土地供应不容乐观，住宅用地供应值得期待

　　08年土地供应在1月份井喷之后，供应量一落千丈，据北京市土地整理储备中心的数据统计，4月份北京土地成交共计7宗，成交面积60.5万平米，规划建筑面积达69.7万平米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗，成交面积共计38万平米，规划建筑面积达到 52.3万平米，成交总价16.5亿元；其他公建用地6宗，成交面积22.5万平米，规划建筑面积 17.4万平米，成交总价 1.8亿元。出让土地中，1块为招标出让，其余6块为挂牌方式出让。

　　亚豪地产机构在分析了08年4月北京土地供应的各项数据后发现，同比07年4月，土地成交量下降了8.2%，规划建筑面积下降了16.2%。其中，住宅用地宗数下降了83.3%，土地成交面积下降了41.1%，规划建筑面积下降了35.2%。降幅十分巨大。笔者认为，土地交易量尤其是住宅用地交易量的大幅减少说明，目前开发商对住宅项目用地的需求较之07年已大为减少了，造成这种现象的主要原因是，目前开发商的资金链在从紧货币政策的调控下及资本市场相对疲软的情况下，已经变得非常紧张了，许多开发商资金缺乏，无力再拿地。08年以来，许多城市土地流拍也说明了这个问题。

　　开发商无力拿地造成了土地供应市场尤其是住宅用地交易的疲软，从3月、4月两个月的土地供应数据分析看，仅有一块住宅用地成交，而北京市今年住宅用地供应的量是比较大的，据北京市土地整理储备中心数据显现，08年第二季度即将入市的住宅项目用地为407.7万平米，规划建筑面积达464.1万平米。如今4月已经过去，第二季度土地放量将会集中在5、6月，因此未来住宅用地供应很值得期待。

　　商品房销售难续回暖之势，交易量下滑明显，出现供大于求现象。

　　据北京市房地产交易网统计数据显示：08年4月份全市期房网上签约共计6395套，签约面积823517㎡，其中，住宅签约共计4955套，签约面积583225㎡；同期，现房网上签约共计2796套，签约面积322595㎡，其中，住宅签约共计1084套，签约面积163907㎡。

　　据此得出，4月份全市期房网上日均签约213套，日均签约面积27451㎡，其中，住宅日均签约165套，日均签约面积19441㎡；同期，现房网上日均签约93套，日均签约面积10753㎡，其中，住宅日均签约36套，日均签约面积5464㎡。

　　环比3月份数据可以发现，4月全市期房日均签约套数下降了12.7%，日均签约面积下降了17.7%，其中住宅日均签约套数下降了9.8%，日均签约面积下降了11.9%；同期，现房日均签约套数下降了23.1%，日均签约面积下降了32.2%，其中，住宅日均签约套数下降了46.3%，日均签约面积下降了44.1%。

　　同比07年4月数据可以发现，期房日均签约套数下降了51.9%，日均签约面积下降了52.7%，其中住宅日均签约套数下降了53.4%，日均签约面积下降了57%；同期，现房日均签约套数下降了9.7%，日均签约面积下降了36.3%，其中，住宅日均签约套数下降了41%，日均签约面积下降了44.2%。

　　笔者在分析上述数据后发现，无论是环比3月份数据还是同比.07年4月，交易量都出现了明显的下滑态势，4月的楼市并未想众多开发商所期盼的那样出现回暖的态势，笔者认为主要有三个方面的原因，首先是房价仍然高位运行并无实质性降价，这主要是开发商采取了“减量保价”的销售策略所致，房价过高许多消费者无力购买，必然会出现交易量下滑的现象。

　　其次是消费者观望气氛仍然浓厚，自去年冬天南方一线城市房价出现较大幅度下降，“拐点论”、“打折风”让众多的购房者产生了观望的情绪。受此影响，京城出现连续5个月交易量下滑的现象。3月份楼市虽略有回暖的现象但同比去年仍呈现下滑态势。在“看涨不看跌”的传统消费心理下，多少购房者采取了静观其变的策略。正因为如此，导致了4月交易量难续回暖之势。

　　最后一个原因就是政策及股市等外部因素的影响，4月北京市颁布了限价房管理办法、对限价房的申购、配售、交易等都做出了详细的规定，有关限价房政策的实施，使许多符合条件的购房者有了购房的可能，从一定程度上分流了普通商品房的客户资源，对交易量有一定的影响。而央行在4月份又上调了0.5个百分点的存款准备金率，意味着银根进一步紧缩了，这使得房贷的难度进一步加大，对商品房交易也会产生一定的影响。股市自08年以来进入了熊市，许多投资者的资金被牢牢的套住，致使他们的资金无法在短时间内进入楼市投资，客观上造成了楼市交易的惨淡。

