[提要]降价是最糟糕的选项吗？降价促销在目前的市况下是否是一个有针对性的、平衡资金紧张的一个好办法？ 富力地产

　　根据富力地产(2777.HK)2007年年报，富力地产全年销售额达148亿元，同比上升45%。

　　这是一个耀眼的数据，但是，另两个数据指标却异常严峻。根据年报，富力地产银行借贷总额约为199亿元，接近200亿元大关，在这一负债中，一年内到期的短期贷款则达到74亿元，与此成鲜明对比的则是，2007年富力地产的现金及现金等价物共13.3亿元。

　　由此计算，在一项真实反映公司短期偿债能力的指标中，富力地产的速动比率仅为0.3。通常情况下，一个公司的速动比率应达到1。

　　富力地产董事长李思廉曾表示，公司目前的资产负债率达到140%，并坦承，宏观调控压力之下，要解决公司的资金问题，一个保守的做法就是短期内不买地，以及等待证监会批准其A股上市。

　　透过如上公开言论，富力把降低负债率的希望寄托于两点:短期不买地与顺利回归A股。然而从目前来看，前者会受到上市公司业绩的束缚，后者受政策风向影响颇大，具有相当不确定性。

　　另外，富力地产今年的销售目标是240亿元，目标增幅达到62%。

　　过往一年被公认为是地产极度疯狂与极度亢奋的一年，富力地产销售额增长45%，那么，在以人心观望、交易低迷开局的2008年楼市，如何实现这一更加昂贵的目标，对富力地产形成相当考验。

　　去年，富力地产在天津、广州、佛山三地分别掷出50亿元、46亿元、47亿元，制造出三个地王(后二者为联手拿地)。

　　过去一年，其全国土地储备增加接近1000万平方米。因此，这些地价款也将构成富力应付款项中的大宗。

　　富力地产在全国化扩张的地产公司中以多业态为自己的商业模式，并力图增加其商业物业的持有比例。

　　李思廉曾表示，住宅项目仍是富力地产的主业，公司现有资金85%用于此，而只有15%用于持有型物业开发。

　　然而，在持有物业的最初阶段，这样的战略反而会使自己的现金流更趋紧张。

　　去年年末，富力地产将北京爱丁堡广场写字楼项目作价17.1亿元售出，似乎印证了在现金流紧张的背景下，这一商业战略难以被完全遵守。

　　综合来说，富力地产在未来一年中的现金流压力将持续紧张，在市场陷入低迷之际，对产品的定价策略进行相应调整，或可为公司铺垫一个更健康的明天。首创置业

　　在调整销售节奏、策略问题上，首创置业(2868.HK)压力并不像富力地产那样明显，但首创置业同样有属于自己的降价悬念。

　　本报跟踪了过去一年首创置业几乎所有增加土地储备的动作，数据亦显示公司在成都、天津、沈阳三地动作最大。根据3月10日公告的2007年年报，2007年首创置业新增土地储备共560万平方米，在总共近1000万平方米土地储备中，北京以外地区占集团土地储备的比例达到83.4%。其中天津、成都的比例已经超越了北京，沈阳和西安的比例也只是稍低于北京。

　　如果用一个简明的数据显示的话，首创置业当前在天津共拥有5个项目，已开工4个项目，而在成都则拥有4个项目。这意味着，一年之内，首创置业在津蓉两地的行业话语权倍增。随着未来数年这些项目相继入市，公司在这两地的区域房价影响力会逐渐显现。在这样情势与目前的市况下，策略性地进行促销活动，正是抢占先机之举，也将使公司的市场份额及特定区域的领导地位获得提升。另外，截至去年年末，首创置业借贷总额达59亿元，其中短期负债达到23亿元，公司的现金及现金等价物为26亿元，速动比率为0.4，略好于富力、保利。

　　考虑到在港上市的首创置业有迎合投资者土储爱好的动力，今年公司将投入40亿元，再增加土地储备，这无疑更加考验公司的总体债务平衡术。总裁唐军表示，年内将推出11个项目，入市面积也会比去年有24%的提高。但是，这些项目将更多来自北京市场之外，在成都、天津、沈阳整体房价大幅落后于北京的背景下，首创置业从中获得的预售款并不会给人太多的惊喜--事实上，正是在去年，这一事实已导致首创置业在入市面积面积增加的同时，销售额却降低6.8%。

　　首创置业改善自己财务结构的一个途径是希望尽快回归A股，但是这是一个行业共同面临的不确定路径。

　　金地集团

　　金地集团600383行情,股吧)去年9月以来的寻钱行动一直在继续，但是直到今年3月12日，金地集团发行的12亿元公司债才大功告成，金地集团亦成为今年首家成功发行公司债的上市公司。

