作者：刘力 傅乐乐

　　崇明,上海最后一块"热土"?

　　五合国际(5+1 Werkhart International)总顾问 刘力

　　一道长江天堑，割断了上海与崇明之间的血肉联系。长江的南岸是一派繁荣的都市景象，长江的北岸依旧是一片迤逦的乡村风光。崇明既是上海的北大门，却也是很多上海人眼中的“下只角”。当上海各郊县纷纷甩开“县”的帽子，从容披上“区”的崭新外套之时，只有崇明选择了沉默。不过时代的车轮并没有抛弃崇明，崇明作为上海的最后一块处女地，正日益展现出其迷人的魅力。

　　崇明基本概况

　　崇明县东濒东海，南与浦东新区、宝山区和江苏省太仓市隔江相望，北同江苏省海门、启东两市一水之隔。下辖崇明、横沙、长兴三岛。总面积1411平方公里，户籍人口69.98万人。其中地处长江口门户崇明岛是世界上最大的河口冲积岛，中国第三大岛，形如一春蚕，东西长，南北狭。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。

　　崇明房地产市场现状及其成因

　　目前崇明的房地产市场还处于刚刚起步的阶段。主要表现为：

　　首先，崇明目前的地产市场还属于一个区域性的市场。由于崇明与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的发展相对比较封闭，目前还几乎没有和上海城区实行有效的对接，属于一个区域性市场。

　　其次，崇明发展房地产市场的起步时间较晚，市场化程度严重不足。崇明在上世纪90年代以前从未造过商品房，只有在县城所在地城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万平方米的公房。此后直至2003年的十数年间，崇明建设了150万平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性质的公房。2003年至2004年该镇推出了约40万平方米的住宅，但大多数为旧城改造和新城建设的配套安置房，真正推入市场销售的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑少量房型对外销售。目前虽然开发楼盘有所增加，但新盘供应依然有限。新盘的供应量总体偏少，这也与崇明整体的住房消费能力不足有关。

　　再次，崇明地产市场的开发主体和消费群体“外向型特征”并不显著。崇明目前开发主体主要是当地的开发商，包括亚新股份等企业，除了东滩区域，外地企业特别是国外知名企业还没有进入。而购房者主要以当地居民为主，上海其他区域或江苏等地的购房者还相当稀少。

　　第四，崇明的商业、旅游、酒店等其他细分市场的发展也呈现初级阶段的特征。目前崇明的商业主要集中于崇明县城、堡镇等区域，其他区域分布较少。即使是这些区域的商业，依然以社区商业为主要特征，大型百货和大型超市业态还处于萌芽状态。同时，虽然崇明的旅游潜力很大，但旅游的发展还不充分，这导致了崇明目前旅游地产市场和酒店市场发展的滞后。目前崇明仅有上海东滩国际会议中心一家高星级酒店，与未来崇明建设世界级生态岛的远景规划差距甚远。

　　崇明目前房地产市场发展所呈现出的特征，其原因可归结于以下几点：

　　一、 崇明目前的经济发展相对于上海其他区域依然比较滞后。按照上海市政府新闻办

　　公布的数据，2007年上半年崇明县的人均GDP只有4800美元，居于末位。仅相当于排第一的黄埔区人均GDP总量的26％。经济的滞后导致崇明的房地产市场依然不太成熟。

　　二、 目前崇明的交通已经成为崇明发展的拦路虎。过去几十年中，车客轮渡是进出崇

　　明岛的惟一途径，上海人到崇明办事往往不能当天来回。单靠轮渡和码头不仅费时费力，而且也割断了崇明和市区的经济联系。

　　三、 目前崇明的旅游还没有做大做强。虽然崇明的规划定位为世界生态岛，但目前崇

　　明除了东平森林公园、东滩、横沙岛等，其他还以简单的农家乐为主要特征。如何加强旅游资金投入，如何加快精品旅游景区的建设和景观营造，如何塑造旅游品牌，增强崇明的旅游吸引力，都将是未来崇明县必须直面的问题。