　　正是由于上述原因的影响，导致了4月楼市交易量的下降。

　　另据亚豪地产机构统计数据显示，08年4月新增商品住宅供应面积为99.5万平米，而4月份商品住宅仅销售了74.7万平米，两相对比可以发现，4月份商品住宅供应量明显超出需求量24.8万平米，这是08年以来首次出现供大于求的现象，而07年同期需求量大于供应量26.6万平米，笔者认为，4月份之所以会出现供大于求的现象，一方面是由于市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降，另一方面，是开发商面临着较大的资金压力，为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度，此外，奥运因素也会导致开发商提前开盘入市。所以出现了供应量大增的现象。

　　4月开盘项目大增，房价依然虚高不下

　　4月份，虽然交易量难续回暖之势，但开发商开盘入市的热情丝毫未减，本月开盘的项目达到了50个，新增供应面积为99.5万平米，整体开盘均价14943元/平米。从本月的放量上看，新盘供应仍然呈上涨态势，环比3月份供应个数上涨19%，新增供应面积上涨了31.4%，整体开盘均价上涨了8.8%、从同比数据来看，本月同比去年4月开盘个数持平，新增供应面积减少了28.1%，与此形成鲜明反差的是开盘均价却上涨了29.8%。

　　笔者在分析了上述数据后认为，继3月份楼市出现回暖的态势以来，许多开发商的信心倍增，纷纷寄希望于四月，因此在四月份加大了开盘入市的力度。从客观原因上看，4月份央行进一步上调存款准备金率，继续实行从紧的货币政策，加之资本市场一直较为疲软，开发商的资金压力进一步加大，为了尽快回笼资金许多开发商加快了开盘入市的步伐，此外奥运会因素也促使开发商加快了入市力度。尽管如此，但由于受楼市交易疲软的影响，及不甚明朗的市场预期，本月开盘项目与去年同期持平，新增供应面积同比减少了28.1%。而开盘均价却增长较快到达了29.8%，之所以会出现这种现象，笔者认为这与开发商的“减量保价”的销售策略有关。

　　从有成交记录的开盘项目销售记录来看，4月整体开盘均价为14943元/平米，成交均价为 15230元/平米，高于开盘均价1.9%。成交均价高于开盘均价主要是由于本月开盘的高档公寓别墅项目较多且销售较好的缘故。

　　在4月的开盘项目中，纯新盘项目仅为7个，其余均是老项目后期。这说明开发商为了应对市场变化，追求利润最大化均采取了多次开盘的销售策略；从开盘项目物业类型来看，4月开盘项目中，普通住宅项目为33个、公寓项目9个、别墅项目8个，分别占总供应项目的66%、18%、16%，其中，普通住宅项目同比去年供应个数增加了26.9%，环比增加了17.9%，供应面积同比增加了11.6%，环比增加了40.7%。从上述数据可以看出4月份普通住宅项目无论是同比还是环比，新增项目的个数及新增供应量都有较大幅度的增长，与此对应的是，普通住宅的开盘均价无论是环比还是同比都呈上涨趋势。

　　笔者认为，3月楼市回暖利好及宏观政策影响、资本市场、奥运会等多种因素促使开发商加大了开盘入市的力度，尤其是普通住宅项目无论是供应个数还是新增供应面积均有较大增长。但与开发商相博弈的是消费者与政府，由于受保障性住房政策及拐点论等舆论影响消费者的观望心态很浓，加上政府继续实行从紧的货币政策，致使4月的交易量持续下降，难以维持3月回暖态势。

　　在这种背景下，许多开发商采取了“减量保价”的销售策略，所以造成了一边是交易量持续下滑，一边是房价虚高不下的现象。

　　此外，从环线发布情况看，4月的开盘的项目有66%的项目在五环外，且多为普通住宅项目。从区域分布情况看，朝阳区仍然是供应的主力区域，占到总供应项目的28%、昌平、房山、大兴、丰台等远郊区域也有一些项目供应。这均说明，远郊区县将是商品住宅的主要供应区域，远郊区的发展空间巨大。

　　总的来说，4月楼市无论从土地放量、还是商品房交易均难持续回暖态势，且出现了“地少、房多、售价高”的怪现象。5月份楼市仍存在着较多的变数，结果如何我们拭目以待。