--首季土地市场沉浮录

　　地价回归孕育"幸运儿"

　　"地王"频出的2007年拿地鲜有成功，如今逆市出手，却屡屡出奇。

　　"2008年地价理性回归，但是以前的高价拿地无法回头。这将是今年房地产市场面临的最大矛盾。"永安信金融服务机构董事长乔志杰就此表示。

　　但另一组数据显示这一市场仍机会颇多，2008年第一季度，北京共有41块土地成交，土地面积达530万平方米，同比2007年增长175%，假如以规划建筑面积来计算的话，这个增长幅度更是高达309%。

　　地价在回落，供应量却在增加，"假如你的现金流没问题，这的确是一个通过招拍挂市场增加土地储备的大好机会。"前述地产金融界人士表示。

　　看准这个时机的显然不止合生一家。此前，远洋地产以16.5亿元拿下石景山区石槽地块。而回顾去年，该公司在北京市场仅有一块土地收入囊中。"有些公司在2007年的尾巴上快速聚集了资金，而在土地市场发疯的时候，没有拿地反而成为有利因素。"业内人士如是评价。

　　大腕缺席打破供需方程

　　我们的头脑中已经形成了一项固定思维，每当某块土地流拍时，第一个想到的必然是"土地拐点"。

　　反观开年第一季度，楼市尽显低迷，开发商对市场的未来预期已调低，土地于企业而言不再是明天就能下金蛋的母鸡，反而可能成为吸干企业现金流的致命武器，往昔激烈争夺的地王神话将无以为续。

　　然而，市场不时蹦出越发普遍的流拍现象也证明我们的逻辑似乎正确无比。

　　然而，仔细分析全国主要城市的土地市场情况，现实中的市场种种看似矛盾的现象，远比我们想象的要复杂，此前逻辑稍显简单。

　　广州流拍两幅土地之前，恒大地产刚以41亿元夺得广州天河区的一块土地，尽管事后这成为人们批判该公司豪赌资本市场的铁证，然而，当时现场历经230轮的激烈竞价以及诸多的参与者足以说明，"恒大"不是惟一。

　　在北京市场，人们关注来广营地块"低价"成交，而预期的热门地块广渠路15号凑不满三家开发商竞价，但却选择性地忽略了珠江拿下通州新地王，远洋地产高价拿下石景山地块。

　　同样，人们惊诧于一个季度过后深圳土地市场只成交了一块限价房用地(不含工业用地)，但却没几个知道，天津在第一季度整整出让了87块土地。

　　简单的土地拐点论，无法对上述现象给出令人满意的答案。

　　无法否认的是，土地市场已经发生逆转性的变化，相比2007年第二、三季度，甚至每周都会在某个城市出现的"地王"，2008年土地市场总体而言偏冷，成交价格再也没有出现那些惊心动魄的数字。

　　如果说，频繁的流拍或许可以从区域土地市场供应调整中找到答案，而另一个原因则是，2008年，土地市场少了很多激情澎湃的参与者。

　　曾以93亿元拿下长沙地王的北辰没了动静，3月，富力地产董事长李思廉在接受媒体采访时表示，富力地产降低负债的方式，是通过减慢购地步伐和回归A股，而两个月内将暂不购入新的土地。

　　王石宣称万科绝不会再当地王，就连去年在北京土地一级市场表现活跃的华润置地也良久失去消息。

　　可以确定的是，诸多地产巨头已经在土地市场上缺席，由此带来的开发商争夺土地的激烈竞争明显放缓。

　　2007年自然有恒大这样的疯狂圈地者，但同时在土地市场上碰壁的失意者比比皆是，2008年，会不会是他们拿地的机会？北京和天津创下新高的土地成交量，由此不难解释。

　　种种迹象表明，土地市场正处于供需方程式改写的微妙时刻。四大片区市场迥异

　　2008年第一季度土地市场状况到底如何？围绕价格、供应量、成交量三项数据，我们看到的是一个表现迥异的全国市场

　　华中：当底价出让成为习惯

　　底价、底价、还是底价，把武汉、长沙和南昌三个城市放在一起，第一季度土地市场它们最大的共同点就在这里。

　　南昌

　　红谷滩新区的建设使南昌迎来一个土地供应热潮，第一季度成交的19块土地当中，有9幅地块出自该区域，总面积达628亩。尽管绿地、金融街等知名房企纷纷进入，且成交面积高达1507.9亩，但19块土地中15块以底价成交还是让人寒意陡升。

