没穿裤子的房产市场
【明报专讯】回顾大陆房地产改革，它跟两个关键字密切联繫起来，一个叫国家机会主义，一个叫国家资本主义，这成为中国房地产发展的天生制度缺陷。
国家机会主义是指政府一开始并不是想明白房地产应该怎么样全面进行改革，应该怎么样发展才是最合理，而是中国经济在1998年亚洲金融危机之后不行了，政府出于经济增长考虑，感觉到对房地产行业有需要，因此需要把它作为中国的支柱产业，借助房地产拉动中国经济。相关的制度创新包括推出按揭、拉动房地产消费，都是在这个背景之下考虑。
从这个角度，有些朋友指房地产对中国社会带来了和谐，如此观点是有一定的道理，但再往深里看，道理并不太充分，地产带来和谐论事实上隐藏更大的谬误。
行业发展带来社会不和谐
事实上，房地产发展的确拉动了中国经济增长，房地产改革的确给中国的社会和经济带来很好的成果，但这毕竟是国家机会主义下的产物，并没有完善各个方面的制度配套来配合变革。因此在过去几年，房地产业开始出现问题。最大的问题在哪里？就是房地产业带来了全社会最大的不和谐。
我们做的最主要事情是利用房地产启动中国经济增长，房地产改革充满效率导向，以改革为藉口其实是为了启动经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向被忽略了。这些必要的导向至今没有完全体现，民生导向和公平导向应该是谁来做？应该是政府来做，例如建立起以政府为主导的社会保障，但是这件事情我们过去从来没做。
2006年大家在一起讨论房地产，问中国有没有住房保障？有官员坦承，根本就没有这个东西。现在房地产调控政府承认的确要搞社会保障，意识到住房发展模式全世界都是两个轮子走，一个是市场化的轮子，一个是社会保障的轮子。然而，相当时间内，我们只有一个市场化的轮子没有另外一个社会保障的轮子，所以出了问题。
住房发展要两个轮子走
房地产不和谐还和另外一个关键字联在一起，就是「国家资本主义」。住房社会保障工作启动后，现在它成了一个更大的问题。虽然我们天天讲房地产业，讲它是产业的时候意味它应该已经是一个市场化比较好的行业。然而，中国房地产并没有真正的市场化，更谈不上私有化。
虽然中国改革的方向在14届六中全会时就已经确定是要建立现代产权制度，但在中国最重要的一个问题土地问题上，却根本就没有现代产权制度。从房地产改革至今，政府一直把所有的土地都在自己手里，全国人民卖地只能卖给政府，全国人民买地只能从政府手里买，政府事实上是最大的地产商。
在国家资本主义背景下，中国的房地产无法和谐发展，并且无法不涨价。
政府对土地的垄断，製造出一个人为的「饥饿效应」——这边是房地产旺盛的需求，另外一边却是政府挤牙膏似的一点点的土地增长，这种情下，你想让房价涨多高就能涨多高。
如何让中国房地产发展走上顺途，如何让中国房地产发展不再成为和谐社会构建的障碍？这需要尽快启动第三次土地革命。
启动第三次土地革命
中国革命怎么成功的？是第一次土地革命。共产党分田到户，农民受到激励，革命才成功。中国改革成功的起点是第二次土地革命，政府把农民可以在自己地上种粮食的权利还给了农民。过去中国粮食不够吃，政府的主流解释是中国人太多了。然而，联产承包责任制之后发现这全是谎言，全是骗人的，中国人吃不饱饭，不是因为中国人多，人其实是财富的泉源。中国人吃不饱饭，完全是因为制度；土地制度一变，我们发现中国的粮食吃不完了。
我曾经打过一个比方，中国房地产是没有穿裤子的市场。好比一个人最重要的是穿裤子，如果一个人西装革履，鞋子袜子也穿的很漂亮，但就是没有穿裤子，那么你最关键的地方没有穿，事实上等于没有穿衣服。中国的房地产就是这样，最重要最关键的土地制度不健全，因此它就是一个没有穿裤子的房地产市场。
许多人说要爱护农民，说农民弟兄如何如何，其实现在中国不存在真正意义上的农民。农民是拥有自己土地的人，然而中国的农民并不具有自己土地的产权，因此中国所有的农民只能叫「国家佃农」或者「集体佃农」，即租了一块地在那里种，土地的用途自己不能做主。这在本质上，就意味中国不存在真正意义上的农民。那么，中国有真正的房地产拥有者即有产阶级吗？如果你只拥有70年的使用权，那么承租70年跟承租三天并没有本质区别。所以中国根本不存在房地产意义上的有产阶级，中国也不存在我们说的历史上西方意义的农民。
十七大说要增加居民财产性收入，这是十七大有创意性的提法，但老百姓特别是农民他最重要的财产就是脚下的土地，如果土地都被你剥夺，他从何获得财产性收入？现在农民的人均财产性收入连100块钱都不到，还不如猪肉涨价后政府对猪头的补贴。由于土地制度不理顺，给农民免除农业税的意义并不大，因为你已经把农民的家都抢光了，你还给他一袋大米有什么意义？对城市居民的社会保障也是这样，如果保障的钱是来自于对市民剥夺的归还，那价值就要大打折扣。
所以，归根结柢，中国的房地产要健康、持续、和谐发展，必须摆脱国家机会主义和国家资本主义的轇轕，我们今天必须回到产权的合理基础上。土地产权从来都是中国所有问题的命根子，过去是这样，今天也是这样。中国的改革无论是房地产改革还是城市化改革，绝不可能避开这个问题。
