就连富力地产(2777.Hk)这样的盈利额、纳税额"双料冠军"，也开始抓住"五一"短短的3天假期进行降价促销了。该公司2007年盈利53.2亿元人民币，成为盈利额最高的国内房地产公司，但由于冀望已久的回归A股融资被一再推迟，在信贷紧缩之下，富力不得不展开"自救"行动。然而卖楼能救富力吗？

　　资金压力

　　资金压力巨大来源于两个方面，一是富力在2007年拿地过猛，二是近几年富力有数百万平米的高档商业广场、酒店等需要巨额的开发资金，而这些商业物业变现能力又很弱。

　　在高歌猛进的2007年，富力拿地1030万平米，耗资近70亿元，土地储备的总建筑面积在2007年底一举达到2617万平米，比年初增加46%。激进拿地，造成巨大的开发资金压力。据预测，富力预计需投入资金不少于85亿元。

　　另一个对富力现实资金运筹产生极大压力的是巨量的商业项目。富力在广州、重庆、海南、北京的商业项目总计超过400万平米。

　　而自去年第四季度以来，自深圳开始的房地产市场的价跌量缩向全国蔓延，富力的资金压力更加显露无遗。2007年底富力的资产负债率已高达76.57%；有息负债率高达1.57；净负债权益高达139.5%。

　　除了开发资金压力，2008年富力也背负巨大的到期债务偿还压力。根据富力年报，2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债达到207亿元，而可以立即变现用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。

　　降价自救

　　加快销售回款，是富力缓解资金压力的自救路径。富力2008年的目标是销售额由2007年的161亿元提升至2008年的240亿元。为达这一目标，富力地产采用包括降价等各种促销手段，甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时，采用非常规的"分期首付"来促销。

　　若富力可实现2008年的销售目标，或可缓解偿债危机，但住宅和商业项目开发的巨额资金压力仍然存在。富力董事长李思廉在业绩发布会上公布2008年前两个月完成20亿元的合同销售额，3月份前11日又完成6.13亿元。分析人士认为：富力的销售回款能否与200多亿的短期债务相抵，关键看后续月份的销售能否延续3月份的强劲态势，而且资金回笼进度还得与短期债务到期时间相符。

　　另外，分析人士认为：2008年的降价促销，或可增强短期偿债能力，但无疑也会削薄利润，降低长期偿债能力。而富力2009年将到期的贷款为65亿元人民币，甚至超2008年的预计盈利。

　　事实上，进行降价销售，已经成为很多地产企业自救的第一步，在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。

　　外部融资

　　富力的投资物业租赁收入在2007年只有0.76亿元。相对整个资金需求，只能算杯水车薪，尚无法形成有效的资金补充。

　　对于如何降低高达139%的净负债权益比，富力董事长李思廉表示方法之一是成功在A股上市。在回归受阻下，富力计划在未来的一年内，继续锲而不舍申请A股发行，但是，在目前的形式下，股市对地产企业提出了非常高的要求，恒大地产在香港上市遇挫即是明证。没有人可以当救世主，锦上添花易，雪中送炭难。

　　最后的解困路径就只能是寻求外部融资。富力公共事务部负责人叶颖文表示不清楚目前融资渠道的进展事宜。而在同行业，很多企业采取了股权融资模式，地产巨头保利、万科都拟进行股权融资。去年10月11日，保利曾宣布将发行43亿元公司债。其目的主要是为了令融资渠道更加多元化，万科最近已步其后尘，发行50亿公司债。

　　寻求兼并

　　无论从长期还是短期来说，兼并都将成为未来地产市场的趋势。

　　2008年房地产市场将出现两种反差较大的情况，一方面是一些手中有地但资金实力不强的房企筹钱无门；另一方面则是一些资金实力雄厚的房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的兼并、收购将风起云涌，寡头时代即将到来。而随着地产行业的彻底市场化，暴利的终结也将使行业的集中将成为其未来宿命。

　　当年的李嘉诚能够飞跃为华人首富，20世纪70年代时候完成对于和记黄埔以蛇吞象的并购至关重要。万科所获土地储备中约有60%以上来自并购其他地产公司。2007年，保利也通过并购合作方式，先后取得武汉、上海、长春等地项目。

　　对于企业来说，并购的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科当年并购南都集团资金付讫时间为2年，而当时深圳土地拍卖付款期限是5天，两者存在着巨大的时间差。

　　富力董事长李思廉在业绩发布会上表示：对于目前较高的负债率，短期内不买地。在短期内看，资金中压下的富力可以通过转卖地产项目，以获得资金。成为兼并潮中的一环。

　　而在度过短期危机之后，以兼并方式进行土地扩张，也将或成为富力的选择。人生有起落浮沉。被兼并者或者兼并者，一切以商业利益为准绳。如果富力足够明智而非死要面子，或可解资金危机。(曾郁兰)