商报记者 叶松

　　记者从上海购物中心协会日前发布的《2007年上海购物中心发展报告》中获悉，在经济总体向好，消费水平不断提高的背景下，上海购物中心产业的发展势头迅猛，目前，上海的购物中心产业的发展在全国处于领先地位。

　　购物中心

　　目前已有54家开张营业

　　自上世纪90年代初上海出现首家购物中心以来，已走过10多个年头，购物中心从起步走向快速发展，态势良好，并且已经拥有一批成熟的、富有特色和个性的购物中心。

　　据最新资料统计，截至2007年末，上海购物中心开业营业数已达54家，比上年增加14.9%，建筑面积647.35万平方米，比上年增加11.78%。单体平均建筑面积11.99万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有26家；在建的购物中心28家，建筑面积414.66万平方米，单体平均建筑面积14.81万平方米，建筑面积在10万平方米有17家。预计2010年上海购物中心将达到80-100家，建筑面积将达到800-1000万平方米。

　　上海购物中心年营业收入保持两位数增长，占社会零售商品总额比重逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%，预计到2010年将达到15%-20%左右。

　　从新建购物中心数量上和建设规模上来看，自2002年以来，有逐年上升趋势。去年预测数据，2007年新建开业应达20家左右。但由于建设周期等原因，截至年底新开业实际只有7家，是2000年以来增幅最小的一年。延迟开业的购物中心将在今后2-3年内陆续开业，因此，未来3年可能是新开购物中心较集中的年份。

　　按照区域划分来看，购物中心分布呈两头大中间小，即内环线以内和外环线以外居多，内环线以外至外环线以内偏少。究其原因有两方面：一方面中心城区不少购物中心前几年是由原百货大楼改建而来，另一方面由于郊区零售业与市区相比力量相对薄弱，加上市区零售业高密度和惨烈的竞争，大型零售设施在郊区有较大的发展空间。

　　此外，郊区经济的发展使郊区大多成为人口导入区，新城镇的建设推动了郊区商业的发展。因此，郊区零售业将有更大的发展，购物中心是郊区零售业发展重要内容。资料表明，从地区分布来看，新建设的购物中心有从市中心向周边扩散的趋势。

　　根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心3种。

　　三大问题

　　制约上海购物中心发展

　　《2007年上海购物中心发展报告》称，有三大问题制约上海购物中心的发展。

　　其一，购物中心单体规模追求大型化

　　本市已建开业购物中心54家，单体平均建筑面积达11.99万平方米，其中10万平方米以上的购物中心就有26家；在建的28家中，单体平均建筑面积已上升到14.81万平方米，建筑面积在10万平方米以上的就有17家。

　　需要引起注意的是，近年来，有的地区在建设大型购物中心过程中，因片面追求大型化，因而出现因资金链断裂，成了烂尾楼。

　　其二，购物中心定位、商品和服务缺乏个性

　　上海不少购物中心的定位如同“拷贝”，开业之后才感觉到自己的定位与周边实际情况错了位，往往在开业不久就面临较大的调整，不仅浪费了人力、财力，而且错过了最佳销售时机。例如，2006年新开业的11家购物中心，商业面积占总面积的31.7%，而这11家购物中心2007年的营收只占总营收的11.6%。

　　其三，人才极度缺乏成为瓶颈

　　购物中心是集百货、餐饮、超市、娱乐、文化等为一体的新型的综合商业设施，对其开发运营管理的要求极高。由于近年来中国购物中心发展迅速，专业人才供应量极度缺乏，因此，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。随着诸多大型购物中心的开张，对购物中心经营管理人才的需求也急速升温，因此，购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。

　　五大特点

　　为和谐社会作出不小贡献

　　《2007年上海购物中心发展报告》指出，上海购物中心发展有以下特点： 

　　1、营业业绩逐年上升，社会影响力日趋明显

　　据统计资料显示，2007年54家已开业购物中心总营业额达440亿元，同比增长44.1%；如剔除2007年新开业的购物中心，2006年已经开业的47家购物中心，2007年总营业额达414亿元，同比增长35.5%。

　　2、空置率持续下降，租金大幅上扬

　　由于市场对市区购物中心物业的需求强劲，购物中心物业市场空置率持续下降，2007年第三季度末达到3.3%，比2006年同期下降7.4个百分点，较半年前下降2.8个百分点。2007年第三季度上海购物中心底层租金达到每月每平方米128.0美元，较2006年同期大幅上扬14.8%，相比于半年前亦增长了6.1%。

　　购物中心数量和业绩持续连年增长，也为社会提供大量的就业机会。如果按照每30平方米提供1人就业的话，上海购物中心就可以安排约21.6万人就业，对缓冲社会就业压力和创建和谐社会作出一定的贡献。

　　3、调整与创新成为永恒主题

　　上海购物中心的调整与创新几乎贯穿于购物中心日常运营的全过程。部分购物中心进行了较大结构性的调整。其中不乏通过调整使购物中心发生了质的变化的案例，缩短了市场培育期，较快地走向盈利期。如正大广场、华润时代广场、新世界(爱股,行情,资讯)城、龙之梦、无限度(原大上海时代广场)等购物中心，2007年都经历了一个较大的调整并取得了较好的成效。。

　　4、社区型购物中心有较大的发展潜力

　　前几年，涌现了百联集团南方和西郊两大购物中心的成功案例，验证了社区购物中心在上海新一轮商业发展中的广阔前景，南方商城购物中心又为扩建项目投资高达3.2亿元，建成后的商业面积将增至14.4万平方米，比原来扩大近一倍。

　　购物中心从中心城区开始向社区扩散成了近几年发展趋势。继去年4家社区型购物中心开业后，2007年又有嘉定罗宾逊广场、南汇的豪布斯卡、闵行的汇恒大厦和嘉茂购物广场4家社区购物中心相继开业。而原来的区域性购物中心如港澳购物中心、芳汇广场也都在逐渐向社区型购物中心转型。

　　社区型购物中心所占比例越来越大，据统计，截至2007年年底社区型购物中心已经建成开业18家，占已建购物中心的33.4%，其中，2007年新建社区型购物中心4家，占新建购物中心总数57.1%。在建购物中心28家，其中社区型购物中心就有12家，占在建购物中心总数的42.8%。

　　5、购物中心成为拉动郊区商业发展的主角

　　由于郊区人口骤增，在过去5年内，正以20%的增长率进入内中环区域，并且已向外环延伸，因此一些内中环以外区域的商业项目也非常具有发展潜力，开始吸引有实力的房产商、大的商业集团和海外投资者的关注。

　　据统计，2003年位于中心城区的购物中心占购物中心总数的57%，2007年只占购物中心总数的37%。而郊区购物中心近年来增长速度加快，2003年只有2家，2007年上升到16家。2003年底统计显示，宝山、嘉定、南汇、松江、奉贤、青浦、金山还是空白，如今已经拥有21万平方米的松江开元地中海广场、14.8万平方米的宝山安信商业广场、10.6万平方米的南汇富客斯·豪布斯卡名品村、奥特莱斯品牌直销广场等，从发展趋势来看，郊区的购物中心的数量和体量增速加快。