小户型将成需求主流

　　上海中原研究咨询部经理 马冀

　　小户型的热销，归根到底是和市场需求旺盛有关。这些不断增长的需求大致可分为三类。

　　首先，城市住房消费群体的变化，是小户型需求的主要来源。小户型的购买者一般都是刚刚参加工作的年轻人，他们往往受过良好教育，有一份稳定工作，月收入可观，对未来信心十足，具有一定消费能力，但因工作时间不长，所以积蓄不多，他们有强烈的购房欲望，但无力追求地段与大面积。他们对住房的要求往往是经济实用，总价要低。上海是中国的经济中心，人才聚集效应明显，这类需求正逐渐变多。在房屋单价不可能降低的情况下，小户型更容易被购房者所接受。

　　其次，家庭结构的变化，需要更多的小户型。经济的发展使得人们的生活习惯、思想观念都发生了深刻的变化。现在的年轻人普遍不愿意和父母住在一起，即使是结婚以后都只有一个孩子或是干脆不要孩子。这样的家庭结构，住一个90平方的小户型已经足够了。

　　最后，房地产的投资功能，带动小户型需求。房地产不同于一般的消费品，它还具有投资功能。上海逐渐成为国际大都市，国际商务旅游、外省市来沪的打工和学习人员使上海房屋租赁市场极为活跃，为房地产投资提供了市场。小户型总价低，易于出租，是比较理想的投资对象。

　　所以，我们认为小户型将逐渐成为上海住宅市场需求的主流，而且增加小户型供给的比例是上海等人多地少的大城市的发展趋势，是符合未来的需求结构的。另外，还有一点需要注意的是，小户型需求的主要客户来自于年轻人和投资需求者，其中年轻人的购房需求较为刚性，因此在产品设计上应更加符合这些人的需求。

　　产品升级引发热销

　　佑威房地产研究中心主任 薛建雄

　　实际上，开发商曾有一个小户型卖不动的误区。原因就是，之前几年的小户型项目，多数是筒式楼，房型、采光、通风等都不理想，而且那时房价还没大幅上涨，大家都能买面积大一些的板式楼。

　　板式楼的设计相对简单，成本也比较低，在房子比较好卖的过去几年里，开发商一直开发板式大户型。这才让人们误以为，大户型好卖，小户型卖不动。随着2006年国家70/90政策的实施，开发商才注重起产品设计，使得今天的多数小户型楼盘，也能做成板式楼。因此，小户型重新热销。

　　也就是说，小户型热销的背后，是产品设计的更新达到了上海购房者的需求，而同时，房价上涨导致成本上升，则是促进小户型更加热销的侧面原因。

　　由于目前小户型主要集中在外郊环区域，所以这一区域的小户型卖得比较多。但是相对来说，越是靠近市中心的小户型，卖得越好，其中主要是一些板式楼的小户型产品。目前市区仍有一些筒式小户型项目，但销售情况并不理想。