近期各类媒体对“拐点”论的讨论可谓是连篇累牍，凑巧的是广州等地的房价也出现不同程度的下降，前几个月，还在支持房价上涨的那些专家们一转眼好像又要把房地产唱衰了，好像中国房产面临一个大转折。

　　我之所以一直没有对“拐点”论做出任何评论，是因为我觉得去研究和讨论拐点不拐点是没有任何意义的，因为世界上没有任何一种商品在长时间内不受任何条件影响、其价格是呈线性直线上扬的。

　　根据前几个月的各类数据汇总，从图表上可能会出现该直线下拐的趋势，这是一种非常正常的现象，我们要关注的应该是下拐以后它的走势状况，如果继续下滑，在多少时间内，能体现出房价的真正回落。反之今年一月份全国70个大、中城市房屋销售价格比去年同期上涨11.3％，我们是否能马上判断房产以走出“拐点”继续上扬呢？同样不能。

　　中国房地产历史很短，在其发展过程中，受到政策因素和非市场干扰因素很多，还没有形成一个真正的以市场导向为主的景气循环，所以我们无法从单一的数字上来判断房地产的大势走向。除了我们在统计数字上的泡沫以外，中国特定的国情决定了光研究房地产数据是要走入误区的，譬如：房价收入比的问题，如果仅仅是把国外一比六的收入比来解释中国房价过高的原因，是没有任何现实意义的，因为该数字后面实际上体现了这样一个情况，一对青年夫妇买房，可能是双方的父母替他们付了首期，然后他们用自己的收入每月还银行的按揭，实际上是用三个家庭的收入来供养一套房子，这在国外是不可能的。再如：我国产权房的拥有率接近90％，是世界最高的，这更是一种误解，因为有相当一部分人拥有的产权是从原来的直管公房在一夜之间花了很小的代价转为私有产权的，并非是真正通过市场而购买的。你不研究这些数字背后的真正内涵，你无法对房产市场走势做出客观理性的判断，有的还会造成误读。

　　前几天报道说，上海市房屋均价跌破一万元，由此来证明房价呈下跌的趋势，其实，你读懂了该数字背后的含义：市中心供应量的急剧减少把外围的房价成倍放大来组合成一个均价，表面是下降了，但市中心实际楼盘依然坚挺。至于发展商对楼盘的打折销售，我认为也非常正常，就像一个大型超市中，有的商品是原价、有的商品可以打折，完全是企业的自主决策和正常的促销行为，不存在有打折的风向标与跟风的说法，就目前房地产市场而言，我们应该把注意力放在“拐点”之外更重要的方面，以下几个问题是值得我们关注的：

　　一、成本推动型上涨是今年发展商遇到的最大难题。

　　前一段时期，由于铁矿石大幅度上升，造成钢材的直接成本每吨上涨600～800元之间，摊到建筑成本中约上涨5％以上，由于钢材价格大幅度上升，经若干个月以后，会直接或间接地影响到各类商品之中，再加上劳动力成本的提高、通货膨胀的高位数运行，预计今年建筑成本综合上涨8～10％，这已成事实，即使房价与去年持平，发展商的利润也压缩了，所以对房价的成本控制是发展商要重视的头号任务。

　　二、商品房土地供给量的减少会导致土地单价成本的上升。

　　从国务院对房地产的战略布局看，24号文件把政府的责任和发展商的市场行为已做了一个明确的界定。廉租屋和经济适用房用地占到总用地的70％，商品房用地占30％，犹如一条很宽的江河，一下子把原来流淌的江面缩小了，原来平静的江水也变成了激流，大部分主流发展商如果不转型的话，你只能在30％的土地份额中“玩”了，生存空间变得残酷而狭小，从这个角度，我倒认为万科的打折销售是在做一种战略转型的准备，打折意味着你要把建造成本控制得更好，在70％的土地总量中，经济适用房占了很大比例，而且营销成本很低，难度是利润很薄，如果数量较大的话，可以通过规模经济来控制其成本，这里的市场仍然是看好的。而规模经济的开发是万科的长处，能跻身于经济适用房的开发，扩大市场占有率，也许是万科打折的真正用意所在。

　　三、不确定的因素增加了决策的难度。

　　近一年来的房地产发展态势只在量上产生一些变化，在本质上没有很大变化，但今年不同，可能在容积率、旧房改造的商业模式、拆迁的安置方式等都会有些变化，通过一系列的系统运作，可能会改变市中心无新增土地供给量的局面，房屋的价格可能也会有些松动，加上政府对交通设施的日益完善，近郊商业配套的日趋增多，房价的上升速度会得到一个较大的缓冲。

　　以上几点是值得我们高度关注和深入研究的，最终房价的走势是各个方面因素博弈的结果，而不仅仅是几个简单的数据就能说清楚房价上涨还是下跌的原因。