北京新兴的商圈如火如荼地崛起。对于市区商业项目高昂的租金而言，商家们似乎成为这场商圈秀的赢家，但拉长的养商期对商家更多是一次心理承受能力的考验。

　　本刊记者  马一丹/文　　　 

　　如今，如果你还总围着西单、王府井这几个老地方打转，那么你的购物观念可能落伍了！因为，北京的郊区出现了许多新兴的商圈，不妨去走一遭，也许会给你意外的惊喜。

　　无论是亚奥地区，还是望京区域，甚至是中央别墅区，商圈无处不在。而不同的商圈，有着各自的特色和定位，丰富了人们的消费需求。

　　政府显然是新商圈的助推者。北京市商务局局长卢彦为今年北京市政府工作报告提出，“今后，新城商业将与城市中心商业一并成为北京商业经营服务体系的组成部分，两者之间保持良性互动、互相促进的关系。”

　　官方数据显示，2007年北京社会消费品零售额达3800亿元，2008年这一数字预计将达4300亿元。无论是老商业街的改造还是新兴商圈的崛起，都将是这场升级大战中不可或缺的主角。

　　郊区的新商圈

　　住宅郊区化、人口的向外扩张使得郊区商业物业火爆起来，随着生活水平的提高，现有的社区配套已经远远不能满足居住者的需求。郊区化居住使得人们能够以从容的心态面对本应当充满诗情画意的生活。

　　郊区是城市市区内、中心区以外的环状地区。就北京郊区而言，20世纪80年代的三环附近，90年代进一步向四环拓展，进入21世纪已迅速扩张至五环、六环附近和近郊地带。

　　尽管郊区缺乏历史商业氛围，但地价的成本优势给新商圈建立注入兴奋剂。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大消费群体将会成为市场的保证。

　　苏州桥往西的世纪金源Shopping Mall成为京城新兴商圈的代表。在它刚刚开业的年头，那里还属于城乡接合地带。然而，世纪城商圈正是依托世纪金源购物中心而崛起，由于它的带动，使得世纪城地区从一个名不见经传的城乡接合地摇身一变成为京城西北炙手可热的商业据点。

　　几年前，以工业仓储区为主的大望路区域还属于北京的城乡接合部，极少有商业配套设施。去年随着新光天地、新世界百货、沃尔玛超市、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店的陆续开业，蓝堡国际中心、阳光100、华贸公寓等高档住宅以及年内完工的东方梅地亚、金地中心等项目的聚集，已使得大望路区域凸显出一个成熟商圈的雏形，是从缺乏基本商业配套而发展起来的新兴商圈。

　　养商期拉长

　　北京郊区的商业完善正在经历“阵痛”。商业专家表示，虽然社区商业设施的完善是必须的，但是目前进驻郊区社区的商家势必会经历2~3年的亏损期。

　　尽管望京的商业规划改变了这座 “睡城”的面貌，但也并非是商场就一定会有人气。凯德嘉茂购物中心·望京店位于望京地区的中心地带。按理说这样的地理位置应该带来巨大的中心辐射力，但事实情况是凯德嘉茂购物中心·望京店自2006年7月开业到目前已经一年零5个月，经营状况却并不理想。众多商户曾经集体要求降低租金。

　　百盛东四环店位于大郊亭，但却与近在咫尺的新光天地有天壤之别。商场里面售货员大多无事可做，店内的品牌档次也明显逊于复兴门百盛。除沃尔马的人流还算得上川流不息外，其他商场实在没有辐射力可言。有专家表示，目前郊区的商业设施完善存在矛盾，商家在定位时，要锁定社区的消费水平，提供给居民便利。

　　尽管有些商业项目的发展还不尽如人意，但一些专家表示，过去那种节假日集中购物、集中消费的模式已经逐步淡化，同时由于工作的繁忙，人们更趋向于就近消费，随机性购物，于是一些区域性的商业中心便应运而生。郊区商业市场仍有许多大范围空缺。

　　但整个京郊和城乡接合部的大型商业项目仍缺乏有鲜明特色和巨大吸引力的一站式购物、休闲、娱乐场所，郊区商业的发展处于成长阶段。随着市中心商业网点相对饱和地价提高，从今年开始，中心城市的商业布局伸向郊区是大势所趋，虽然商业网络不完善，还存在交通等问题，但商业地产从市中心区域型向郊区型发展也是商业更趋向成熟、健康发展的表现。

　　地段瓶颈

　　去年有媒体报道，北京市2007~2009年将有83块土地规划用于建设商业地产项目，建筑面积达到825万平方米。这批商业用地中，城八区有61个项目(其中50%位于城乡接合部)，近郊21个，远郊区1个。

　　83块土地底商占了绝大多数，这预示着未来规模适中、符合市民实际需要的区域购物中心，将成为新的开发热点。但由于国家推行紧缩的货币政策，开发商贷款难度加大，同时大型MALL开业后客流量不足，导致艰难经营境况。

　　有数据显示，2007年北京进入有史以来最为集中的商铺开业高峰，年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米。近几年，繁荣的商机吸引了众多开发商投资商业项目，但随着越来越多的商业建筑拔地而起，开发商也不得不面对日渐巨大的开发风险。

　　由于受到土地资源的限制，许多大型商业地产项目都是在城乡接合部或新城区进行开发。而离开了城市中心区，商业项目遭遇的不仅仅是“地段瓶颈”，更重要的是缺乏有效的人流保障。新兴商业区域的项目受到“人气”与“地段”的双重考验。

　　链接

　　郊区商业中心可谓一类特殊的社区商业，零散分布于各区县。郊区商业中区域商业中心不同于社区商业，是几个社区商业的联合体，一般会有政府规划的支持，是社区商业向全业态发展的方向。

　　郊区大型购物中心最早起源于美国，是指位于城市外围，集购物、休闲、娱乐等多种功能为一体的大型综合商业体，面积通常在10平方米以上。郊区购物中心在美国等部分发达国家发展情况较好。

　　从美国城市的发展历程可以看到，郊区购物中心的发展应是城市居住郊区化发展的伴生物。由于地价低廉，商品价格比市区低10%~25%，应季折扣更多。在到达郊区购物中心与市区购物距离相同的情况下，郊区购物中心以更低的货品价格对消费者产生了更强的吸引力，也使此类业态在美国得到了迅速发展。