对于2007年岁末和2008年初春，人们记忆犹新的还是南中国漫天的大雪和一个号称50年来最冰冷的冬天，很多人回家路上的艰辛和停电停水下的苦难生活还历历在目。对于中国楼市来说，也经历了一个前所未有的“冬天”。对于不少人来说，这个楼市的“冬天”就像南方的“冻雨”那样来得是那么的突兀其来。本来2007年秋转冬之际，内地楼市对于大大小小的开发商们正是一片如火如荼、繁花似锦的景象，热点城市房价齐刷刷暴涨，各地“楼王”、“地王”记录像倒果诺米牌般被刷新，房地产巨鳄们排着队上市，个个踌躇满志，正待一地拿下，就黄金万两。但这个楼市的“冬天”就如西伯利亚的寒潮一样从天而降、奔袭而来了，杀个众多开发商和地产投机客措手不及，从2007年10月开始，先是深圳、广州，然后很快席卷全国，上海、北京、武汉、南京，各大城市的楼市销售量都出现大幅跳水。房价也像被“冻雨”袭击到的那样被死死冻住了。年底，万科又率先发难，举起“降价”大旗，王石的楼市“拐点”论一时弥漫全国，各大地产商纷纷高挂免战牌，在销售上或等待或观望，也有个别采取跟从“降价”战略，一时风声鹤唳，草木皆兵，整个楼市都笼罩着“风雨欲来风满楼”的氛围。时至4月中旬，南中国的“寒冬”早已过去，可中国楼市的“寒冬”似乎还没有完全散去的意思，不少地方的楼市仍然萎靡不振。

　　这个楼市的寒冬到底怎么来的？这个寒冬到底告诉了我们什么？我以为，以下这几点是最需要去把握和理解的。

　　首先，2007年的夏天和秋天，楼市过度发烧，必须有个回调，寒冬是一个正常且必要的市场调整，就像股市一样。我个人不希望使用“泡沫”这个词汇，但当时很多城市的房价涨幅确实疯狂，不少热点地区的热点地段短短几个月内暴涨40%甚至100%，这显然是过分炒作、极度炒作，明显透支未来很长一段时间的增长预期，市场彻底失去理性，市场需求能力完全跟不上，毫无可持续力可言。没有任何市场可以长期支撑这样的疯狂预期，几个月也不行。其实很多大开发商也在呼吁，他们也很害怕暴涨，那对产业的发展绝对是不健康的、不可持续的，但一旦整个市场都陷入疯狂的状态，再明智的开发商也是不由自主。

　　其次，央行的加息和打压房贷是楼市“寒冬”到来的导火索、放大器。在高流动性、高通胀的宏观环境下，央行必须加息。2007年内6次加息，住房需求的融资环境明显紧缩。房贷按揭成本显著的上升，“削”去很多不是特别紧迫而是跟风的市场需求。但后来发现，加息作用还是有限，特别投机客对利息成本不是很敏感。而受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行必须高度关注房地产的信贷风险问题。在利率手段不是很奏效的情况下，只能采取审批管理和额度管理对房贷规模进行严密控制。2007年9月27日，央行、银监会要求对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同档利率的1.1倍。此政一出，对楼市的杀伤力是十分巨大的，市场一下子就由过度乐观进入观望状态。但鉴于9.27《通知》中并未明确界定第二套住房的认定标准，不少商业银行在如何认定“第二套房”上打擦边球，执行标准各异。11月房贷又有所反弹。为此，12月11日，央行和银监会再度联手公布房贷的《补充通知》，严密界定“第二套房”概念，进一步收紧了房贷闸门。12.11《补充通知》是对个人房贷市场的又一次重磅出击。紧接着，中国人民银行副行长刘士余在2007年12月提出，“要坚决取消转按揭、加按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。年底开始，诸多商业银行更是受到信贷额度月度管制，再符合条件的按揭贷款超过额度也得不到审批。2007年的9.27《通知》、12.11《补充通知》、转按揭叫停、信贷月度额度管制，一系列重磅出击，让住房金融市场受到连续重大冲击，楼市失血严重，市场气氛十分紧张，信心大跌，“寒冬”于是不期而至。

　　从这些观察至少可以看出两点：一、先前楼市交易量中的投资投机成分浓厚，现在被挤出不少了，但有必要继续监控和抑制；二、中国楼市的发展还是非常依赖银行按揭融资，一掐就死。从开发商角度急需发展多元化融资，不可再过度依赖期房预售资金，否则难以生存于未来很长一段时间都将从紧的融资环境。

　　至于万科的“降价”旗和王石的“拐点论”到底是什么意思，对楼市“寒冬”的到来起什么作用。我个人的判读是，其背后明显有企业发展战略的意图。首先万科自己是市场无可争议的领先者，其次遇见了市场调整必然不可避免，在夏天和秋天先期储备了粮食过冬，在冬天来临时候把雪刮的更大一些、天更寒冷一些，冻死一批对手，然后等春天来了，再来收拾残局，一统江湖。同时在这个时节降价也讨好了政府，更方便以后行事。当然，如果真是如此，这些也只是起个推波助澜的作用，关键还是顺应了楼市大局走向。同时也是万科自身对市场大盘和未来的高超判读能力以及从自己利益出发的企业发展战略运作，别人也无话可说。不过对未来中国楼市将意味着，是进入更有序的规范竞争还是更将形成寡头垄断格局，还有待观察，政府也不能掉以轻心。

　　对于楼市的将来，我个人认为，如果这次寒冬确实前面如判读的那样，主要是因为银根紧缩导致住房购买力尤其住房投资需求临时性被压制，而不是市场需求有实质改变，那么这个寒冬不会持续太长。虽然不排除一些去年被过度热炒的地区如深圳短期内房价很难回到去年水平，虽然不排除一些地区的小开发商由于银根紧缩而抛售住宅带来房价下跌，但长期来看，房价回调是必然的，整体来看，楼市回暖在即，如上海等地楼市的交易量已经有明显回暖迹象。最关键是，从中央政府到地方政府，都是不希望楼市的寒冬继续下去了。毕竟房地产业的关联效应很大，房地产投资和销售的过度下跌很可能把整个经济都拖入衰退。像上海已经开始松动对二套房的房贷了，近期出台政策声称人均住房面积小于全市平均水平(33.2平方米)，再买房就仍可以享受第一套优惠。各大商业银行更有很强的增发按揭贷款的冲动。2007年11月后住房按揭贷款余额几乎没有增加。2008年2月全国居民中长期消费性贷款余额为30478亿元，相比2007年11月，在3个月内只增加了1199亿，增幅仅为4%，增幅大大低于历史同期水平。

　　现在的局面是，徘徊观望的购买力正积蓄很大反扑力量，随时都会冲到市场上。所以，展望政府未来调控，会逐渐放开一些“闸口”，特别预计对自住性住房需求有保护和鼓励，让市场交易量恢复到必要的水平，增加住房投资的信心。但我希望同时还是要严密观测、区别对待不同需求，继续大力抑制投机炒作，密切防止楼市过度反弹和报复性增长，严防房价像2007年夏天那样的暴涨再出现。