图：内地实施新的预售楼花政策，对中小型地产商带来影响较大

　　国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，地产商在各省市主要大城市的非经济适用房项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按照不低于20%的预计利润率，按季度或月预缴企业所得税。

　　根据《通知》，该政策自今年一月一日起开始执行，但已按原预计利润率办理完毕二○○八年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按此通知执行。《通知》列明，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　地方执行标准不同

　　在预计利润率上，各省市执行的标准不同，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的非经济适用房开发项目，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。《通知》明确，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，凡不符合规定的一律按销售非经济适用房规定执行。

　　若以北京为例，按照《通知》规定，开发商每季度或每月的预售收入中，除了要缴5.5%的营业税，还要先按20%预提利润后，再按25%预缴所得税，这样，总税率达到10.5%。也就是说，开发商每月预售1亿元(人民币，下同)，要缴1050万元的税；与此同时，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。

　　加速小地产商倒闭

　　据悉，这个政策主要是针对全国，北京在去年就已经开始执行，因此对北京的开发商实际影响并不大，但不少房地产业内人士认为，该政策预示着政府对房地产企业仍将采取「严管」的态度，这对于目前的房地产业来说，绝对是「重大利空」。

　　嘉恒投资董事长认为，从全国目前的情况来看，开发商融资受阻，预售收入也不理想，有些实力不强或去年疯狂拿地的开发商已变得相当「危弱」，该政策执行后，将加速这部分开发商「倒下」的速度。

　　不过，目前不少城市房地产企业的税收预缴已按照上述标准执行。有地产公司表示，对比新出台的税收政策，新的内容与目前正在执行的房地产税收政策并没有太大区别，目前企业基本都是按照季度缴纳税款的，而列表中的预计利润率也和目前缴纳额度没有发生大的变化。实际上，由于内外资所得税并轨，房地产企业缴税比例从之前利润的33%下降到今年的25%，以此比例计算，利润率的提高并不会对整体支出造成大的影响。