公章。《规约》由小区物业管理处起草，并宣布《规约》1月21日实施。而他们小区新的业主委员会1月21日才成立。根据《条例》，筹备小组可以拟定规约草案，但是不能加盖业主委员会的公章，更不能预先通过。而且他们小区业主委员会换届选举筹备组人员由居民委员会代表、物业管理处代表和业主代表等人员组成。根据《条例》规定，业主委员会换届选举筹备小组由业主代表、业主委员会代表和居民委员会代表组成，其中不应该有物业管理企业的人员。