　　四、 由于历史原因，整个崇明岛的行政管理体系呈现多头管理的特点。一岛由五方辖

　　制，是历史给崇明留下的难题。崇明县是崇明岛上的行政主体，目前辖有 13个镇和1个乡。县政府所在地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。岛上还有 4个市属国营农场、2个军垦农场，上海实业集团公司在岛上主要负责东滩项目的开发。还有两块“飞地”归口江苏海门、启东二市管辖。在过去的岁月里，崇明保持着计划经济体制下的农耕色彩，这种“各自为政”的局面还可以维持，但一旦开发的号角吹响，这种“割据”的局面必然会对崇明的未来投下阴影，阻碍崇明的大发展步伐。必须要解决其中衍生出的利益平衡问题，打破现在“支离破碎”的窘境。目前，农工商集团已经开始与崇明县商讨岛内农场社区的移交工作。这意味着崇明的行政区划的问题开始引起上海市政府的重视，未来这种行政的桎梏将最终打破。当然，这其中牵扯到利益的平衡、国有资产的流转以及债务的归属等问题，此过程可能将变得复杂而漫长。

　　目前崇明五大管辖实体

　　管辖实体

　　管辖范围及权限

　　未来发展预期

　　崇明县政府

　　860多平方公里土地，占全岛土地近70％

　　上实集团

　　崇明东滩84平方公里土地

　　湿地、观光区、赛马场(待定)、生态城

　　上海农工商集团

　　拥有8个农场，现在合并为两个公司和两个社区，占全岛土地近20％

　　可能交于崇明县政府管辖

　　江苏海门、启东二市

　　崇明北部有两块飞地：海永乡和启隆乡

　　未知。需上海市政府与江苏省政府协调

　　军垦农场

　　需要与军队协调解决

　　未来崇明发展前景

　　虽然崇明目前的发展还比较落后，但未来崇明的发展将跨入快车道。主要理由有：

　　首先，崇明的经济虽然一直没有出现大的发展，但也“因祸得福”，成为上海生态环境良好、空气清新，植被茂盛的一片净土，是上海真正的绿肺、最后的一块处女地。东滩湿地成为鸟类越冬的中转站和重要栖息地。东平森林公园、明珠湖、长江等景观为崇明发展旅游业作出了最佳的注脚。在上海市针对崇明三岛的总体规划中，强调坚持三岛功能、产业、人口、基础设施联动，分别建设综合生态岛、海洋装备岛、生态休闲岛，依托科技创新，推行循环经济，发展生态产业，明确要求把崇明建设成为环境和谐优美、资源集约利用、经济社会协调发展的现代化生态岛区。而这一世界级生态岛的规划和建设蓝图，恰好与崇明良好的生态环境相匹配。

　　崇明县各组团功能布局

　　区域

　　功能定位&细分

　　崇明本岛：

　　综合生态岛

　　崇西分区：以国际会议、滨湖度假为主题的东方日内瓦式的景湖会展区

　　崇北分区：以主题公园和生态农业观光为主题的乐园旅游区

　　崇中分区：以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森林区

　　崇南分区：全岛人口和产业高度集聚的田园式中心城区

　　崇东分区：以生态示范、休闲运动、国际教育为主体的门户景观区

　　长兴岛

　　海洋装配岛

　　横沙岛

　　生态休闲岛

　　其次，崇明未来的交通将实现根本性的跨越。2004年12月28日，上海长江隧桥(崇明越江通道)工程建设正式启动，拉开了崇明交通的新篇章。该工程是交通部确定的国家重点公路建设规划中上海至西安高速公路的重要组成部分。位于上海市东部，跨越长江口的南、北港，连接上海市域、长兴岛和崇明岛，并通过崇明岛内高速公路及长江北支跨江工程与江苏启东市相连。该工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，以隧道形式穿过长江南港水域，经长兴岛再以桥梁形式穿过长江北港水域，止于上海市试点城镇之一的崇明县陈家镇，暂接陈海公路，全长25.5公里。上海长江隧道是本项目穿越长江南港水域的工程。长约9公里，内设三来三去六车道，设计时速80公里。崇明越江通道将与崇启大桥、通启高速连接。崇启公路大桥位于沪崇启通道的北端，南与崇明环岛高速公路相连，北接宁通启高速公路，总长7667米，宽26米，总投资预计为9.3亿元。轨道交通方面，未来将有两条地铁通往崇明，先期开通地铁9号线，经由浦东通往崇明，远景开发一号线延伸段，届时崇明到上海市中心—人民广场的距离将被压缩到1个小时内。市区上班，在崇明居住成为可能。崇明将从“天之涯海之角”一跃成为长三角区域重要的交通中转站和集散地，有效联通上海和苏北地区，促进上海与南通、盐城等区域的经济联系。

