虽然东莞楼市经过了近半年的调整期，但是东莞房价持续下调，楼市供应有增无减，楼市成交持续低迷，东莞楼市面临最严峻的考验。据了解，2008年下半年东莞楼市将不断地得到供应，如果楼市氛围持续低迷，东莞楼市将面临巨大的消化压力。虽然4月、5月份有众多的楼盘上市，但是有业内人士指出这是一个回暖的假象。

　　文/记者 钟宏连 

　　2008年4月东莞全市商品住宅均价约5938元/㎡，环比2008年3月5598元/㎡略涨约6.1%，同比2007年4月4752元上涨约25%

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　　住宅供应量达172%

　　2008年4月东莞全市商品房新增供应约7692套，供应面积约74.2万平方米。其中住宅新增供应6223套，环比3月大幅增加约171.6%，同比2007年增加8.7%；住宅供应面积69.1万平方米，环比3月大幅增加131.1%，同比2007年增加10.3%；非住宅新增供应1469套，供应面积约5.2万平方米，环比3月大幅减少超五成。楼市成交的低迷与供应量的大幅增加给东莞楼市带来沉重考验，楼市消化压力重重。

　　4月份城区供应比例大幅提升。东城、万江、南城三区供应之和占据全市供应总量的半边天，达56%(3月城区仅有南城区和东城区供应，供应面积仅占全市的7.1%)。4月城区/镇区供应比例接近“五五分”，城区供应呈现加速态势。在产品类型方面， 洋房供应比例大幅增加，别墅无新增供应。公寓供应量环比3月有一定幅度增加，城区公寓竞争局面仍然激烈。

　　无论是按面积划分还是按套数划分，121~130㎡均为市场供应主流户型。以90㎡为户型界线，按面积划分，2008年4月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占17%，90㎡以上占83%；按套数划分，2008年4月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占29%，90㎡以上占71%，刚好与新政要求“倒七三分”。无论是按面积划分还是按套数划分，4月东莞“90/70”供应比例与政策要求相差甚远，市场仍以中大户型供应为主。

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　　楼市出现“回暖假象”

　　2008年3月东莞全市商品房网上签约量共2892套，签约总面积29.4万平方米。其中住宅签约套数仅2423套，环比2008年3月减少16.9%，同比2007年4月减少32.6%，住宅签约面积仅27.3万平方米，环比2008年3月减少7.9%，同比2007年4月减少达34.9%。无论是环比还是同比，2008年4月东莞住宅签约量均表现一定幅度的下降。

　　全市33行政区域(含松山湖)共有29个区域有商品住宅成交，洪梅镇、高步镇、企石镇和道滘镇无商品房签约。东城区代替南城区成为4月份签约量最多的区域，签约套数约541套，占全市签约总量的22.4%。南城区4月签约量排名第三位 ，环比3月份后退两位，南城区近期楼盘出现一定的萎缩现象；寮步镇连续两个月签约量全市第二，该镇房地产业在逐渐升温；松山湖4月份商品房签约264套，与南城区266套仅两套之差。

　　2008年4月东莞全市商品住宅均价约5938元/㎡，环比2008年3月5598元/㎡略涨约6.1%，同比2007年4月4752元上涨约25%，4月东莞房价出现表面的“回暖假象” ，究其原因为4月成交大量高端洋房拉高整体房价。比如锦绣山河月成交约260套，天骄峰景月成交约70套，两个项目成交量之和占全市成交总量的13.6%，签约价格区间为6000元~10000元/㎡，对于拉高东莞整体均价具有不可忽视作用。撇开高端洋房，东莞普通洋房价格普遍比3月有所下调。

　　4月份东莞城区约有7个楼盘新品供应，供应总套数约1200套，与3月份基本持平。7个新品供应楼盘除尚书银座新开盘外，均为旧盘新推，新盘数量比3月份减少1个(3月新开盘为丰盛名苑和景湖名郡)。东城区成为四大城区新品供应楼盘最多的区，有3个楼盘新品供应，其次为南城区和万江区，新增供应楼盘各两个，莞城区无新品供应。东城区最近数月楼市供应量有所上升，南城区出现一定程度的供应萎缩。

　　从产品类型来看，4月新品供应以洋房为主，公寓楼盘仅1个(尚书银座)，东莞城区公寓存货较多，而新品不断供应，公寓竞争激烈；从价格来看，东莞城区高端洋房价格大约为8000元~10000元/㎡，天骄峰景成为城区首个降价的高端楼盘，降价幅度最高达三成。普通洋房价格区间为4000元~6000元/㎡，与2007年第四季度相比，普通洋房价格得到了大幅回调，东莞城区房价基本回落到去年同期水平。虽然普遍洋房房价得到下调，但销售量却停滞不前，东莞楼市出现一定的疲软。

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　　住宅供应大幅增加 楼市消化压力大

　　2008年4月东莞全市商品房新增供应约7692套，供应面积约74.2万平方米。其中住宅新增供应6223套，环比与3月大幅增加约171.6%，住宅供应面积69.1万平方米，环比3月大幅增加131.1%；非住宅新增供应1469套，供应面积约5.2万平方米 ，环比3月大幅减少超五成。

　　2008年4月东莞市住宅供应无论是同比还是环比均得到了增加，环比131.1%大增幅让人为之心颤。2008年第一季度东莞楼市处于低迷状态，楼市低迷与供应量大幅增加并存给东莞楼市带来沉重考验，楼市消化压力重重。

　　东城区4月供应得到一定的喷发，由3月供应量第八名跃升为4月的第一名。东城区主要为景湖名郡近1400套大体量集体上市；寮步镇连续两个月有商品房新增供应，该镇房地产业表现出一定的升温现象；南城区虽然每月楼市供应不断，最近两个月供应量未能保持全市一二名，近期楼市供应出现一定的萎缩现象。

　　据业内人士指出，东莞楼市五月份的价格触底现象比较明显：

　　一是5、6、7三个月应是考验发展商资金链的时机，过了这个时机一般在后续资金链上没有多大的问题。

　　二是楼盘从去年开始的集中放量之后，目前应又是一个集中放存量房的时机，从周期上来说，大半年，各个开发商销售成交比较淡，选择在5月上市，也是迫不得已的，也是目前的现状所决定的。

　　三是从整个宏观经济环境来说，二季度CPI大约在7.5%左右，经济增长在10.8%左右，那么在宏观背景下，整个环境会比较好些，前景不会太悲观，而且从国际形势来看，也是比较利好的。

　　四是其实整个成本也推动着房地产的价格，不管怎么降，总会有底线。