　　荣耀仅止步于此。去年9月，除这一公司债计划外，同日举行的金地集团股东大会还批准了另一项公开增发3.6亿A股、融资180亿元的动议，然而，迄今为止，这一份量更重的再融资仍然没有得到监管层的批复。依据该融资案，这180亿元资金拟投入包括西安项目在内的15个地产项目的开发建设及项目借款，这15个项目预计总投资将达430亿元。

　　金地银行贷款达84亿元，其中短期贷款30亿元，目前金地集团的现金及现金资产共25亿元。据此计算，金地集团的速动比率为0.3，短期偿债能力并不乐观。

　　而截至2007年12月31日，公开数据显示，金地集团的经营性净现金流是-63.09亿元，正是金地集团为去年在多个城市高价拿地的潇洒付出的代价--在2007年，金地集团在土地储备上的现金总支出超过113亿元，几乎是前两年总和的三倍。

　　进入新的一年，过去两年新购得的土地将进入开发周期，这也同时意味着巨量的土地增值税计提;进入新的一年，对于像金地、富力这样短期现金流趋势紧张的类型公司，在创业15年后，已经进入企业周期的稳健增长阶段，拓宽融资渠道、控制资金链条风险将是第一要务，而非仍像早年的顺驰那样追求赌博与冒险。在这样的语境下，对不同区域的市况进行特定分析，从而在营销策略上作出调整，平衡当前的资金风险，当属明智之举。

　　业内访谈：降价是最糟糕的选项？

　　中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)：日前，在潘石屹"百日论"中，速动比率被潘用作衡量企业短期的资金紧张的重要指标。您认为这个指标对地产公司而言究竟有多大的意义？

　　赵强(光大证券地产分析师)：对于媒体过多使用这个速动比率的指标，我认为存在两点问题。第一，在计算速动比率时，应该把处于分母位置的预收账款剔除出去，它实质上并非真正的负债。由于一些会计因素，在评估公司的财务状况时往往会出现财务失真的现象。

　　第二，一些地产公司拿到了土地，却并未交清土地出让金，这部分未付的地价是潜在的负债，因此在考察一个地产公司的财务状况时，应该把这一点重点考察。

　　综合来说，在判断一个公司短期偿债能力时，速动比率具有参考价值，但是也应该格外看重未付地价这一隐性负债。有很多公司现金储备很多，却有很多的隐性负债。二者一旦综合起来看，会发现很多地产公司的资金压力会比用单一指标看更大，按照速动比率进行的排名也会出现变化。

　　鱼晋华(联合证券地产分析师)：现在很多人都在使用SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)制作的速动指标图，老潘的影响实在太大。

　　速动比率是一个折射公司现金流的通用指标，具有跨行业的特点，你如果使用速动比率这个指标来分析财务状况，不会有人指责你。但是就房地产而言，我更多使用的是净负债这个指标，我认为它能够更好地反映一个地产公司的现金周转能力。

　　中国房地产报：降价是最糟糕的选项吗？降价促销在目前的市况下是否是一个有针对性的、平衡资金紧张的一个好办法？

　　赵强：降价不是一个很好的办法，但是除此之外地产公司也没有更好的选择。我认为，关键是降价要降到位，不给消费者更多继续观望的预期，这样才会实现降价的目的。

　　住宅类物业销售不畅时，并不能轻易选择以租代售。过去几年，一些地产公司开始通过开发商用物业来平衡自己的资金状况，商用物业的流动性要好很多，一旦发生资金危机，可以快速变现。但是这是一个长期投资，短期内的租金收入还不足以达到快速改善现金流的目的。

　　鱼晋华：这一轮房价，不仅仅是外力因素的影响使然。去年那一轮房价上涨实在太猛，超出了人们的支付能力，现在向人们现实的支付能力回归，这是一个很正常的调整。

　　在目前的市场状态下，我认为降价促销还是一个比较有效率的举动。通过降价，支付能力水平线上的刚性需求就会被激发出来，实际的购买力被释放。

　　但是，现在地产公司大多对降价有相当的顾虑，我认为一方面，是由于地产公司对房价未来数个月的继续上涨充满期待，认为短暂调整后仍会发力上涨，这一心态在过去几年也得到了很多经验的支持。另一方面，地产公司担心消费者的杀跌心态，持币观望，其实房价调整到消费者购买能力，一定会止步。

　　当然，降价与否，还与地产公司项目的属性有很大关系，当前，主打投资概念的项目，降价压力就会大很多，这一点在近来的深圳楼市已经表现得很明显。