　　一、 再次，上海的城市化已经显著加快，城区的土地稀缺性越来越显著，崇明作成上

　　海重要的土地储备区域，将在未来上海发展中充分展示其战略地位。相对于中国其他三大直辖市，上海的经济实力排在首位，但土地面积最小，而且崇明三岛的面积就占了上海总面积的22%，未来崇明必将是上海发展的主要“战场”。另外，从上海全盘的经济考虑，崇明可能担负着上海新一轮增长级的重任。如今浦东虽是上海经济快速增长的动力，上海的经济中心也逐步转向东部地区，但如何继续保持浦东作为上海经济“发展极”的地位并开辟经济发展新战场，已经成为上海决策层重点考虑的问题，为了长远考虑，上海政府开始重视周边区域的发展，形成多极化发展战略。临港新城和大小洋山的开发，将有效推动南汇和浦东南部的城市化发展，奉贤和金山则依托海滨度假区和金山石化发展自身经济，嘉定的汽车工业已经形成完整的产业链，具有比较强大的市场竞争力；青浦和松江的别墅区已经逐步成型，而崇明独有的岛屿形态、交通改善后扼长江咽喉、通达苏北广阔腹地的战略位置、良好的生态环境、巨大的土地储备都是上海其他区域所无法比拟的。未来必将在上海新一轮的大发展中起到重大作用。

　　第四，主题公园效应将催生崇明的地产市场飞速发展。包括环球影城和迪斯尼将可能落户上海的消息早已成为街头巷尾热议的话题。特别是迪斯尼乐园，目前已经得到了中央有关部门的认可，将于2010年世博会后正式开工建设。而且有消息称，此次项目重启，很有可能将选址由原先的川沙镇换成崇明岛。虽然尚不清楚迪斯尼是否落户崇明，但显而易见，崇明比浦东川沙更适合建设迪斯尼乐园。有如下条件进行支撑：

　　一、崇明岛如今没有任何污染，是一块净土，不能发展污染的重工业，旅游经济是

　　崇明未来的发展方向。如果迪斯尼落户崇明，不仅与上海市政府对于崇明未来大力提升旅游、生态等第三产业的发展规划不谋而合，而且能带动包括崇明在内的上海北部区域的经济发展。同时，崇明岛目前还几乎是一个完全没有开发的岛屿，犹如一张白纸，随便涂抹，几乎没有任何拆迁成本，而且整个岛屿没有任何污染企业，非常适合迪斯尼这样的大型主题公园。如果迪斯尼批准建在崇明，崇明会考虑美国奥兰多迪斯尼乐园的模式，将会把迪斯尼建设成为大面积、低密度的公园。而川沙镇周边则工厂林立，乐园的外部环境比崇明将逊色不少。而且川沙的土地拆迁成本要远远高于崇明，如果落户川沙，迪斯尼乐园的扩建工程将受到很大局限。

　　二、相比川沙，崇明的交通优势虽然并不明显，但未来崇明的大交通格局可以有效弥补这一劣势。迪斯尼以前选择浦东，主要考虑到川沙镇的主要优势是便捷的交通和完善的设施，即将开建的浦东铁路和轨道交通11号线都将在川沙镇设站点。此外，川沙镇距离浦东机场十多分钟的车程非常方便游客。一个更大的好处是，过境转机的外国游客在48小时内不需要办理签证就可以到迪斯尼游玩。不过决定迪斯尼乐园盈利好坏的关键在于园区是否具有吸引力。目前亚洲已经有两大迪斯尼乐园。但事实证明，东京的迪斯尼乐园远远比香港迪斯尼乐园成功，原因的关键在于尽管靠近香港国际机场，但由于香港迪斯尼乐园的面积太小，还是不能有效满足游客的多元化需求。

　　在上海市针对崇明岛进行的规划投标方案中，就有两家公司选择设立主题公园，以便有效推动崇明经济的发展。不管迪斯尼乐园最后花落谁家，崇明的发展依然不可阻挡。崇明开发的号角将随着交通的大改善正式吹响。不过“罗马不是一天就建好的”，这一建设过程中蕴涵的商机值得地产企业进行更深入的研究。