市场已经冷到冰点 楼市全国性降价将势不可挡

　　2月27日上午，北京万科旗下的万科中粮假日风景公布购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这个价格相当于每平方米优惠幅度可达1305元。 就在业界还在争论王石“拐点是秃子头上的虱子”言论的时候，万科终于在全国房价最坚挺的北京市场大幅拉开降价的步伐。加上春节前，万科紫台和万科四季花城日的降价，北京万科直接大幅打折降价的楼盘已经不再是个别项目的销售行为，而是成了万科对掌门人王石关于拐点认识的最直接市场行动。

　　而北京楼市成交数据，也成为拐点的铁证。08年1月份44个项目开盘销售，整体均价13843元/平方米，开盘均价环比下降了17.7%。其中商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。即便是这样，楼市依然冷清，2008年1月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。而2月份扣除春节6号－12号交易网关闭没有统计的数据，1号－23号北京期房总计签约1409套，日均成交仅为88套，环比降幅达62％。楼市是否出现拐点已是不争事实。

　　从广州、深圳，到上海、成都，再到北京，万科的降价行为成为全国性的战略部署，万科以实际行动对王石的言论作出了最好的解释：房价的拐点已经正式到来。

　　笔者认为，万科降价套现的行为是一个企业对于市场前景发生判断的一种正常反应，作为以盈利为最终目标的上市公司，万科不会为了向政府示好或者在购房者面前树立形象而牺牲利润，这种观点是极其幼稚的认识。

　　此次北京万科降价对全国楼市的影响将远远超过万科在其他城市的降价，将对全国楼市走势产生巨大的影响，很有可能成为压倒房价这只已经苦不堪言的骆驼的最后一根稻草。

　　由于奥运会的因素，目前左右房地产行业发展方向的大部分主要开发商战略中心都在北京，而北京房价近几年的涨幅也给这些开发商巨大的回报，因此北京市场已经成为中国房地产的核心，也成为信心的晴雨表，中国楼市整体走势如何，还需要看北京市场的走势。深圳市场的拐点不会对那些大型开发商产生伤经动骨的影响，而北京市场要是发生变化，对这些开发商将造成巨大的伤害。

　　此前北京多数开发商都在对楼市静观其变，但部分开发商从去年年底已经开始了大规模的促销活动：世茂奥临花园买房送车库，如果以老客户身份买房，还可以享受6万~40万的优惠；远洋一方一次性付款打9.7折，首付50%享9.8折优惠；富力又一城推出5重大礼：3%契税，10年物业费，0.05%印花税，2%公共维修基金，2777元购房喜宴；并推出特惠单位限量大抢购，二居最高可节省20万元；合生国际花园推出特价房，二、三层的99、102平方米二居均价22500元/平方米，和其它普通房源均价30000元/平方米相比，便宜了大约7500元/平米。。。。。。

　　需要注意的是，大部分加入打折促销行列的开发商都是全国性的大开发商，这些此前提价的“带头大哥”，如今迅速转变成为降价“带头大哥”在昭示行业领军企业对楼市整体前景的态度发生巨大改变。笔者认为，正因为这些企业已经形成全国性的布局，因而在受到宏观调控政策影响巨大的区域，他们的经营已经受到较大的威胁，这种信息必然反馈到企业高层，促使他们对整体战略重新思考，因而会在一些受到调控影响较小、或者说拐点还没有完全到来的城市提前作出战略部署。

　　这些大企业的战略调整显示出房地产行业对楼市整体前景的判断已经发生巨大的改变，中小开发商由于自己没有能力对行业的战略走势作出正确判断，因而在市场上多半采取跟随策略，在楼市好的时候跟随大企业涨价，现在也很可能跟风加入降价队伍。

　　作为舆论中心的北京，其楼市一举一动都受到全国的关注，北京这个最后市场一旦失守，全国楼市降价潮流将势不可挡。此番北京万科的全线降价，势必对其他项目的决策产生巨大影响，未来一个月内，北京加入降价的项目将越来越多。

　　北京市场的走低，在媒体的放大效应下，对当前已经冷到冰点的楼市，无疑是雪上加霜，购房者对楼市的信心将受到更大打击，全国性降价潮将势不可挡。(焦点博客 杨少锋)