2007年年末至今，房地产所谓的"拐点论"和"冬天论"甚嚣尘上，全国楼市"降声"一片，市场观望情绪浓厚，楼盘销售量锐减。那么，2008年福州楼市将何去何从？市场价格究竟是涨是跌？"前平后涨·稳步上扬"八个字是我对2008年福州楼市的一个基本判断。

　　不是市场拐点而是行业成熟点与分化点

　　任何一类行业市场，有起有落是一种正常的市场现象。一个行业，全行业都赚钱，那是不正常的；一个市场，所有产品都好卖更是不正常的。成熟的行业，有企业赚钱，也有企业亏本；成熟的市场，好产品价好市好，差产品价低市劣。就连股票也非牛市全赚，更何况房地产业呢？前一时期，房地产全行业都大赚钱，所有产品都好卖，所有地段都是豪宅，确实是极不正常的现象。因此，今年福州部分楼盘理性调低价格，将价格恢复到与其价值相符的水平，意味着福州地产业正从非理性向理性，从不成熟向成熟的方向迈进。

　　2008年上半年是地产行业分化的开始，全市价格铁板一块的格局将被彻底打破。2008年之前福州楼市的板块均衡价格、产品类型价格、统一涨幅价格现象都将逐渐被真正意义上的市场价格所替代，板块、产品、价格都将出现明显的差异化，质优者价高，质劣者价低；地段好的价高，地段差的价低；品牌优者价高，品牌低者价差；真正意义上的市场差异将出现。高、中、低价将三位一体，并存于市场，形成明显的价格细分。其结果，当然是客户成为最大的受益者。

　　福州楼价将稳步上行的四大理由：

　　理由一：高地价盘即将入市，并成为市区价格上涨的基础，08年下半年将有可能成为万元楼盘首次大规模入市的第一年

　　目前福州金山板块与五四北板块降价的四个主要项目，都是原地价相对较低的产品。而市中心、东区、南台区等在9·11土地拍卖之后的项目楼面地价均在7000元/平方米上下，即使微利薄收，其入市价格也必在每平方米万元以上，且无降价空间。

　　中心区价格历来都是全市价格的标杆，随着市中心区高地价楼盘为主体的高价盘将在2008年下半年陆续入市，势必抬升福州楼市价格。

　　因此，我认为，2008年下半年将有可能是均价每平方米万元产品首次大规模进入福州市场的第一年。

　　理由二：2008年将是福州又一别墅高峰年。别墅类产品与高地价产品将在08年下半年汇合，合力推动福州楼市，共同拉升福州楼价

　　2008年将是继2006年以后福州第二个别墅产品的放量高峰年，预计全年福州别墅投放量将达到180万平方米，包括联排产品、独栋产品等类型在内的各种别墅将全方位进入市场。这些产品的单价都在每平方米万元以上，加之市中心每平方米万元以上级别墅的豪宅项目相继入市，这些产品的出现将极大地刺激房地产市场，因此，2008年下半年整个福州楼市价格将被这一股强大的高价产品迅速提升。

　　理由三：土地放量少，单价高，房地产开发成本提高，福州楼价已无降价空间

　　从土地供应上看，福州市土地供应从2006年的2162亩缩减到2007年的788亩，而土地每亩均价却从2006年的368万元/亩涨到2007年的1087万元/亩，2007年拍卖的土地楼面总体均价达到7111元/平方米。

　　如果以楼面地价7000元/平方米计，则其销售单价必超10000元/平方米，土地成本已占总销售价格近60%。因此，只要土地价格不降，则房价亦不可能降。

　　加之去年以来钢材价格上涨近50%，整个房地产开发的成本全面加大。因此，2008年福州整个楼市的价格水平将不可能低于2007年的平均价格水平。

　　以目前楼价与地价比分析，福州楼价只有上扬空间，没有下降空间。

　　理由四：供求矛盾突出，客群刚性需求增加，存在"井喷现象"

　　福州市自05年以来，已连续3年出现市场供不应求。近两年来，福州城市居民收入以两位数增长，省统计局资料也显示，2007年前三季度福州单位从业人员劳动报酬比上一年同期增长24%。随着经济水平提高，消费群体的生活方式和家庭的结构发生了很大的变化，如旧有小区有车族进入换房高峰期；由独生子女夫妇所组成的"4+2+X"家庭日益成为社会的主流结构，这些购买力将在未来十年房地产中获得有效释放。经过2007年下半年至2008年上半年连续6个月的持币观望，客群的刚性需求明显增强，而土地放量减少所导致的有效供给不足，将促使2008年下半年存在消费购买的"井喷"的可能性。

　　总之，对2008年楼市的预测可以用"先抑后扬，前平后涨"八个字来概括。