　　武汉

　　第一季度供应锐减，但政府增加中小地块供应的计划仍在实施，出让的9块土地当中最大的1块也不过4.02公顷。本季共计出让土地16.7公顷。其中1块流拍，5块以底价成交。

　　长沙

　　三地当中土地市场竞争最激烈的城市，11块成交土地中只有1块以底价成交，但其余地块成交价对比起始价也只有平均6.36%的增幅。共计出让土地49万平方米。

　　西部：成渝两重天

　　成都

　　10块土地，共计完成出让土地453.64亩，这是第一季度成都土地市场的成绩，另有5块土地出让未能在截止日期之前完成。土地价格下降幅度颇大，比如中房集团以510万元每亩取得的1块青羊区土地，而在2007年10月，同区另1地块成交价达780万元每亩。

　　重庆

　　除工业用地之外，本季度重庆共完成26块土地的出让，出让面积达200多万平方米，为全国二线城市中最高。但其中有15块用地以底价成交。成交量的高企相伴的则是相对低廉的地价以及竞争并不激烈的土地市常知名企业中仅首创以12.25亿元拿下江北区地块，更多的品牌企业选择与本地公司合作，收购股权的方式拿地。

　　华北：巨量土地供应

　　北京

　　第一季度有41块土地成交，面积达530万平方米，同比2007年增长175%，其中，成交土地的实际成交价格高于起始价格的地价增幅为68%，而2007年同期这一数值仅为4%。单看这一数据，土地拐点说无法让人相信，但焦点地块流拍，多数地块仅三四家开发商参与竞价的现实显示土地市场竞争的减缓。

　　天津

　　第一季度公布的中心城区地块信息达358公顷，其中完成各类土地出让共计87块，这个数字列属全国第一。在巨量供应的情况下，地价却仍保持小幅上扬趋势，天津市国土房管局发布的第一季度数据显示，中央城区地价平均水平为每平方米2063元，比2007年第四季度增长1.61%。

　　华南：萎缩的市场

　　广州

　　第一季度仅完成6幅经营性土地的出让，总用地面积0.499平方公里，不到全年最低供地计划的两成。既有恒大41亿元拿下天河区地王，又有远郊土地的流拍。当地人士表示，政府有在低谷期减少土地供应的迹象。

　　深圳

　　2008年深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，但第一季度宝安和龙岗的多幅土地从2007年12月至今，多次出让仍未摆脱流拍命运，一季度仅完成一块宝安区限价房用地的出让，楼面价却达到4500元每平方米。豪赌掉队 企业瞄准逆市拿地良机

　　4月11日，记者从2008年第一季度北京土地市场的交易数据中获悉，朱孟依旗下的珠江系与合生系在三个月内，接连斩获三块土地。

　　而对于合生创展来说，过去的一年有些不尽如人意，曾先后七次参与北京土地公开市场竞标，无一例外的失利。仅在2007年10月9日，终以5.89亿元的代价拿到了一块以挂牌方式出让的土地，位于望京地区，规划建筑面积约10万平方米。

　　相对比万科、富力、华润等企业在土地市场的丰厚收获，已进入北京五六年的合生创展相形见拙。

　　然而，逆转在年初发生。

　　谁在逆市拿地

　　1月2日，北京珠江房地产和广东珠江投资联合体以6.1亿元拿下通州区永顺镇苏坨村地块。同时，北京合生北方公司以6.98亿元拿下通州区马驹桥镇一块土地。

　　竞标的过程显得十分轻松，两幅地块分别只有不超过5家开发商参与，而有趣的现象是，其中一幅地块，珠江与兄弟公司合生同时亮相，才未发生参与竞标企业不足三家，引致流标的结果。

　　直到2月19日，在争夺通州区永顺镇地块时，合生创展才算棋逢对手，该地块还吸引了新华联地产、北京天鸿置业、北京住总、上海复地等6家企业。不到7亿元的起始价被加码到17.4亿元，合生成为最后赢家。

　　这一季度，曾在丰台东铁匠营地块以及西大望路地块击败合生的万科没有现身北京的招拍挂土地市场，曾在朝阳区常营乡赢得合生的富力和北辰也不见踪影。

　　93亿元拿下长沙地王的北辰地产2007年年报也显示，截至2007年年底，该公司共有现金和银行存款为23.4亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债一项就已经达到了30.2亿元。

　　"目前我们接触到的地产公司，80%都表示不会通过招拍挂拿地了。"一位地产金融界人士表示，不少企业开始为2007年在土地市场上的疯狂拿地付出代价，曾经的"地王"，消化起来无疑需要漫长的时间和成本。