赵晓 北京科技大学教授
国家机会主义是指政府一开始并不是想明白房地产应该怎么样全面进行改革，应该怎么样发展才是最合理，而是中国经济在1998年亚洲金融危机之后不行了，政府出于经济增长考虑，感觉到对房地产行业有需要，因此需要把它作为中国的支柱产业，借助房地产拉动中国经济。相关的制度创新包括推出按揭、拉动房地产消费，都是在这个背景之下考虑。
从这个角度，有些朋友指房地产对中国社会带来了和谐，如此观点是有一定的道理，但再往深里看，道理并不太充分，地产带来和谐论事实上隐藏更大的谬误。
行业发展带来社会不和谐
事实上，房地产发展的确拉动了中国经济增长，房地产改革的确给中国的社会和经济带来很好的成果，但这毕竟是国家机会主义下的产物，并没有完善各个方面的制度配套来配合变革。因此在过去几年，房地产业开始出现问题。最大的问题在哪里？就是房地产业带来了全社会最大的不和谐。
我们做的最主要事情是利用房地产启动中国经济增长，房地产改革充满效率导向，以改革为藉口其实是为了启动经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向被忽略了。这些必要的导向至今没有完全体现，民生导向和公平导向应该是谁来做？应该是政府来做，例如建立起以政府为主导的社会保障，但是这件事情我们过去从来没做。
2006年大家在一起讨论房地产，问中国有没有住房保障？有官员坦承，根本就没有这个东西。现在房地产调控政府承认的确要搞社会保障，意识到住房发展模式全世界都是两个轮子走，一个是市场化的轮子，一个是社会保障的轮子。然而，相当时间内，我们只有一个市场化的轮子没有另外一个社会保障的轮子，所以出了问题。
住房发展要两个轮子走
房地产不和谐还和另外一个关键字联在一起，就是「国家资本主义」。住房社会保障工作启动后，现在它成了一个更大的问题。虽然我们天天讲房地产业，讲它是产业的时候意味它应该已经是一个市场化比较好的行业。然而，中国房地产并没有真正的市场化，更谈不上私有化。
虽然中国改革的方向在14届六中全会时就已经确定是要建立现代产权制度，但在中国最重要的一个问题土地问题上，却根本就没有现代产权制度。从房地产改革至今，政府一直把所有的土地都在自己手里，全国人民卖地只能卖给政府，全国人民买地只能从政府手里买，政府事实上是最大的地产商。
在国家资本主义背景下，中国的房地产无法和谐发展，并且无法不涨价。
政府对土地的垄断，製造出一个人为的「饥饿效应」——这边是房地产旺盛的需求，另外一边却是政府挤牙膏似的一点点的土地增长，这种情下，你想让房价涨多高就能涨多高。
如何让中国房地产发展走上顺途，如何让中国房地产发展不再成为和谐社会构建的障碍？这需要尽快启动第三次土地革命。
启动第三次土地革命
中国革命怎么成功的？是第一次土地革命。共产党分田到户，农民受到激励，革命才成功。中国改革成功的起点是第二次土地革命，政府把农民可以在自己地上种粮食的权利还给了农民。过去中国粮食不够吃，政府的主流解释是中国人太多了。然而，联产承包责任制之后发现这全是谎言，全是骗人的，中国人吃不饱饭，不是因为中国人多，人其实是财富的泉源。中国人吃不饱饭，完全是因为制度；土地制度一变，我们发现中国的粮食吃不完了。
我曾经打过一个比方，中国房地产是没有穿裤子的市场。好比一个人最重要的是穿裤子，如果一个人西装革履，鞋子袜子也穿的很漂亮，但就是没有穿裤子，那么你最关键的地方没有穿，事实上等于没有穿衣服。中国的房地产就是这样，最重要最关键的土地制度不健全，因此它就是一个没有穿裤子的房地产市场。
许多人说要爱护农民，说农民弟兄如何如何，其实现在中国不存在真正意义上的农民。农民是拥有自己土地的人，然而中国的农民并不具有自己土地的产权，因此中国所有的农民只能叫「国家佃农」或者「集体佃农」，即租了一块地在那里种，土地的用途自己不能做主。这在本质上，就意味中国不存在真正意义上的农民。那么，中国有真正的房地产拥有者即有产阶级吗？如果你只拥有70年的使用权，那么承租70年跟承租三天并没有本质区别。所以中国根本不存在房地产意义上的有产阶级，中国也不存在我们说的历史上西方意义的农民。
十七大说要增加居民财产性收入，这是十七大有创意性的提法，但老百姓特别是农民他最重要的财产就是脚下的土地，如果土地都被你剥夺，他从何获得财产性收入？现在农民的人均财产性收入连100块钱都不到，还不如猪肉涨价后政府对猪头的补贴。由于土地制度不理顺，给农民免除农业税的意义并不大，因为你已经把农民的家都抢光了，你还给他一袋大米有什么意义？对城市居民的社会保障也是这样，如果保障的钱是来自于对市民剥夺的归还，那价值就要大打折扣。
所以，归根结柢，中国的房地产要健康、持续、和谐发展，必须摆脱国家机会主义和国家资本主义的轇轕，我们今天必须回到产权的合理基础上。土地产权从来都是中国所有问题的命根子，过去是这样，今天也是这样。中国的改革无论是房地产改革还是城市化改革，绝不可能避开这个问题。
赵晓 北京科技大学教授
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