中国楼市正陷入一场谁也走不出，谁也理不清的迷局。拐点是否真的来临？楼市是否到了危言耸听的崩盘边缘？未来的房地产市场是否还有继续增长的潜力空间？用城市的人口结构、收入、人口素质、特点和土地供给水平组成一道方程式，可以破解中国房地产市场这道难题，给出一个城市房价符合理性的合理水平。楼市危机源于价格机制的破坏和扭曲。中国房地产市场已经遭到破坏的价格形成机制有待修复。

　　中国南方的珠三角，深莞穗三个城市一脉相连，一条100公里长的广深高速公路把这三座迅速崛起的工业城市串起。深莞穗是中国城市的缩影，是中国国情和中国房地产市场的微缩景观。笔者试以深、穗、莞三个珠三角城市为例做分析，通过对社会各阶层的分析来解读楼市。

　　楼市价格应由谁决定——金字塔尖还是塔底？

　　既不应是塔尖，也不应是塔底。一个城市的房价应该由金字塔中部——城市的主体消费人群决定。哪些人是城市房地产市场的主要消费群体？在中国新兴城市人口结构的金字塔中，白领、工薪阶层和金领、中小企业所有者是城市房产的主要消费群体，房价水准本应由他们的实际收入水平决定；打工阶层人数众多，但不具备城市房产消费能力，不影响房价；而富豪阶层虽然占有大量财富，但其占城市人口的比例很小，占有的房产数量是有限的，他们都不是城市房产主流群体，其消费行为也不应影响房价整体水准。

　　纽约、巴黎、伦敦、洛杉矶、香港、迪拜等国际城市的房价远高于其他城市，则因为这些城市的相当一部分房产消费者是来自全世界的富有阶层。这些国际城市的房产价格因不同区域而有很大差别。中国驻法国大使馆所在的巴黎第八区是高尚区，与非洲移民、穆斯林聚集的几个区房价就差了四五倍以上。巴黎周围的图尔等中小城市房价更是差的更远，居住环境非常优美，这大大缓解了巴黎高房价对普通人的压力。而北京、上海、深圳、广州周边绝对没有巴黎、纽约周围那样环境优美且交通便捷的小城市，50年以后也不会有。

　　中国城市房价快速增长、巨幅上涨的原因在于，决定房价成因的机制出了问题。

　　1、2006年下半年以来，大量的银行信贷(以加按方式、抵押方式)和富豪阶层占有的财富进入城市房地产市场，破坏了房产价格的合理形成机制，使价格机制失灵。

　　2006年之前，一个楼盘的价格标准是参照真实用家(也包括一部分依靠自有资金做长期投资的客户)。的实际收入水平来制定的。开发商制定价格是谨慎的，偏向于保守的。以豪宅区香蜜湖为例，2003年、2004年入市的国际公馆、熙园、香域中央均为8000元左右入市；同期推出的另外两个豪宅区代表作华侨城波托菲诺、中信红树湾价格也均为8000元；即使是以专业豪宅开发商在香港市场著称、对豪宅价格很有经验的嘉里建设也相当谨慎，其在中心区的豪宅雅颂居项目投入远远超出同期的深圳高档楼盘，但定价也仅在9500元左右。开发商均参照深圳白领、金领人群的收入水平而定价。代理商也都建议开发商的定价不能超出中高收入者的支付能力。

　　06年开始，大量的投机资金以博取短期获利为目的进入房地产市场，这部分客户不是真实用家，却占到许多楼盘客户的主体。 开发商制定价格，也就脱离了真正的消费群体的实际承受水平，而以投资者的承受能力为依据。投资者的钱来自于银行的信贷，对价格的敏感度远远低于拿出自己储蓄做首期的普通消费者。

　　2、少数豪宅的成功令开发商昏了头，将豪宅、豪宅区、高端产品作为战略重点。豪宅面对的是超级富豪和实力雄厚的投机者，他们在暴利诱惑下盲目进入市场，不惜高价抢购，价格形成机制更进一步失灵。豪宅价格位于楼市的顶端，并影响了次豪宅、中档楼盘、关外楼盘的定价。2007年以来，深圳所有新楼盘均自认为奇货可居，麻雀变凤凰，自视甚高。华侨城纯水岸四期普通公寓开价5万/平米，一套200多平米的平层公寓1500万之巨；受此类豪宅拉动，福田、南山普通楼盘均开价2万多到3万多，严重背离了主要消费群体的收入水平和支付能力。价格形成机制更加扭曲。